売ろうかなと思ったら

マンションの売却価格はどのように決まるのか?相場の動向から高く売る方法を解説

具体的な価格を3段階で決める

マンション売却においては、まず大きく分けて3段階の価格を売り主自身の中で決めておくことが大切です。
最終的に売り主の一存で価格を決められるわけではありませんが、目安として自分の中で大体の価格を持っておくと、あまりブレずに一貫した売却活動ができるでしょう。

希望価格

これは売り主側の希望価格という意味で、そのマンションをどれくらいの価格で売却したいのかという目安になります。ここは査定価格より高く決めてしまっても構いません。

予想価格

これは実際にいくらで売れるだろうという予想の価格で、基本的には不動産会社が出した査定価格をそのまま予想価格と認識してよいでしょう。複数の不動産会社に価格査定を依頼すると、いくつかの査定価格が返ってきますが、それらの平均を取ると相場としての予想価格が見えてくるはずです。

最低価格

最後にこちらも決めておくとよいでしょう。これは、最低でもこの価格で売りたいというもので、よほどのことがない限りこれ以下の価格で売却はしたくないという意思を決めておくということにもなります。

景気動向によって売却価格が変わる

マンションに定価はありません。同じような物件でも、売るタイミングによっても売却価格が変わってきてしまうものであることを最初に理解しておく必要があります。
タイミングによって売却価格が変わってしまう一番の要因は、景気動向です。

想像がつくと思いますが、日本経済が低迷しているときは、給料やボーナスも減ってしまいますので、マンションを買おうという人の総数や購入予算は減ってしまいます。

マンションを買おうと思っている人や購入予算が少ないということは、売り手としてはライバルが増えてしまい、売却価格も上げづらくなってしまいます。

したがって、景気動向という要素だけを見た場合、一番高値で売却出来るタイミングは、景気が一番良い時ということになります。

あと、近所に新築マンションができたとき、あなたの物件と似たような物件であったら新築マンションの価格に連動するように値上がりする場合もあります。

これは、景気が悪いときに買った物件で、景気の良くなったときに近所に新築マンションが建ったというケースです。中古マンションの価値が上がるというより、見直されるということです。とてもラッキーなタイミングですが、頭に入れておくと良いでしょう。

築年数が売却価格に与える影響

売るタイミングという要素で売却価格を考えるときのもう一つの要素が、築年数です。やはり、築年数を重ねるごとに物件価値は低下しますので、高く売りづらくなります。

一般的な傾向ですが、新築から数年は急激に価値が下がり、15年ほど経つと下げ幅が落ち着いていきます。そして、築30年前後で新築の半値くらいまで下がるとイメージして下さい。

ただし、ビンテージマンションといって、今風なリフォームがなされていたり、長期修繕計画がしっかり練られ実行されているようなマンションは、新築同様の価値がついたり、場合によっては新築以上の価値がついたりすることがあります。

物件の立地によっても価値は変わる

中古マンションの価値とは、簡単に言うと『その物件を欲しいと思う買い手がどのくらい存在するか』で決まります。

その意味において、駅から近い、魅力的な商業施設が近い、人気の幼稚園や小中学校が近いといった条件は物件価値を高める大きな要素となります。

また、都心などオフィスが集中するエリアへのアクセスが良いかどうかも、買い手が多いという意味で物件の価値を高める要素となるでしょう。

物件スペックの人気度も考慮しよう

築年数の他に、使いやすい間取り、キッチンなどの設備、日光の入り具合、マンションのエントランスといった物件のスペックは重要です。買い手が中古マンションを見るときに最もチェックする部分だからです。

売れやすい間取り図とは、ライフスタイルの変化によって間取りを変更しやすいということです。子どもが小さいときは大きめのリビング、子どもが大きくなったらリビングの一部を子ども部屋にしても、採光やエアコンの設置という点で無理が生じない間取りは売れやすいと言えます。

外観のスペックでは、緑が多い公園が近くにあると人気は上がります。逆に、向かいが工場であったり、高速道路や電車など騒音が発生する物件は、買い手は避ける傾向にありますので、物件価値は下がりがちです。

