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固定資産税のシミュレーション方法を徹底解説!

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マンション、戸建て、土地などの固定資産を所有していると毎年納税義務の生じる固定資産税。経年劣化によって毎年減額されていくとはいえ、毎年大きな出費になってしまいますよね。特に、初めて固定資産税を支払う場合、どのくらいの金額を納税する必要があるのか不安な方もいるかと思います。そこで今回は固定資産税のシミュレーション方法や、軽減措置について解説していきます。

固定資産税とは

固定資産税とは何かのイメージ図

固定資産税はマンション、戸建て、土地などの固定資産に対して課税される地方税の一種です。毎年1月1日の時点で固定資産税課税台帳に登録されている固定資産の所有者に対して納税の義務が発生します。毎年課税対象者には、所有する不動産の管轄である市町村や区の役所から通知書が郵送されてきます。納税書が同封されているので、入っていた書類を使用して納税するようにしましょう。

固定資産税は、役所にて現金一括払いで支払うのが一般的です。しかし、中には現金で支払いたくない方や、一括では家計が厳しいという方もいるのではないでしょうか。役所によっては現金払いではなく、クレジットカード決済、銀行振込、コンビニ決済など、様々な決済方法に対応している場合もあります。また一括払いに関しても、役所によっては4回の分割払いに対応していることも。希望する支払い方法があるのであれば、納税する役所が対応しているかどうかを事前に確認しておくことをおすすめします。

固定資産税評価額に基づいて算定される

固定資産税は、固定資産税評価額というものを用いて計算します。固定資産税評価額とは、マンションや戸建てなどの固定資産に当たる建築物の資産価値を金額で表すものです。新築の場合、初年度は所定の市町村や区の役所から調査員が派遣され、建築物の資産価値をくまなく調査します。調査には必ず立会い、正当に価値評価をしてもらえるようにしましょう。固定資産税評価額は3年に一度経年劣化などを考慮し見直されます。

また土地に関しては、国土交通省が年に1回適切な価格を定めた「地価公示価格」の70%を固定資産税評価額の代わりに用います。

固定資産税がいくらになるか気になる方は下記の記事を参照してください。

いつ支払うのか

固定資産税の納付通知書は4月から6月までに郵送されてきます。納税対象期間は4月から次の3月までの年度で計算されています。一括で支払う方は、通知書が送られてきたタイミングで同封されている納税書をすべて持って役所にて支払いを完了させてください。4回の分割払いを選択している場合、4枚の納税書が同封されています。納税書の期限を守り、支払いを済ませるようにしましょう。一般的に4回払いの場合の納税期限は以下です

納付期限早見表
期分け 納税期間 納付期限
第1期 6月1日〜6月30日 6月30日
第2期 9月1日〜9月30日 9月30日
第3期 12月1日〜12月27日 12月27日
第4期 2月1日〜2月28日 2月28日

誰が支払うのか

不動産売買があった場合、固定資産税は売主と買主の両者が納税の負担を負うことになります。しかし、固定資産税は1月1日に固定資産税課税台帳に登録されている方に納税通知書がきます。そのため、1月1日以降に不動産売買が実施されたとしても、売主がすでに支払いを済ませているでしょう

売主の支払い後に清算する場合、まずは1年間の固定資産税を12ヶ月で割り月額を算出します。売却があったタイミング以降は、固定資産税分を買主が売主に対して支払うことになります。しかし厳密な手続きがある訳ではありません。認識に違いが生じてしまわないよう、固定資産税に関する書類をすべて持ち寄り、事前に不動産会社と話をつけておくようにしましょう。

【例:年度中の7月に名義変更場合】
1年間の固定資産税が12万円で7月に売買契約が成立し、7月から名義が変更。この場合、4月から7月分までは売主分の負担、8月以降分は買主負担になる。買主は売主へ9ヵ月分の固定資産税9万円を支払う。

  • 固定資産税とは、個人や法人が所有している固定資産に対して課税される地方税の一種で、毎年1月1日の時点で所有している資産が課税対象となる。
  • 毎年役所から郵送されてくる通知書に納税書が入っており、年4回の分割払いか1年間分の固定資産税の一括払いになるケースが多い。
  • 基本的には現金払いが一般的な固定資産税ではあるものの、役所によってはクレジットカード払い、コンビニ払い、振込払いなど、様々な支払い方法に対応している場合もある。
  • 固定資産税は固定資産税評価額に基づいて決定される。
  • いつ、だれが支払うことになるのかを明確に確認しておくことが大事。

固定資産税の軽減措置について

固定資産税の減税措置のイメージ図

固定資産税の費用をなるべく抑えるために、いくつかの軽減措置があります。一定の条件を満たすようであれば、固定資産税を軽減できる措置がいくつかあるので、活用してみてください。

