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土地売却にかかる税金【税金・節税特例一挙公開】

土地売却にかかる税金

土地売却した時税金を支払わなければならない可能性があります。譲渡税と呼ばれるもので、内訳は所得税と住民税です。
土地を売った利益が譲渡益として課税対象になるのですが、所有していた年数によって税率が異なったり、売却時の状況によって税金の控除(節税の特例)が発生して、税金そのものを支払う必要がなくなったりする場合もあります。
控除を受けたり、適正に税の支払いを行ったりするには土地を売却する際にに確定申告を必要とします。その他にも土地を売却する際には印紙代や消費税といった税金が課税されます。
ここでは、土地の売却時の税金の計算方法や発生する税金、控除を受けるための特例など、さまざまな情報を見ていきます。

土地を売却した際にかかる税金

土地を売却した際にかかる税金とは何があるのでしょうか土地を売却した際にかかる税金とは何があるのでしょうか。

まずは、そもそも、土地を売却する際にかかる税金を紹介していきたいと思います。

土地を売却する際にかかる税金は3つ

土地を売却する際にかかる税金は3つしかありません。ただし、3つだけでといっても、どのタイミングでかかるかを理解しておかないと、思わぬ出費にもなりかねませんので、注意が必要です。

売買契約時に印紙税

土地を売却の契約ができた際にはまず、印紙税がかかります。

印紙税は土地売却をする際の売買契約の手続きをする際に必要となるもので、売買契約書に貼る印紙の代金です。

印紙の貼られている売買契約書をもって、国税を収めたことになり、印紙の貼られていない売買契約書は認められません

契約書に記載されているのが10万円以上50万円以下だった場合印紙税は200円です。対して、50億円と記されていた場合は48万円と、その差は歴然です。

【印紙税にかかる費用一覧】
売買契約書の記載金額 かかる税金
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 200円
100万円以下のもの 500円
500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円
10億円以下のもの 160,000円
50億円以下のもの 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円
記載金額のないもの 200円

※200万円以下のものは200円、300万円以下のものは500円、300万円超〜500万円以下のものは1,000円となります。
(注)不動産売買契約書に課せられる印紙税の軽減は、2020年3月31日までの適用です。

物件価格によって、支払う税金が大きく異なるので、注意が必要です。

土地引き渡し前に登録免許税

そして、土地を売却したあと、土地を引き渡す前に登録免許税がかかります。

登録免許税とは、土地の売買が行われた際に発生する名義変更するために支払わなければならない税金です。

所有権に変更があった際に必ず行われる不動産登記であるため、免れることはできません

支払い金額は売買された土地の価値によって異なり、その土地かけられている「固定資産税評価額×2%」が登録免許税となります。

売買契約を行い引き渡すまでの間にローンを完済し、抵当権抹消の手続きを行いましょう。

抵当権を抹消する際に必要な登録免許税は不動産1つに対して1000円。土地付きの家の場合は土地と家で2000円が必要になります。

土地売却後に譲与所得税

最後に、土地を売却した後に譲渡所得税(所得税と住民税)がかかります。

土地を売却すると、もちろん利益が出ますよね。この利益は自分が所有していたものを他人に譲渡することによって得られる利益です。

そして、この利益は一般的には「収入」として扱われます。他人にものを譲渡して得た利益にかかる税金のことを「譲渡所得税」と呼びます。

とはいえ、この譲渡所得税の正体は「所得税」と「住民税」です。所得税は個人の一年間の所得に準じて金額が変わるため、含まれているのは納得でしょう。

土地を売却する上でかかる税金まとめ

  • 印紙税、登録免許税、譲渡所得の3点
  • それぞれ、支払いのタイミングが異なるために注意が必要
ここからは、土地を売却する際にかかる税金の計算方法をより詳しく見ていきましょう。

土地を売却する際にかかる税金の計算方法

土地を売却する際にかかる税金の計算方法土地を売却する際にかかる税金の計算方法について紹介していきます。

土地を売却した際に得た利益については、サラリーマンにとっての給料所得とは違うので、自身で確定申告を行わなければなりません

ここの利益とは譲渡益と呼ばれものです。この譲渡益を計算した結果がマイナス、つまり損失とみなされる場合は税金が課税されません。課税対象の利益が存在しないからです。
以下に売却時の税金について必要な手続きや税金計算に用いる用語、税金の計算式についてまとめていきます。

譲渡所得の計算について

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式などの資産を譲渡した際の対価として生じた所得です。今回は土地の売却についてなので、このときの売却益が譲与所得に分類されます。