物件の価値を知り、適切な売却価格をつけよう

売り主としては少しでも高く売りたいと願うのはよく理解できます。
しかし、同じ間取り、築年数でも、売りに出すときの経済情勢や立地条件の変化といった要因によって、同じ価格で売却できるとは限らないのです。

もし、あなたがなるべく早い売却を望むのなら、上記の要素をしっかり認識した上で売却価格をつけましょう。現時点の適正価格はいくらなのか、これを見極める目を持つことが大切です。

逆に、売却を急いでいないという場合、経済動向を先読みして、築年数の増加による物件価値の低下も考慮に入れながら、売却のタイミングを計るという手もあります。

マンション売却においての売却価格は、あらゆる要素を加味した上で合理的に決めていくものです。
しかしできることならより高い価格で売却したいというのが、売り主側の本音でもあるでしょう。
実は少しでも高い価格で売却するために、売り主ができることというのもあります。
ここではマンションの売却価格を少しでも高くするために、売り主が実践できる方法についてご紹介します。

売却の時期を見極める

世の中のあらゆる商品には売れ行きが伸びる時期というものがあることが多いですが、マンション売却に関しても時期によって購入希望者の数が変わってきます。
マンション売却の場合、新年度が始まる直前の3月がまさにそのシーズン。進学や就職、転職など生活の拠点を移す必要がある時期には、新天地に居を構えるという人が多くなるのです。
そのため春には不動産取引が活発になり、購入希望者が増えるため売却価格も高くなる傾向にあります。

リフォームを急がない

マンションの価値を高めるために、リフォームをして部屋を綺麗な状態にしようと考える売り主の方も多いかと思います。
しかしリフォームに関しては要注意。急いでリフォームをしても、意味がなかったり、場合によっては逆効果になってしまう可能性もあります。

これは、買い手と売り手の価値観が必ずしも一致しているとは限らないためです。購入希望者の中には、リフォームを希望していない人や、自分の裁量でリフォームをしたいと考える人もいるかもしれません。リフォームをして綺麗な部屋になっていることが必ずしも購入の決め手になるわけではないため、急いでリフォームをすることはせず、まずは掃除などをしっかりして最低限の綺麗さを保っておきましょう。
ただし、水回りの不具合や壁の穴など、明らかな欠陥がある場合には事前にリフォームをしておいた方が良いかもしれません。

物を置きすぎない

売却予定のマンションの部屋は、できる限り物を排除してスッキリとさせておくことが望ましいです。
家具などが多く置いてある家はどうしても本来より狭く見えてしまいがちですし、ごちゃごちゃと物が置いてあると生活感がにじみ出てしまい、購入希望者の方の購買意欲をかき立てることができません。
新居にはやはり広さや新鮮さを求めるものです。現状住んでいる部屋だと難しいかもしれませんが、できる限りでスッキリとした印象の部屋にしておくことをおすすめします。

明るくクリーンな部屋づくりをする

部屋の印象というのは、内覧の際に最も重視されるポイントの一つです。
内覧に訪れた方に良い印象を与えるために大きな役割を果たすのが、照明やインテリア、観葉植物などです。
直前の項目と矛盾しているように聞こえるかもしれませんが、これらのものは工夫しだいでは部屋の雰囲気を何倍にも良くしてくれます。
照明やインテリアにこだわって明るい雰囲気づくりをし、さらに観葉植物でクリーンなイメージをプラスさせるなど、あくまで生活感ではなく、「ここに住みたい」と思わせるような工夫を凝らしましょう。

内覧では愛想よく

内覧は、マンション売却ではとても重要な工程です。
実は中古マンションの購入の決め手として意外にも上位にくるのが、内覧の際の売り主の印象なのです。
内覧は売り主と買い主が初めて顔をあわせる場であり、ここでの印象しだいで売却が決まるかどうかが大きく変わってきます。
柔らかな物腰で愛想よく話し、内覧に訪れた方に良い印象を与えられるように心がけましょう。ちなみに、見た目の清潔感もとても大切です。

ABOUT ME
Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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