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不動産減価償却とは?定額法と定率法のどちらで計算すべき?

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不動産売却をするときには、税金の計算で「減価償却」というものが登場します。不動産は使用すればするほどその価値が下がってしまうため、年月が経ってしまうと購入時と同じ価値を持たせることのできない資産です。減価償却は不動産売却時の税金の計算とどのような関わりがあるのでしょうか。また、減価償却はどのように計算をするのでしょうか。詳しく解説していきます。

なぜ不動産に減価償却が必要なのか

不動産減価償却のイメージ図
不動産売却をして譲渡所得を得ると、「譲渡所得税」を納める義務が生じます。譲渡所得税は不動産売却をした際に得る譲渡所得の金額に応じて納税しなくてはいけないの金額が異なります。譲渡所得がプラスなのであれば、譲渡所得税を支払わなくてはいけないですし、逆にマイナスなのであれば譲渡所得を支払わなくてもよくなります。譲渡所得を算出する際の計算式は以下です。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

この際の取得費とは、不動産を購入した際の価格から減価償却費を控除した価格を採用します。減価償却費が少なければ少ないほど譲渡所得が膨らまず、節税対策にもなるというわけです。

  1. 不動産売却をして譲渡所得を得ると、「譲渡所得税」を納める義務が生じる。
  2. 納税義務のある譲渡所得税を計算する上で「減価償却」を押さえることが重要である。

減価償却とは

不動産減価償却のイメージ図
固定資産税の支払い価格を算出する際や、不動産売却をする際に行う減価償却」。

減価償却とは、「資産をどのように使用したのか」を整理するための勘定科目において、使用した分だけ対象物の価値を下げて計算することです。

不動産業界における減価償却は、マンションや戸建てなどの固定資産の使用した期間に応じて下がってしまう価値を、一定のルールに従って計上する手続きのことを意味します。

減価償却はあくまでも計算式上の仮定のルールであるため、「これくらいは価値が下がるのかもしれない」という目安だと思っておきましょう。実際の減価償却費を出すためには、マンションや戸建ての劣化具合や使用年数を元に計算が行われます。

一方、土地においては減価償却は行われません。その理由は、土地の価値は計算上何年経っても落ちないことになっており、代わりに市況の上下に左右されるルールになっているからです。

そのため、不動産の価値を計算する際には「土地価格」と「建物価格」は分けて考えることがルールとなっており、減価償却はあくまで「建物価格」を計算する際にのみ行うのです。

  1. 減価償却とは固定資産税の支払い価格を算出する際や、不動産売却をする際に行うものである。
  2. 減価償却とは、「資産をどのように使用したのか」を整理するための勘定科目において、使用した分だけ対象物の価値を下げて計算すること。
  3. 不動産の価値を計算する際には「土地価格」と「建物価格」は分けて考えることがルールとなっており、減価償却はあくまで「建物価格」を計算する際にのみ行う。

減価償却の計算方法について

減価償却の計算イメージ図

減価償却を行う際に、必要になる情報が

  • 耐用年数
  • 取得価額

の2つです。

耐用年数」は対象の不動産(マンションもしくは戸建て)がどれほどの期間利用することができるのかを指し示します。また、「取得価額」は購入時にかかった費用のことです。

「耐用年数」には「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的残存耐用年数」の3つ種類があり、それぞれ意味が異なります。不動産の減価償却を行う際に用いられるのは国が不動産の価値を定める「法定耐用年数」です。不動産の造りが木造なのか、鉄骨造なのかといった造りや、不動産が住居用なのか飲食用なのかなどの使用用途によっても耐用年数は異なります。住居用の不動産の耐用年数は以下の通りです。

法定耐用年数
不動産の造り 耐用年数
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下) 19年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm超4mm以下) 27年
重量鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年
木造 22年

家電や家具を含めて売却する場合は、それぞれの家具家電の耐用年数も踏まえて減価償却を行う必要があります。

減価償却費用を求める方法には

  • 定額法
  • 定率法

の2つの方法があります。それぞれの特徴を説明していきます。

  1. 減価償却を行う際に、必要になる情報が耐用年数と取得価額の2つ。
  2. 耐用年数は対象の不動産がどれほどの期間利用することができるのかを示し、不動産の減価償却を行う際に用いられるのは「法定耐用年数」である。
  3. 取得価額は購入時にかかった費用を示す。

定額法とは

減価償却の求め方のひとつである「定額法」。

定額法とは、不動産の法定耐用年数の期間中、毎期(毎年)同じ額の減価償却費を計上していく会計方法です。そのため、1,000万円の資産を10年間で償却しようとすると、10年間毎年100万円づつ償却していくことになります。

定額法を用いて減価償却費を算出する計算方法は以下の通りです。

減価償却費(1期分) = 取得価額 × 定額法の償却率

本記事では減価償却の計算式の基本についてを記載しています。
詳細な定額法での計算結果・シミュレーションが知りたい方は下記の記事を参照ください。

定率法とは

減価償却のもうひとつの求め方が「定率法」です。

定率法では、資産価値から前年の減価償却費用を差し引いた額に償却率を掛け合わせて算出します償却率は法定耐用年数に応じて定められており、毎年の償却費が下がるのが定率法の大きな特徴です。