課税される譲渡所得金額の計算式

= 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用 – 特別控除額

上記の式の課税譲渡所得金額に当たる部分です。この数値がプラスであった場合には、通常の所得とは別に所得税と住民税が課税されます

式を見るとわかりますが、売却金額がそのまま売却益となるわけではありません。そこから購入や売却時の費用や経費の計算、そして税金の控除が発生します。

ちなみにこの状態で手続きを進めないと、税務署からお手紙が届きます。「譲渡所得のおたずね」などのタイトルです。要は「確定申告をしてね」という内容ですが、該当する場合には連絡が来る前に動き始めないと、個人で行うには大変な手続きですので、はやめに動き始めましょう。

譲渡収入金額とは

土地の譲渡の対価に当たる金額(=買い手から受け取る金銭の額)に、固定資産税・都市計画税といった、先払いしているお金を精算し手元に戻ってきた金額を加算した金額のことです。

上記を通常は譲渡収入金額と呼びます。他には確かな金額ではなく、換算して譲渡収入金額に入れるお金もあります。

もし、金銭の代わりに物品などを受け取った場合も収入金額に合算しなければなりません。その場合は時価に当たる評価額が収入金額として扱われます。その他にも、基本的に経済的利益を得た場合は収入とみなされることが多いです。個人がマイホームを売却する場合には、物や権利で対価を代わりに受け取るケースは多くないでしょうから、通常考えなくてもいいでしょう。しかし、もし該当する場合には確定申告の際に注意が必要です。

取得費用とは

売った土地の購入代金が代表的です。他に含まれるものは購入時の仲介手数料等が分類されます。

また、買った時期が昔過ぎて数値がわからない場合などもあるでしょう。そのような場合は次の計算式が使えます。

譲渡収入金額 × 5% = 取得費

これは概算法という「取得費が不明」の場合の計算方法です。これまで紹介した方法を実額法といい、取得費はどちらか数値が大きくなるほうの計算を用います。実額法に使う数字が揃わなかった場合は、概算法を使うことになります。

譲渡費用とは

譲渡費用は、土地を売るためにかかった費用です。売却時に業者に支払った仲介手数料や広告料を計上できます。他の例としては、すでに契約済みで、より有利な条件で他者に売却する場合に発生した違約金も譲渡費用の扱いです。

ここで計上できる費用は、売却時に直接支払った費用だけです。

特別控除とは

特別控除については後述します。

課税される譲渡所得にかかる税率

上記の計算式で課税される譲渡所得が決まります。ここからはその金額に対して、どのような税率が掛かってくるのかを見ていきましょう。

※計算式としては下記のようになります

実際に課税される金額 = 課税譲渡所得金額 × 税率

譲渡所得税(所得税・住民税)の税率

譲渡所得税の税率についてまとめていきます。まずはベースとなる税率の説明です。長短は5年以下か5年超かで分岐します。

譲渡所得税の税率
税の種類 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得税 30% 9% 39%
長期譲渡所得税 20% 5% 25%

5年よりも多く利用すると、税金がほぼ半分になります。

つまり、例えば、仮に

課税される譲渡所得金額の計算式(再掲)

= 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用 – 特別控除額

から出された課税所得が100万円だった場合、

5年以下の短期譲渡所得税の場合は、100万 × 39% = 39万円
39万円が税金として課税されます。

あるいは5年を超えた長期譲渡所得税の場合は、100万 × 20% = 20万円
20万円が課税されます。

このように年数で大きく課税金額が違います。ここからは、その条件となる年数の考え方をまとめていきます。

土地売却にかかる税金を低くするための特例(節税)

これまでも少しばかり触れてきましたが、土地を売却して譲渡所得税が発生した場合には、税金を控除できる特例が受けられる可能性があります

この特例を受けられれば、本来支払うはずだった税金が低くなる、もしくはなくなる、あるいは支払いを将来に繰り越せるのです。

  • 3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例とは

居住用の物件であり、自分が実際に住んでいたマンションであれば、この制度で3,000万円の特別控除の特例を利用できます。

譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用 < 特別控除額(3000万円)

この式が成立するときは税金が課税されません
この時満たすべき要件は以下のとおりです。居住用財産の定義について確認しましょう。

この特例を受けるための要件
  • 実際に売り手が居住しているときは要件を満たします。
  • 転居したのちに売却となった場合は、転居3年後の12月31日までは適用されます。
  • 災害などにより家屋がなくなった場合は、その日から3年後の12月31日までに敷地だけを売却した場合は満たします。
  • 転居後に家屋を取り壊した場合は、転居3年後の12月31日まで、あるいは取壊し後1年以内どちらか早い日付までの売却は要件を満たします。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  • 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。

