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離婚のマンション売却費用は誰がもつ?マンション売却費用は全部で5つ!

離婚をした際、不動産はどのように財産分与をしたら良いのでしょうか。賃貸であれば、退去するにもまだ楽ですし、どちらかが残るとしても揉めることは少ないでしょう。しかし、購入してしまった固定資産としての価値のある不動産ではお互い簡単に譲り合うのも難しい話です。この記事では、離婚した際の不動産をどのように財産分与するのか、マンションを売却した際に際にかかる費用について正しくまとめることで、財産分与でトラブルにならない秘訣を記載していきます。

離婚したときにマンションはどうすればよいのか

離婚した場合の不動産

そもそも、離婚をした時に、マンションはどうすれば良いのでしょうか。

住宅ローンが完済しているのであれば、売却するにしてもスムーズですし、わかりやすく打った利益(現金)を離婚する相手と折半をすることができます。どちらかが譲り受けるにしてもトラブルに発展しにくいです。

正し、住宅ローンが完済できていない状態では、引き続き、住宅ローンの残債(残高)を支払い続けなければならないため、トラブルに発展しやすいと言われてます。

始めに、離婚することが決まったら、始めるべきマンションの対処方法・確認すべきポイントをご紹介していきます。

住宅ローンの残高を確認する必要がある

離婚が決まった際に、まず確認したいのが、マンションの住宅ローンの残額です

マンションを売却するのであれば、売却時に出た利益で住宅ローンの完済ができる場合がほとんどです。この場合は、売却をしてしまい、残った金額を折半すればトラブルになりにくいです。

しかし、売却してもなお、住宅ローンが残ってしまうようであれば、住宅ローンの債務者が誰なのかをはっきりさせた上で対処をしなければなりません

マンションを売っても利益が無い場合には、マンションを売らずに、どちらかが住み続ける、もしくは賃貸に出すということになりますが、ローンの残債を支払い続けなければなりません。

もし、離婚をして、そのマンションに住み続ける場合は、その人が住宅ローンを返済し続けることになるでしょう。しかし、離婚した後も、住んでいないのに連帯保証人のままで、い続けてしまうと金融機関からは「連帯保証人」として扱われてしまいます。

住んでいる人が、ローンの返済を滞納してしまうと、住んでもいないのに、自分が支払わなければならないなんてことにもなりかねません。その場合は、事前に金融機関に連帯保証人から外してもらえるよう交渉することなどが必要になってきます。

離婚をすることになり、マンションを売却することが決まった場合は、住宅ローンの残高があるのかどうかによって取れる選択肢が異なる。

住宅ローンの残債が無いのであれば、そのまま売却益を折半すれば問題ないでしょう。

ただし、売却してもなお残債が残る場合は、下記2点を確認することが重要です。

①残債の残ったマンションには誰が住むのか

②マンションの残債は誰が支払い続けるのか

詳細については下記の記事を参考下さい。後半の章にも財産分与の方法を記載していますので、このまま読み進めていっていただいても問題ございません。

今回は、住宅ローンの残債がないマンションを離婚して売却する際にかかる費用について気を付けるべきポイントを記載していきます。

離婚費用:マンション売却にかかる費用は5つ

離婚に伴いマンションを売却する際に忘れてはいけないのが、ンションを売却するには税金等の費用がかかるということです。ンションを売却するにもいくつか必要になる費用があります。

マンションで売却できた利益をそのまま現金で折半できる場合は良いですが、マンションを売却する際にかかる費用はどちらがもつのかを考える上でもマンションを売却する際にかかる費用は押さえておきましょう。

マンションが売れた金額がそのまま利益となり、折半できるのではなく、税金などの費用が掛かることを忘れてはいけない。

実際に、離婚してマンションを売ることになった際にかかる費用を見ていきましょう。

離婚したマンションを売る際にかかる費用一覧

印紙税
マンションの売買契約書に添付が必要な印紙。印紙があることで、国に税金を収めたことが証明されます。印紙税は契約書に記載のある契約金額によって、金額は異なります。
登録免許税(=抵当権抹消費用)
マンションを所有している人に付与される「抵当権」。抵当権の登録は不動産の所有者が変わる際に必ず必要になる手続きで、金額は1万円から1万5,000円ほどです。
譲渡所得税
不動産を売却し取得する利益は所得として扱われます。そのため、「所得税」と「住民税」である譲渡所得税の納税が必須です。金額は不動産の所有期間と売却金額で異なります。
仲介手数料
マンション売却時に不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払わなくてはいけません。金額は不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。
引っ越し費用
マンションを売却する場合は、当然ですが引っ越し費用が掛かりますので、どちらが払うかを考えておく必要があります。