仮に1000万円の資産を10年間で売却しようとすると、1年目は200万円、2年目は160万円、3年目は128万円のように、毎年償却費が異なります。

定率法を用いて減価償却費を算出する計算方法は以下の通りです。

減価償却費(1期分) = 未償却残高 × 定率法の償却率

どのような償却率が適応されてるのかは、不動産の取得時に応じて異なります。償却率には大きく3つの種類があります。

  • 旧定率法
  • 250%定率法
  • 200%定率法

の3つです。それぞれを詳しく説明していきます。

定率法における償却率の考え方3種類

 

①旧定率法
所得時期 償却率
平成19年3月31日まで 耐用年数に応じて異なる

 

②250%定率法
所得時期 償却率
平成19年4月1日から平成24年3月31日まで 定額法の償却率を2.5倍にした数値
(定額法の償却率が30%なら75%)

 

③200%定率法
所得時期 償却率
平成24年4月1日以後 定額法の償却率を2倍にした数値
(定額法の償却率が30%なら60%)

定額法と定率法のどちらが良いの?

「定額法」も「定率法」も、どちらも減価償却費を求めるための方法ではありますが、求め方に大きな違いがあります。どちらを選ぶのかによって、長期的に見た際に手元に残るお金に違いも生じるので、どちらの方が自身に向いているのかはよく吟味する必要があります。

定額法は、毎年同じ金額の償却費を支払うことになるため、初期に利益が出やすくなっていると言われています。毎年継続して同じ額が引かれるため、家計簿はつけやすいと言えるのではないでしょうか。

一方定率法を用いると、収益力が低くなる後半の時期の負担が軽減されるメリットがあるものの、初期の段階では大きな利益を出すことができません。どちらの方法を選ぶのかは、初期と後期のどちらを取るかによるでしょう。

しかし、定額法と定率法だと長期で見た際に定額法の方がキャッシュが手元に残るとも言われています。どのタイミングで不動産売却をするのかをよく吟味して決めるようにしましょう。

  1. 減価償却費の計算方法としては、定額法と定率法の2パターンが存在する。
  2. 定額法とは、不動産の法定耐用年数の期間中、毎期(毎年)同じ額の減価償却費を計上していく会計方法。
  3. 定率法とは、償却率が法定耐用年数に応じて定められており、毎年の償却費が下がるのが特徴。
  4. 初期に利益が出やすくなっているのが定額法、定率法は収益力が低くなる後半の時期の負担が軽減されるメリットである。
  5. 定額法か定率法かはどのタイミングで不動産売却をするのかをよく吟味して決めるようにすべき

不動産を売却する際の減価償却

どのように減価償却を考えるかのイメージ図

マンションを売却する場合の取得費は、建物購入価格から減価償却費を控除した価格となります。戸建てを売却する場合の取得費は、土地購入代と建物購入価格から減価償却費を控除した価格となります。

譲渡所得の額に応じて譲渡所得税は決まるため、減価償却費を抑えることで節税対策をすることができます。定額法と定率法、どちらの方法で減価償却していくのかをしっかりと考慮した上で進めていきましょう。

譲渡所得税を納税する際は確定申告が必須になりますので、併せて下記の記事を参照ください。

不動産減価償却とは?まとめ

不動産減価償却のまとめのイメージ図
不動産減価償却の基本
  1. 不動産売却をして譲渡所得を得ると、「譲渡所得税」を納める義務が生じる。
  2. 納税義務のある譲渡所得税を計算する上で「減価償却」を押さえることが重要である。
  3. 減価償却とは固定資産税の支払い価格を算出する際や、不動産売却をする際に行うものである。
  4. 減価償却とは、「資産をどのように使用したのか」を整理するための勘定科目において、使用した分だけ対象物の価値を下げて計算すること。
  5. 不動産の価値を計算する際には「土地価格」と「建物価格」は分けて考えることがルールとなっており、減価償却はあくまで「建物価格」を計算する際にのみ行う。
  6. 減価償却を行う際に、必要になる情報が耐用年数と取得価額の2つ。
  7. 耐用年数は対象の不動産がどれほどの期間利用することができるのかを示し、不動産の減価償却を行う際に用いられるのは「法定耐用年数」である。
  8. 取得価額は購入時にかかった費用を示す。
  9. 減価償却費の計算方法としては、定額法と定率法の2パターンが存在する。
  10. 定額法とは、不動産の法定耐用年数の期間中、毎期(毎年)同じ額の減価償却費を計上していく会計方法。
  11. 定率法とは、償却率が法定耐用年数に応じて定められており、毎年の償却費が下がるのが特徴。
  12. 初期に利益が出やすくなっているのが定額法、定率法は収益力が低くなる後半の時期の負担が軽減されるメリットである。
  13. 定額法か定率法かはどのタイミングで不動産売却をするのかをよく吟味して決めるようにすべき。

土地のみを売却する場合を除き、マンションや戸建てのような不動産を売却するためには、減価償却の計算を避けることはできません。

減価償却は、不動産を購入した際の取得金額と、不動産の造りや用途に応じた耐用年数を用いて償却費を求め、不動産の価値を毎年減少させて計上することです。

減価償却を求める際には毎年同じ金額を償却する「定額法」と、毎年の未償却残高に同じ償却率をかける「定率法」の2つの方法があります。

それぞれメリットとデメリットがあるので、どちらを選ぶにしてもよく吟味することが大切です。自分で求めるのが難しいようであれば、不動産会社などの専門家の方に相談してみることもおすすめします。

不動産売却を考える際は信頼できる不動産会社に相談しておくことをお勧めです。そもそも売る予定のある不動産の価格がいくらになるか知りたい方も多いのでしょうか。

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