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不動産売却の測量の流れについてまとめました

土地を含む不動産を売却するためには、土地の価値をはかるために、測量をしなくてはいけません。境界線はどこなのか、土地の広さはどれほどなのかによって土地の価値は大きく左右されます。しかし、経験がないとどのような流れに沿って測量を進めれば良いのかもわからないでしょう。測量をするための手順を解説していきます。

確定測量の流れ

不動産売却をする際、トラブルを避けスムーズに進めていくためには確定測量をする必要があります。しかし、確定測量という言葉を聞いたことがない方も多いでしょう。確定測量とは、一般的な測量とどう違うのか、どのような手順を踏んで進めていけば良いのか、確定測量の流れを7つのステップで説明していきます

1:必要資料を取得する
確定測量をするためには、まず現時点でわかっている土地の情報をすべて揃えておく必要があります。代表的な資料は以下のようなものがあります。

・公図
公図とは、土地の境界線やどこに存在するのか、正確な位置を表している地図で、登記所で管理されています。そのため、登記所で取得できます。

・登記簿謄本
登記簿謄本とは、土地の所在地や所有地が記録されている資料で、法務局の登記簿に登録されています。土地を売却するためには、対象の土地が本人のものであることを十分に確認する必要があるため、法務局で入手するようにしましょう。

・共同担保目録
登記簿謄本の抵当権の欄に情報が記載されているため、登記簿謄本を入手することができれば共同担保目録も合わせて入手することができます。

・地積測量図
地積測量図とは、確定測量図が存在する上で測量を行って入手することのできる資料であるため、持っていない場合もあるでしょう。地積測量図は境界線がどこなのかを元に所有している土地の面積を測るものです。

・建物図面
土地の上に物件が建設されている場合、その物件の図面を持っていることでしょう。これは物件購入時に取得できるものなので、事前に探しておくことをおすすめします。

2:隣接地の所有者と話し合いをする
確定測量をするということは、隣接地と自身の土地の境界線を決めることとなります。
温厚な隣人関係でも、土地の面積は土地の価値を左右する大きな要因ですので、トラブルに発展しかねないことをしっかりと念頭においておきましょう。そのためにも、確定測量をする際には隣接地の所有者に対し、確定測量をする旨をきちんと説明しましょう。その上で、いつであれば立会いが可能かどうかのスケジュール確保をすることを忘れずにしてください。

・隣接地が個人の不動産の場合
隣接地が住居用不動産で誰かが住んでいるのであれば、その土地の所有者の方と話し合いをしましょう。個人の家であれば個人で良いですが、アパートのような集合住宅の場合にはオーナーの方に連絡をしましょう。

・隣接地が道路の場合
私道であれば個人的な所有物なので、所有者と話し合いをすることになりますが、公道に面している土地なのであれば行政への問い合わせが必要です。

3:現地での事前調査
まずはじめに、対象の土地で事前調査を行います。事前調査ではステップ1で取得した資料を元に調査をします。しかし、このタイミングでは隣接地の所有者の方の立会いは不要です。事前調査では土地の面積を大まかに測定するための現況測量図を作成してもらいます。

4:境界線を確定する
境界線を確定するためには測量士、土地家屋調査士などの資格を持っている方によって確定をしてもらいます。境界線確定の当日は資格を保有している専門家に来てもらい、隣接地の所有者または行政の方の立会いの元、境界線を定めていきます。

5:境界杭の設置
確定測量で境界線が確定されたら、境界杭を設置していきます。対象の土地で以前にも確定測定がしてある場合にはすでに境界杭が設置されています。改めて確定した境界線がすでに設置されている境界線と同じなのであれば、既存の境界杭はそのままにしておきます。

しかし、すでに設置されている境界杭とは違うところが境界線だった場合には、既存の境界杭を撤去し、新しく境界杭を設置することになります。

6:図面・境界確認書の作成
ここから確定測量図の作成に取り掛かっていきます。境界確定書は自身はもちろん、隣接地所有者の方と一緒に作成します。お互いの署名と捺印をしていきます。確定測量図は境界確定書に両者の署名と捺印があって初めて確定測量図は有効なものとして扱われるようになります。

確定測量図は自身の分と隣接地の所有者または行政の方に提出する分の2通が発行されます。

7:登記
確定測量図が完成したら、義務ではありませんが登記しておくことをおすすめします。登記しておくことで、土地の面積が登記簿謄本に記載されている情報と一致するため、よりスムーズに売却活動を進めていくことができます。登記簿謄本と確定測量図の数字に差異が生じる場合には、確定測量図の数字が優先されます。

確定測量の期間

確定測量をするのにかかる期間は1ヵ月から3ヵ月ほどです。自身のスケジュールだけを考量するのであれば、あまり時間もかかりませんが、確定測量をする場合には隣接地の所有者や行政の方の立会いが必要であるため、自分以外の方のスケジュールをも押さえておく必要があります。

特に時間のかかるケースとしては、行政の方の立会いが必要なケースと、隣接地の所有者の方が承認をしてくれないケースの2つであるといえます。行政の方の立会いが必要な場合、役所に行ってすぐにスケジュールを確保できるわけではありません。内部でいくつもの承認を得てやっとスケジュールが決まるため、日程調整をするまでに時間がかかると言えます。さらに、隣接地の所有者が境界線の場所に納得してくれないなんてケースも中にはあります。その場合には説得して捺印を押してもらわないといけないため、時間がかかってしまうでしょう。

確定測量に時間がかかってしまうと、その分土地の売却に時間がかかることになってしまいます。スムーズに売却するためにも、前倒しのスケジュールで行動することをおすすめします。

まとめ

・隣人や買主とのトラブルを避けるためにも測量についての正しい知識を抑える

・測量の流れを抑え、事前に準備をしておく

・測量の期間、かかる費用は事前に把握しておく

土地付き不動産を売却するためには7つのステップを元に確定測量をする必要があります。誰の立会いが必要なのかどうかや、隣人との間柄で要する期間も大幅に変わることもあるので、なるべくスムーズに土地売却を進めたいのであれば、早め早めに行動することをおすすめします。

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