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取得費用とは?8つを押さえよう!

マンション売却時に押さえておくべき所得費用は全部で8つ!

取得費用とは、売却したマンションを購入した時にかかった費用のことです。それでは、なぜマンションを売却する際に、そのマンションを購入するのにかかった費用(取得費用)の話がでてくるのでしょうか。それには、マンションを売却した際にかかる税金(譲渡所得税)が関係しています。マンションの購入時に掛かった費用(取得費用)を理解していないと、そもそもマンションを売却した時にかかる税金の計算ができないという状況になります。そこで、今回は特に取得費用、マンション購入時にかかった費用は何かをまとめていきます。

取得費用とは?

マンション売却した際に利益を残す際は所得費用を押さえることが重要

取得費用とは、売却したマンションを購入した時にかかった費用のことです。

それでは、なぜマンションを売却する際に、そのマンションを購入するのにかかった費用(取得費用)の話がでてくるのでしょうか。

それには、マンションを売却した際にかかる税金(譲渡所得税)が関係しています

譲渡所得税の計算式は

譲渡所得税の金額 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用 – 特別控除額

となっており、売却金額(譲渡収入)から売る時にかかった費用(譲渡費用)とマンションを購入するのにおかかった費用(取得費用)を引いて、計算をします。

その際に、購入時に掛かった費用(取得費用)を理解していないと、そもそもマンションを売却した時にかかる税金の計算ができないという状況になります。

そこで、今回は特に取得費用、マンション購入時にかかった費用は何かをまとめていきます。

例えば、3,000万円で買った物件が2,900万円で売れたから、100万円の損をした、で終わりではなく、実際に購入時には物件価格の3,000万円以外に様々な費用が掛かっていることを念頭において、譲渡所得税は計算されます。そのため、ここで取得費用を押さえておきましょう。

取得費用は全部で8つ

マンションの取得費用は全部で8つです。


ここからは具体的に、マンションの取得費用について見ていきましょう。

売却するマンションがあるということは、もちろん何かしらの方法でマンションを取得しているということになります。その方法は人によって違います。相続だったり、自身での購入だったり、各人にそれぞれの取得方法があるでしょう。

マンション取得費用とは、マンションを取得した際(相続したり、購入したり)にかかった費用のことを指します

どのようなものが含まれるのか、説明していきます。

購入時には、物件価格(純粋にかかる建物代金や土地代金)だけでなく、契約や登記に費用がかかっていることを忘れてはいけません。下記に具体的にかかる費用を記載していきます。

印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約を結ぶ際に必要となる税金です。契約書に印紙を貼ることで「法的効力をもつ書類」となります。この印紙を取得するためには税金を収める必要があるため、印紙代も取得費用に含まれます

登記費用・登録免許税

第三者に所有権を主張するために、所有権の移転登記や保存登記を行う必要があります。その際、登録免許税がかかります。

また、ローンを組む場合は、抵当権の設定登記を行いますので、同様に登録免許税がかかります。

登記手続きを司法書士に依頼する場合には、その報酬が別途必要です。

登録免許税とは、取得した不動産を「自分の所有物である」と証明するために登録が必要となった際に発生する税金です。

他人から不動産を購入している場合、売る側の方が所有権を手放すための「抵当権抹消登録税」を合わせて負担している場合もあります。この場合、相手の分に支払った抵当権抹消登録税も取得費用に含まれます。

不動産取得税

不動産取得税とは、地方税法に基づいてマンションの取得に対して課される税金で道府県税です。

住み始めてしばらくしてから自治体から都道府県に納税される「地方税」の納付書が送られてくるのが一般的です。

このときの費用も取得費用の対象となります。毎年課税する固定資産税と異なり、不動産を取得した時に一度だけ納める税金です。

住宅ローン保証料等の事務手数料

こちらは借り入れがある場合のみになりますが、住宅ローンを利用する場合、金融機関に事務手数料を支払っています

また、事務手数料以外にも、融資を実行する条件として保証会社の保証を得ることが求められている場合があり、その保証料を支払っている可能性が高いので、確認しておくようにしましょう。

