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任意売却の流れを5つのステップで紹介!

マンション売却時の任意売却の流れを4つのステップで紹介!

マンションを売却する際に任意売却という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。住宅ローンの支払いが出来なくなった際の最終的な返済方法としては主に2つの方法が挙げられます。競売と任意売却です。どちらもマンションを売却して出た利益を住宅ローンの返済に当てて完済に努める方法です。今回は2つのうちの任意売却がどのようなもので、任意売却を選択した場合の流れについて5つのステップで紹介していきます。

任意売却とは

マンション売却時の任意売却とはマンション売却時の任意売却について紹介します。

任意売却とは、主に住宅ローンの返済が出来なくなってしまった際に、売却後も住宅ローンの残ってしまう不動産を金融機関や銀行の合意を得て売却することです。任意売却をして得た利益は住宅ローンの返済金として金融機関や銀行に回収されます。

住宅ローンは長期で返済が可能なものの、滞納や延滞を繰り返してしまうと、債務者は分割で返済する権利を奪われてしまいます。すると、住宅ローンの残金を一括で返済するように金融機関や銀行から要求されます。

任意売却の仕組みとは

住宅ローンを組むときに金融機関や銀行にも抵当権を設定している場合が一般的です。そのため、売却する際には債権者である金融機関や銀行に住宅ローンの返済をして抵当権を解除してもらう必要があります。

しかし、任意売却は不動産を売却しても住宅ローンの返済が完済しなかったり、支払いきれなかった部分を自己資産で完済できないのにも関わらず、金融機関や銀行に抵当権の解除をしてもらうこととなります。

そのため、任意売却をするためには債務者にやる気があるだけでは不十分です。債務者はもちろん、債権者である金融機関や銀行、マンションの売却をするのに仲介に入ってくれる不動産会社の協力があって、初めて成功するものです。

任意売却に似たマンションの売却手法として、「競売」があります。競売との違いについても見ておきましょう。

任意売却と不動産競売との違い

任意売却」の場合は、マンションを売却したい債務者が金融機関や銀行に対して売却しても良いと同意を得た上で売却をするため、債務者に売却の意思があって行われます

それに対し、「競売」の場合はマンションを所有する債務者が売却したいか否かの意思は考慮されず、金融機関や銀行が裁判所に売却の申請を出したタイミングで強制的に行われます。競売の場合は進行が裁判所を主体として行われるため、債務者の意見は反映されません。

任意売却を選ぶべきかどうか悩まれるかと思いますが、競売を選択するメリットは正直に言って、皆無です。

競売については下記の記事を参照ください。

ここからは、最終手段として選択することになるであろう任意売却のメリット・デメリットについても紹介しておきます。

任意売却のメリット・デメリット

強制的に行われる競売と違い、任意売却は債務者の意思があって初めて実行されます。ここからは任意売却にはどのようなメリットデメリットがあるのかを見ていきましょう。

任意売却のメリット4選

  1. 経済的状況が周囲にバレない
  2. 競売に比べて高額売却が可能
  3. 売却の時期の相談が可能
  4. 金銭的負担が少ない

任意売却のデメリット4選

  1. 信用情報機関に掲載される
  2. 連帯保証人の同意が必要
  3. 金融機関や銀行との交渉に失敗する可能性がある
  4. 相談先がわかりづらい

競売と比較するとメリットが大きいように見える任意売却ですが、しっかりとメリットとデメリットを理解した上で任意売却に踏み切りましょう。

任意売却のメリット・デメリットについては下記の記事を参照ください。

任意売却を選んで進めていった際に、売却するタイミング失敗をしてしまうと「競売」になってしまうので、困った際には早めの相談・行動をすることを心がけましょう。相談は任意売却専門の不動産会社か弁護士にするようにしましょう。

任意売却の流れ、5つのステップ

マンション売却における任意売却の流れマンション売却における任意売却の流れを紹介します。

いざマンションを売却する際に、任意売却をしようとしても、どのように行えば良いのかわからないですよね。任意売却はどのような流れで行われるのかをご紹介していきます。

相談をする

任意売却では、これまで述べてきたように、通常のマンション売却のように全てご自身で取引を不動産会社と進めなくてはなりません。そのため、どのように誰に相談すれば良いのかが不透明なケースが多いです。

相談先は主に弁護士や任意売却専門の不動産会社となります。なるべくマンションの任意売却の経験があったり、知識の多い人を見つけられる方が安全でしょう。

返済の督促が届く

住宅ローンの返済が遅れてしまっていると、金融機関や銀行から電話や郵便で督促が届きます。

督促が届いているにも関わらず、長らく対応せずにいると返済意思がないとみなされ、競売に発展してしまう可能性がありますので特に注意しましょう。

逆を返せば、任意売却をする際には、金融機関や銀行から電話や郵便で督促が来ることが必要です。督促が来るということは信用情報機関に掲載されるということですので、リスクを正しく把握しておきましょう。

現状を把握する

自分の置かれている状況をしっかりと把握する必要があります。

金銭的な面ももちろんですが、マンションの状況によっても、どのような対策を取るべきなのかが変わります。

前述した通り、任意売却でマンションを売却したことのある不動産会社や弁護士、税理士さなどの専門家を交えて確認しましょう。

売却したいマンションの査定をする

マンションを任意売却することを視野に入れる際は、売却したいマンションがいくらの値段で売却できるのかを調べる必要があります。

もちろん、自力で調べることもできますが、不動産会社に依頼をして査定してもらう方がより本来の売却価格に近い価格をイメージできるでしょう

もちろん、一括査定サイトを使うことで、任意売却に得意な不動産会社を見つけることができるので、活用することをお勧めします。

債権者と交渉する

任意売却では、マンションを売却したとしても、返済が不可能でも債権者が抵当権の解除をしてくれることが前提にある仕組みです。

そのため、債権者に状況を説明して解除してもらえるよう交渉する必要があります。

ここから先のステップとしては、通常のマンション売却と流れはさほど変わりません

マンションの広告活動をしたのちに、契約が決まったら引っ越しの手続きをします。

引っ越しの手続きができたタイミングで全てのお金を清算して住宅ローンの返済をしたら任意売却は完了です。

任意売却流れまとめ

マンション売却時の任意売却の流れまとめマンション売却時の任意売却の流れまとめ
  1. マンション売却時の任意売却とは、主に住宅ローンの返済が出来なくなってしまった際に、売却後も住宅ローンの残ってしまう不動産を金融機関や銀行の合意を得て売却すること。
  2. 競売との違いは、マンションを所有する債務者の意思で行われるのか、そうでないのか。
  3. 任意売却のメリットとしては、「通常のマンション売却をしているように見える」、「競売よりも売却価格が高い」、「売却の時期の相談が可能」、「金銭的負担が少ない」の4点、デメリットとしては、「信用情報機関に掲載される」、「連帯保証人の同意が必要」、「金融機関や銀行との交渉に失敗する可能性がある」、「相談先がわかりづらい」の4点があげられる。
  4. 任意売却のステップとしては、①相談をする、②返済の督促が届く、③現状を把握する、④売却したいマンションの査定をする、⑤債権者と交渉するの5つの流れになる。

任意売却であれば、高額な売却ができたり、債務者にとって融通が効いたり、金銭的負担が少なかったり、とより優位な取引ができます。

住宅ローンが返済できない状況が長く続いてしまうと、強制的に「競売」の手法が取られてしまいます。

拒否権のない競売が始まってしまう前に、なるべく債務者にとって条件の良い任意売却に踏み込むことをおすすめします。

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Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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