*特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

特例を受けられない場合
  • この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる場合
  • 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
  • 投資用のマンション

土地の売却の税金にかかる費用を抑えるその他の方法

相続で取得した土地の場合は、他にも税金を抑えることが可能です。

相続して売却した土地に対して、例外的に3,000万円の控除を適応できる条件があります。その条件とは、「相続した空き家を取り壊し、更地として売却した」場合です。この場合、譲渡取得の計算方法としては以下の計算式に当てはめられます。

譲渡取得=譲渡価格-取得費-諸経費-3,000万円

3,000万円を引くことで譲渡取得がなくなれば、もちろん譲渡取得税を支払う義務からも解放されます。

しかし、取り壊すためにも費用が必要となるため注意が必要です。取り壊すためにかかった費用は諸経費に含めることができますが、万が一3,000万円を超えるようなことがあれば、あまり意味をなしません。更地として売却するかどうかについては、家族や兄弟姉妹と十分な相談の後に決めることをおすすめします。

さらに、もう一点注意するべきポイントは、売却するタイミングです。3,000万円の特別控除を受ける場合、相続してから3年以内に売却する必要があるため、早めの行動を心がけるようにしましょう。

売却活動を初めて瞬く間に売却が成功することはなかなかありません。不動産会社に直接買取してもらうのであればともかく、一般の個人の方に売却するようであればすぐに売却準備に取り掛かるようにしましょう。

基本控除の適応

相続税の基本控除とは相続する遺産の総額に対してかかる控除であり、3,000万円+法定相続人×600万円分が控除される仕組みです。そのため、仮に相続したものが土地のみでその他の遺産がなかった場合、相続税の基本控除は土地にかかります。

譲渡取得に譲渡取得税がかかってしまうことは免れません。しかし、譲渡取得から相続税を引かれる前に基本控除分の最低3,600万円が差し引かれるため、支払い義務の生じる相続税は大幅にカットできるようになります。

▼相続した不動産を売却する際には下記記事も参照してください

ここで、少し、税金以外に、土地を売却する上でかかる費用を見ておきましょう。

土地を売却する上で税金以外にかかる費用

土地を売る際に必ずかかる費用一覧

仲介手数料

土地を売却するに不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払わなくてはいけません。金額は不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。

住所変更登記の費用

登記簿謄本に記載されている住所と住民票上の住所が異なるケースに必要となる司法書士への報酬の費用です。

測量費用

土地の面積がどれくらいの大きさであるかを調べるために測量が必要になります。一般的な方が所有している土地の大きさは100坪を超えることはないため、100坪以下の土地を測量する場合と考慮した場合、確定測量で60万円〜80万円。現況測量で35万円〜45万円の費用が必要になります。

引っ越し費用

更地の土地の場合には問題が無いかと思いますが、戸建の場合でそこに住んでいた場合は、当然ですが、引っ越し費用が掛かります。

土壌汚染調査、水道引込工事などその他の費用

他にも場合によってかかる費用があるため、不動産会社に相談するよにしましょう。

ここまで、土地を売却する上でかかる税金と、税金以外にかかる費用についてを見てきました。

いかかがでしょうか。想像以上に税金・その他の費用など、土地を売却する上では多くの費用が掛かることをお判りいただけたのではないかと思います。

土地売却時にかかる税金まとめ

土地売却にかかる税金のまとめ土地売却にかかる税金のまとめを紹介していきます。
  1. 土地を売却する上でかかる税金は印紙税、登録免許税、譲渡所得の3点
  2. それぞれ、支払いタイミングが異なるために注意が必要
  3. 印紙税、登録免許税については一律で金額が決まっているため、特に問題ないが、譲渡所得については計算が複雑なため、注意が必要
  4. 譲渡所得については押さえておくべきは、譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用 – 特別控除額という計算式。
  5. 譲渡収入金額とは売却代金のこと。譲渡費用とは、土地を売る際にかかった費用のこと。所得費用とは土地を所得する際にかかった費用のこと。特別控除についての知識も押さえておく。
  6. 土地を売却する際には、税金だけでなく、他にも費用がかかることを認識しておく。

土地を売却するという機会は、人生にそう何度もある経験ではありません。多くの方が土地を売却する際にかかる税金を正しく理解することができていないと思います。

しかし、土地の売却にかかる税金や費用を正しく認識していないと、「こんなはずではなかった」と後悔することになりかねません。

特に、土地を売却する際の税金には節税が有効に効いてくるケースがありますので、事前に理解するようにしましょう。

税金については、税理士などの専門家に相談するのも良いですが、税理士が近くにいないという人は、不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。

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Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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