火災保険料

住宅ローンを利用する場合、借入期間中、建物に火災保険をかける必要があります

保険料については、建物の床面積・築年数・構造等・借入期間によります。また、新築の場合でも火災保険に加入されることが多く、保証内容によって、保険料は異なります。

不動産会社への仲介手数料

不動産購入時、必ずと言っていいほど不動産会社に仲介に入ってもらいます。その際に要した仲介手数料は取得費用に含まれます

仲介手数料は不動産会社によって価格が異なります。仲介手数料がどのような額であっても、いくら仲介手数料として支払ったのかを証明できる書類は用意しておきましょう。

固定資産税等分担金

固定資産税とは、固定資産に課税される地方税で、毎年1月1日時点において、登記簿謄本上の土地・建物の所有者として登記されているものに対して課税されます。(課税主体は市町村)

リフォーム費用

住んでいる間にリフォームやリノベーションを施した場合、その費用も取得費用として計算できます。

リフォームやリノベーションをすると物件の資産性が安定します。改装をするには多額の費用を要するため、取得費用の中でも大きな割合を占めます。

他にも、場合によっては測量費や、設備費等、不動産取得費用には様々なものが含まれます。購入時の資金計画の内容や不動産会社からもらっているであろう、明細書などを確認しておくようにしましょう。これまで記載してきた費用は、物件価格には含まれていないことがほとんどです。

浮いている取得費用もあることを忘れない

これまで、かかる費用ばかりを述べてきましたが、物件価格から費用が浮いているケースがあります。大きな例として「住宅ローン減税(すまい給付金)」が挙げられます。

住宅ローン減税の対象となる物件では、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されるため、実際の物件価格よりも、お得に物件を取得していることとなります。

減価償却についても併せて押さえておく

建物代金は単純計算することが出来ません。建物の代金は戸建に限らず、マンションやアパートにも同じことがいえます。

建物の代金は、すでに建築済みの建物であれば建物の代金、マンションやアパートであれば物件の代金、新築であれば建築費用と建物の代金が対象であることを念頭においておきましょう。しかし、ここから注意が必要です。建物の場合、長く住んでいれば住んでいるほど「劣化」するため、耐用年数に応じて、「取得費用から減価償却費相当額を差し引く」必要があります。

減価償却費相当額は以下の計算方法を用いて算出します。

減価償却費=「取得に要した費用」×90%×償却率×経過年数

さらに、建築物が非事業用目的なのか、事業用目的なのかで耐用年数と償却率が異なるので注意しましょう。

  • 非事業用建築物
    木造:耐用年数33年(売却率0.031%)
    鉄筋コンクリート:70年(売却率0.015%)
  • 事業用建築物
    木造:耐用年数22年(売却率0.046%)
    鉄筋コンクリート:47年(売却率0.022%)

より詳しく知りたい方は下記の記事を参照ください。

取得費用まとめ

マンションを取得した際にかかる費用まとめを紹介します。
  1. マンションの売却時には譲渡所得税がかかる。
  2. マンションを取得するのにかかった費用を取得費用という。
  3. マンションの取得費用は大きく8つ。
  4. 内訳としては、「印紙税」、「登記費用・登録免許税」、「不動産取得税」、「住宅ローン保証料等の事務手数料」、「火災保険料」、「仲介手数料」、「固定資産税等分担金」、「リノベーション費用」
  5. マンションを取得する際に浮いている費用があることも忘れない。

今回は、マンション売却後にかかる譲渡所得税を知るために、マンションを購入時の費用(取得費用)を押さえることの重要性をお伝えしてきました。

マンション売却をすると大きな金額が動きます。しかし、それまでに、取得する際にいくらかかったかということを理解しておかなければ、「こんなはずではなかった」と後悔することになってしまいます。

マンションを取得(購入)した際には必ず費用が伴います。大きな金額のため、契約や登記などにかかった費用は忘れがちですが、決して忘れないようにしましょう。

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