印紙税

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。

不動産の売買契約書は、課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決まります。なお、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減税率が適用されます。

売買価格が1,000万円を超え、5,000万円以下ですと1万円。5,000万円を超えると3万円の収入印紙の貼付が必要になります。

収入印紙一覧
記載金額 費用
100万円以下のもの 500円
500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円
10億円以下のもの 160,000円
記載金額のないもの 200円

不動産売買契約書の印紙代は誰が払うかの取り決めはありません。一般的な不動産売買の契約書では、「契約書貼付する収入印紙は、売主・買主が平等に負担するものとする」と記載されています。売主・買主それぞれが保有する契約書分を各自負担するのが通例です。

登録免許税(=抹消費用)

離婚後どちらかが家に住み続けることになったら、「不動産の登記簿謄本」より、マンションが誰のものなのかを調べる必要があります。

誰のものなのかはとても重要で、所有している人に対して「抵当権」という権利が発生します。「抵当権」は登録が必要で、登録がない限り不動産を自分の所有物として扱えません。

自分の所有物にならないと、いざという時に担保にかけられないだけでなく、自分のものという証明ができません。夫名義になっていて、奥さんが住み続ける場合にはしっかりと手続きをお忘れなく行ってください。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。不動産ごとにカウントしますので、土地と建物それぞれにかかります。

マンションの場合も、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々にカウントします。敷地部分は、見た目は1つの土地になっていても、登記簿上数筆の土地に分かれている場合があり、その場合は筆数に応じて登録免許税が増えることになります。

抵当権は、抹消登録と、登録、の2つがあります。夫の名義から奥さんの名義への変更が必要な場合、夫の「抵当権抹消登録」と奥さんの「抵当権の登録」の2つがそれぞれ1回必要です。ご自身で登録することも可能ですが、何れにしても法務局でやりとりが必要になります。それぞれ1万円から1万5,000円でできるのでプロに任せてみても良いですね。

登録免許税は1万円から1万5,000円ほどと思っておけばよいでしょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却により生じた所得に対してかかる税金のことです。購入価格より高く売れた場合の利益分にかかるため、利益が出ない場合は課税されることはありません。譲渡所得税は、次の計算式で算出することができます。400万円を超える場合によく使われる速算法は、

譲渡所得=
売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。

譲渡所得税の税率
所有期間 区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 30.630%
5年超 長期譲渡所得 15.315%

住民税

住民税の税率は、譲渡所得税と同様に所有期間によって区分されます。

住民税の税率
住民税の税率 譲渡所得税との合計税率
5年以下(短期譲渡所得) 9% 39%
5年以上(長期譲渡所得) 5% 20%

住民税の税率について、1つ気を付けていただきたい点があります。それは、確定申告は所得税のみで問題ないということです。

住民税の申告は、所得税の申告をしさえすれば、同時に済ませたことになるからです。
そのため、住民税と所得税を別途で計算する必要もありません。

マンションを売却したことによる税金を概算する際には、所有期間が5年以内であれば39%5年以上であれば20%というように、所得税と住民税を合算して計算しても、特に問題はありません。

つまり、

【短期譲渡所得】

譲渡所得 × 39%(住民税単体であれば9%)

【長期譲渡所得】

譲渡所得 × 20%(住民税単体であれば5%)

以上のような計算方法で、税額を導き出すことができます。

仲介手数料

マンション売却にあたって一番高額な出費が、この仲介手数料です。

仲介手数料の中には、通常不動産業者がマンションの売却にあたって行うすべての費用が含まれています。

具体的には、広告費や不動産物件情報サイトの掲載料、不動産業者スタッフの人件費、売却マンションの調査費用、契約書作成費用などです。依頼した期間の長さによって、仲介手数料が高くなったり、安くなったりすることはありません。

仲介手数料一覧
契約金額 報酬額
200万円以下の金額 100分の5.4
200万円を超え400万円以下 100分の4.32
400万円を超える金額 100分の3.24

400万円を超える場合によく使われる速算法は、

物件価格×3.24%+64,800円

という算式です。
(400万円を超える場合、すべての掛け率が100分の3.24になるのではなく、200万円分は5.4、次の200万円が4.32になり、400万円を超える部分だけが3.24になります)。