固定資産税の減税措置
  • 1. 新築住宅減額(固定資産税)
    東京では新築の場合、耐火建築物であれば5年度分、そうでなければ3年度分の建築物分の固定資産税が1/2軽減できる。
  • 2. 認定長期優良住宅に対する減額
    認定長期優良住宅を新築した場合、建築物分の固定資産税が1/2軽減できる。
  • 3. バリアフリー改修工事をした住宅に対する減額(固定資産税)
    条件を満たしたバリアフリー改修工事をした場合、一戸あたり100㎡の床面積相当分までの固定資産税を1/3軽減できる。
  • 4. 省エネ改修工事をした住宅に対する減額 (固定資産税)
    条件を満たしたバリアフリー改修工事をした場合、対象の箇所に対して固定資産税を1/3軽減できる。
  • 5. 耐震改修工事をした要安全確認計画記載建築物に対する減額(固定資産税)
    耐震改修工事をした場合、要安全確認計画記載建築物等の固定資産税を1/2軽減できる。
  • 6. 税額が前年度の1.1倍を超える土地に対する条例減額
    東京都では土地の固定資産税が、前年度の1.1倍を超えないようにされているため、1.1倍以上の可能性がある場合に適用。
  • 7. 商業地等の負担水準引下げ条例減額
    土地によってばらつきのある負担水準を低い場合には上げ、高い場合には下げて、価格を平す制度。
  • 8. 住宅用地及びその特例措置
    小規模住宅用地の場合は200㎡までの部分の固定資産税の1/6を軽減できる。一般住宅用地は固定資産税の1/3を軽減できる。
  • 9. 道路非課税
    道路として利用される場合は、固定資産税は非課税対象となる。
  • 固定資産税の減税措置が9つ用意されているため、事前に所有している固定資産が減税措置の対応になるかどうかを確認しておく。

固定資産税のシミュレーション方法

固定資産税のシミュレーションのイメージ図

毎年支払わなければならない固定資産税。マンション、戸建て、土地によって算出方法は異なるのでしょうか。それぞれどのように固定資産税を算出するのかを解説してきます。

戸建ての場合

戸建ての場合、固定資産税は新築時に調査で決まった固定資産税評価額を元に算出していきます。基本的な計算式は以下です。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、3年に一度見直されます。他にも、経年劣化を考慮した減価償却を適応しながら固定資産税を算出していきます。家の構造や作りによって耐用年数は変わるものの、戸建てはだいたい27年ほどと言われています。

土地の場合

土地の固定資産税評価額は、国土交通省が年に1回適切な価格を定めた「地価公示価格」の70%に値します戸建ての場合はそのまま標準税率である1.4%でかければ固定資産税の額が算出できます。マンションの場合は、総敷地面積を部屋数で割った面積がそれぞれの所有区分となるので注意が必要です。

土地の固定資産税は「地価公表価格」に比例するため、毎年若干の変動はあるものの、経年劣化等はありません。

マンションの場合

マンションも基本的には戸建てと固定資産税を算出する方法は同じで以下の計算方法を使用します。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

マンションの場合は、上記で説明した軽減措置で軽減できる割合が戸建てに比べて少ないです。また、経年劣化を考慮した耐用年数は47年と戸建てに比べて長いため、資産価値が高い期間が長くなります。

  • 戸建てとマンションでは固定資産税の考え方が違うポイントが2点ある。
  • 1つ目として、経年劣化を考慮した耐用年数がマンションと戸建てで違う。
  • 2つ目として、土地の固定資産税の算出方法がマンションと戸建てで違う。

固定資産税シミュレーションまとめ

固定資産税のシミュレーションまとめ
固定資産税シミュレーションの基本
  1. 固定資産税とは、個人や法人が所有している固定資産に対して課税される地方税の一種で、毎年1月1日の時点で所有している資産が課税対象となる。
  2. 毎年役所から郵送されてくる通知書に納税書が入っており、年4回の分割払いか1年間分の固定資産税の一括払いになるケースが多い。
  3. 基本的には現金払いが一般的な固定資産税ではあるものの、役所によってはクレジットカード払い、コンビニ払い、振込払いなど、様々な支払い方法に対応している場合もある。
  4. 固定資産税は固定資産税評価額に基づいて決定される。
  5. いつ、だれが支払うことになるのかを明確に確認しておくことが大事。
  6. 固定資産税の減税措置が9つ用意されているため、事前に所有している固定資産が減税措置の対応になるかどうかを確認しておく。
  7. 戸建てとマンションでは固定資産税の考え方が違うポイントが2点ある。
  8. 1つ目として、経年劣化を考慮した耐用年数がマンションと戸建てで違う。
  9. 2つ目として、土地の固定資産税の算出方法がマンションと戸建てで違う。
  10. シミュレーションには注意が必要なため、信頼できる不動産会社に確認する。

固定資産を所有している限り、1月1日に所有している不動産に対して4月から3月分の固定資産税の納税が義務付けられます。いくら支払わなければいけないのかをシミュレーションできているだけでも、精神的負担も経済的負担も減らすことができます。基本的に戸建て、マンション、土地でも固定資産税の算出方法はあまり変わりません。次の支払いまでに固定資産税がいくらくらいなのか、自身でシミュレーションしてみましょう。

もし、ご自身でシミュレーションが難しい場合は、下記より信頼できる不動産会社に相談の依頼が可能となっていますので、ぜひご相談してみてはいかがでしょうか。

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Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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