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土地の相続税とは。相続対策をする方法3選!

親が土地を所有している場合、土地を相続するにも、売却するにも多額の相続税の支払いが発生してしまいます。土地の相続対策をするためにできることがあれば、知っておきたいと思うことでしょう。家系のどこかで土地を持っている方は把握しておくようにしましょう。土地相続を対策する方法は3つあります。

土地の相続税とは?


いくら土地が親族の持ち物で、相続したものだからといって、土地を売却した際に支払い義務の生じる費用に違いは出ません。土地を相続したタイミングで初めて土地の売却をする方も多いのではないでしょうか。まずは、土地を売却するに当たって必要な税金を確認していきましょう。

土地の相続税は譲渡所得税にかかる

土地を売却して出た利益のことを譲渡所得と呼びます。しかし、売却できた土地から出た利益すべてを指すものではありません。譲渡取得とは、土地を売却して出た利益の中なら、土地を売却するためにかかった諸経費と土地を購入するためにかかった取得費を差し引いた金額のことを指します。

相続した土地の場合、ご自身では取得費を払っていないため、出た利益の全額に税金がかかるのではないかと心配してしまう方もいるでしょうが、取得費に関しては、被相続人が支払ったものをそのまま反映することができます。そのため、自分自身では支払っていない取得費分の費用がそのまま手元に残せるというわけです。しかし、被相続人の取得費を受け継ぎためには当時の「売買契約書」の提出が必要です。提出できない場合には「概算取得費」として定められている譲渡取得の5%分の金額を取得費として扱うことになります。

譲渡所得を得ると譲渡取得税の納税が義務付けられています。内訳としては「所得税」と「住民税」であるため、聞き馴染みのある税金でしょう。しかし、譲渡取得税で注意したいのは「どれだけの期間所有していたのかによって納税額が変わる」ポイントです。

譲渡所得税の計算方法は以下です。

譲渡取得×税率=譲渡所得税

そして、「税率」が所有していた期間に応じて変わるのです。所有していた期間が5年以下であれば「短期譲渡取得税率」が適応され、5年超であれば「長期譲渡取得税率」が適応されます。短期譲渡取得税率が39.63%なのに対し、長期譲渡取得税率は20.315%と大幅に低いのがおわかりいただけるでしょう。所有期間に関しても被相続人が所有していた期間をそのまま適応できます。そのため、相続してから5年が経過していなくても被相続人が5年超所有していれば正気譲渡所得税率が適応されます。

 

土地相続の対策方法3選


譲渡取得税は土地を売却した場合、必ず支払わなくてはいけない税金です。どうにかして税金を減額する方法はないものでしょうか。相続をした土地を売却する場合にのみ、特別控除を適応できるケースがあります。しかし、どんな土地にも適応できるわけではなく、条件が設けられているため説明していきます。

土地相続の対策方法①:更地として土地を売却する

相続して売却した土地に対して、例外的に3,000万円の控除を適応できる条件があります。その条件とは、「相続した空き家を取り壊し、更地として売却した」場合です。この場合、譲渡取得の計算方法としては以下の計算式に当てはめられます。

譲渡取得=譲渡価格-取得費-諸経費-3,000万円

3,000万円を引くことで譲渡取得がなくなれば、もちろん譲渡取得税を支払う義務からも解放されます。しかし、取り壊すためにも費用が必要となるため注意が必要です。取り壊すためにかかった費用は諸経費に含めることができますが、万が一3,000万円を超えるようなことがあれば、あまり意味をなしません。更地として売却するかどうかについては、家族や兄弟姉妹と十分な相談の後に決めることをおすすめします。

さらに、もう一点注意するべきポイントは、売却するタイミングです。3,000万円の特別控除を受ける場合、相続してから3年以内に売却する必要があるため、早めの行動を心がけるようにしましょう。売却活動を初めて瞬く間に売却が成功することはなかなかありません。不動産会社に直接買取してもらうのであればともかく、一般の個人の方に売却するようであればすぐに売却準備に取り掛かるようにしましょう。

土地相続の対策方法②:基本控除の適応を行う

相続税の基本控除とは相続する遺産の総額に対してかかる控除であり、3,000万円+法定相続人×600万円分が控除される仕組みです。そのため、仮に相続したものが土地のみでその他の遺産がなかった場合、相続税の基本控除は土地にかかります。

譲渡取得に譲渡取得税がかかってしまうことは免れません。しかし、譲渡取得から相続税を引かれる前に基本控除分の最低3,600万円が差し引かれるため、支払い義務の生じる相続税は大幅にカットできるようになります。

土地相続の対策方法③:売却して現金化する

親族から受け継いだ土地は、思い入れもあることでしょうし、なかなか手放せないでしょう。しかし、土地は様々な角度から見たとき、売却して現金化するのがベストと思われるケースもあります。

まず、一つ目のメリットとして、分割相続の対策になります。分割相続とは、一つのものの所有権を複数人で持つ考えの相続です。

例えば土地であれば、一つの土地を複数人で所有することを意味します。土地を分割相続してしまうと、誰が住むのか、沈滞するのであれば誰に決定権があるのか、収益はどのように分けるのかなど、様々な問題が発生します。

さらに、所有権のみを売却する「持分売却」をする際にも、自分の持分は土地のどの部分なのかについて争わなければならなくなります。どこを所有していても同じように感じるかもしれませんが、持分売却において、自分がどの部分を所有しているのかは重要な項目です。その理由は、同じ土地でも道路に面していたり、南向きの部分であったりする方が土地としての価値が上がり、高く売却できるからです。

さらに、建物を建てる目的で借地の設定を受けている土地である「底地」の場合、実際の価値よりも高く土地の評価をつけられてしまい、相続するのに必要以上に税金を取られてしまいます。無駄に税金を納めるようであれば、売却して現金化した方が納税額も減額できますし、分割相続でトラブルになることも避けられます。

土地相続とは?土地相続の対策方法まとめ

今回は

  1. 土地の売却にかかる費用、特に譲渡所得税について
  2. 相続税をなるべく抑える方法として土地を更地で売る場合について
  3. 土地は売却して現金化しておくことをお勧めする理由について

を記載してきました。

土地を相続することは、その他の現金を相続するのとは別に、多くの手続きがつきまといます。

遺産の中でも大きな割合を占めるため、なかなか一人が土地をすべて相続することは難しいでしょう。

そこで、なるべくトラブルを避けたり、納税額を減らしたりするためにも、土地は売却して現金化することをおすすめします。

被相続人が残してくれた大事な土地を手放すのは心苦しいでしょうが、残された遺族との関係が遺産を巡って悪くなるよりは良いのではないでしょうか。土地の相続の際には、残された遺族の方々で十分に相談をしてどうするのかを決めるようにしましょう。

 

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マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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