例えば、3,000万円のマンションを売却した場合、3,000万円×3.24%+64,800円=103万6,800円です。なお、仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、依頼した不動産業者が買主を見つけ、その相手方と売買契約を締結できた場合にのみ支払義務が発生します。

引っ越し費用等

当然ですが、マンションを売却するということは引っ越しにも費用が掛かります。

どちらが引っ越しをするのか、その費用はどうするのかを事前に話し合っておきましょう。

他にも、詳細にかかる費用を理解して、売却の利益を確認されたい方は、下記の記事を参考にして下さい。費用を抑える方法についても記載があります。

離婚した際のマンションの財産分与の方法

財産分与

離婚後、マンションの財産分与はどのようにしたら良いのでしょうか。現金や、小さいものであれば目に見えて2等分にできたり、お互いの合意が取れやすかったりするでしょう。しかし、不動産ともなると額も大きくなりますし、お互いなかなか譲り合えなくなります。

平和な方法から、少し不安の残る方法まで、いくつかご紹介していきます。両者納得のいく財産分与の方法を選びましょう。

売却して現金化する

最も後腐れなく離婚したいのであれば、不動産を売却して現金化する方法が1番良いでしょう。現金化してしまえば、きっちりと手元に残ったお金を2人で分けられます。現金化するべきなのは不動産に限らず、貴金属、自動車、保険などの「モノ」すべてに当てはまります。

特に不動産は「せっかく建てたマイホーム」や「家族みんなで楽しく生活していた空間」と、思い入れがたくさん詰まっていることでしょう。

しかし、楽しい思い出も離婚して夫婦別々の道を歩み始めてしまったら徐々に忘れて行くでしょうし、何よりも楽しい思い出を残しておくよりも後にトラブルに発展する可能性をなるべく減らすことの方が重要です。

相続できるようなお子様がいる場合を除いては、物件も土地もすべて現金化してしまいましょう。

どちらかが譲り受ける

離婚間際はもちろん、離婚後も揉める原因になる可能性が十分に秘めていますが、どちらかが譲り受ける方法もありえます。どちらかが譲り受けるものとしては保険、自動車、不動産のいずれかが多いです。

不動産をどちらかが譲り受けるケースには3つのパターンがあります。

奥さんが譲り受ける
専業主婦をしていた奥さんが離婚後実家に戻れない場合、貯蓄や生活能力がなく新しく住居を見つけられないケースは少なくありません。このような場合には奥さんが不動産を譲り受け、住み続けるパターンがあります。

子どもを引き取る方が譲り受ける
離婚後どちらかが子どもを引き取る場合、子どもの環境を大きく変えたくないという主張の元、子どもを引き取る方が不動産も併せて譲り受けるパターンもあります。この場合、子どもが離婚のタイミングでは幼くても後に相続できるメリットがあります。

二世帯で暮らしていた方が譲り受ける
マイホーム購入のタイミングで二世帯住宅を購入した、なんて人も中にはいるでしょう。二世帯住宅の場合、自分たち夫婦だけでなく一緒に暮らしていた親がいます。この場合は、一緒に親が暮らしていた方が不動産を譲り受けて引き続き二世帯住宅で暮らすパターンがあります。

この辺りは、冒頭で記載した通り、売却するマンションのローンの残債によって選択できる選択肢が異なります。

より詳細に、確認したい方は、下記の記事を参照してください。

離婚でかかる費用まとめ

  • 離婚をすることになり、マンションを売却することが決まった場合は、住宅ローンの残高があるのかどうかによって取れる選択肢が異なるため、住宅ローンの残高を確認する。
  • マンションを売却して得る金額が利益ではなく、マンションを売却する際には様々な費用がかかるため、注意が必要である。
  • マンション売却にかかる費用としては、①印紙税、②登録免許税(=抵当権抹消費用)、③譲渡所得税、④仲介手数料が代表的である。
  • 財産分与の仕方も所有しているマンションの置かれている状況によって異なるため、所有権の名義人を確認すること

離婚するにも様々な理由があるでしょうし、何もかも2等分にするケースが全てではありません。しかし、晴れて離婚できたのに、後になってトラブルに発展し、再び揉めなくてはいけないなんてことになるのは面倒です。

今までは2人のものだったものは、それぞれのものになる財産分与。お互いの未来のためにも、納得のいくよう分与してください。

 

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