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【平成31年税制改正】住宅ローン控除を賢く利用するポイント

平成31年度の税制改正により、今年10月に消費税率が10%に引き上げられた場合、あわせて『住宅ローン控除』(住宅借入金等特別控除)が拡充されることになりました。
これは、消費税増税後に懸念される住宅の買い控えの防止策として設けられた支援策の中でも、目玉となる改正と言えます。
ですので、住宅を購入する際には、拡充される住宅ローン減税を理解して有効に活用しましょう。
ここでは、拡充される住宅ローン控除の解説と、賢い利用方法、注意点について解説します。

今回の改正で具体的に何が変わるか?

はじめに現行と改正後の制度の内容を比較してみましょう。

現行と改正後の比較表
現行 引上げ後
消費税率 8% 10%
控除期間 10年間 13年間
控除率 1% 1%
最大控除額(年間) 認定住宅※1 50万円 50万円(1~10年目まで)
11~13年目は※2を参照
一般住宅 40万円 40万円(1~10年目まで)
11~13年目は※2を参照
最大控除額(合計) 認定住宅 500万円 600万円
一般住宅 400万円 480万円

※1 認定長期優良住宅、認定低炭素住宅
※2 11年目〜13年目は、下記のいずれか小さい額が適用
(1)借入金の年末残高(最大4,000万円)×1%
(2)建物購入価額(一般住宅は最大4,000万円、認定住宅は最大5,000万円)×2%÷3

今回の改正で最も注目すべき点は、住宅ローン控除の控除期間が、10年間から13年間に延長されたことです。控除期間が延長になることにより控除額も拡大します。
具体的なケースを上の表に当てはめて検証してみましょう。

【ケース1】消費税率8%が適用されるマンションを購入
価格:4,240万円
(内訳:土地1,000万円 建物3,000万円 消費税240万円)

資金内訳:住宅ローン3,740万円(1.3% 35年返済全期間固定金利型)

自己資金:500万円

  • 住宅ローン控除の合計額(1~10年)  325.7万円
  • 住宅ローンの返済総額(35年間)   4,657.1万円
【ケース2】消費税率10%が適用されるマンションを購入
価格:4,300万円(内訳:土地1,000万円 建物3,000万円 消費税300万円 ※土地は非課税)
資金内訳:住宅ローン3,800万円(1.3% 35年返済全期間固定金利型) 自己資金500万円

住宅ローン控除の合計額(1~13年)
〈計算〉

1年目から10年目までの控除の合計額 330.1万円 ①
11年目から13年目の年末残高×1%の合計額 80.4万円 ②
(建物の価格×2%÷3)×3年分 60.0万円 ③
②>③ よって少ないほうの③と①の合計額 390.1万円
住宅ローンの返済総額(35年間) 4,731.8万円

消費税が増えると、自己資金が同じ場合、借入額を増やす必要があります。
その結果、ケース2の場合、住宅ローンの返済総額は74.7万円増加します。
一方、ケース2では住宅ローン控除の合計額も64.4万円増えるので、差引きすると支払額は10.3万円しか増えません。
消費税増税による2%分の負担増も、実はほとんど影響がなくなると言えるのではないでしょうか。

※計算の条件
  1. 比較のため消費税以外の諸費用は考慮しないものとする
  2. 住宅ローン控除を全額受けられる所得があると想定
  3. 各年の控除額については千円未満を切捨て計算

なお、この制度の適用は2020年12月31日までの入居が条件なので、控除を最大限受けるためには、時期についても間に合うよう注意しながら検討しましょう。

制度のおさらい

『住宅ローン控除』の拡充についてご紹介しましたが、一旦ここで、この制度についておさらいをしましょう。

住宅ローン控除とは、住宅借入金等特別控除の通称で、住宅ローンで住宅を購入しようとしている人を助けるための制度です。
一定の適用要件を満たし、控除対象となる住宅を、住宅ローンを利用して購入した場合に、所得税額から年末の借入残高に応じた税額を控除することができます。
なお、所得税額から引ききれない部分は、住民税額から控除することができます。その場合、住民税から控除できる税額は所得税の課税総所得金額等の7%で最大136,500円までとなります。

一定の要件とは以下のとおりです。

(1)国内で一定の居住用家屋の取得または増改築等を行うこと

(2)(1)の居住用家屋の取得または増改築等に要した返済期間が10年以上である一定の借入
の年末残高があること

(3)(1)の居住用家屋の取得または増改築等をした日から6か月以内に居住の用に供し、原則として、引き続き控除適用年の12月31日まで居住していること

(4)控除を受けようとする年分の合計所得金額が3,000万円以下であること

(5)居住した年と前後2年ずつの合計5年間に、居住用財産に係る譲渡所得の特例の適用を受けていないこと

また、控除対象となる住宅は、家屋の総面積が50㎡以上、自己居住部分の床面積が総床面積の2分の1以上であることなど、新築、中古、増改築等によりそれぞれの要件を満たす必要があります。

参照:
国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

住宅ローン控除の大きな特徴は、課税所得が減額される給与所得控除や配偶者控除のような『所得控除』ではなく『税額控除』であるという点です。
まず所得税額を計算してから、その所得税額(所得税額から引ききれない部分は住民税額)から直接控除されるため減税額も分かりやすくなっています。

控除を受けるためには、初年度の確定申告(2年目以降は年末調整)が必要ですが、納めた税金から還付されるというフローになりますので、減税されたという証が目に見える形で表れます。
なんだか得をしたような実感こそが、住宅ローン控除の最たる恩恵と言えるかもしれませんね。

毎年の控除額(減税額)は、

  1. 年末ローン残高の1%(控除率)
  2. 控除限度額(40万円または50万円)
  3. 減税対象税額(所得税+住民税)

の中で、最も少ない金額になります。

低金利の住宅ローンを組み合わせればさらに大きくなるメリット

住宅ローン控除だけでも得をしたよう気分になるのですが、知っておくと得をすることがあります。
それは、変動金利の住宅ローンなどで1%を下回る金利で借入れした場合、一般的には住宅ローン控除の期間中は繰り上げ返済をしないほうが、総支払額を抑えることができるということです。

金利が1%未満の住宅ローンでは、多くの場合1年間に支払う利息が、住宅ローン控除額よりも少なくなります。つまり、支払うお金が少なく、戻ってくるお金が多ければ、その差額分だけ得をするということになります。
控除期間中に繰上げ返済をすることは、年末ローン残高が減るということを意味しています。
年末ローン残高が減れば「年末ローン残高×1%」の控除額も同時に減ってしまうのです。
もちろん支払い利息も減るため、得をすることに変わりはありませんが、繰上げ返済をしない場合と比較すると、得をする金額が減ってしまいます。

ただし、借入額、金利、繰り上げ返済の条件によっては、控除期間に繰上げ返済をしない場合との差があまりないケースもあるので、その都度計算をしながら返済方法を決めることをおすすめします。

気をつけなければいけない落とし穴

メリットが大きく魅力的な住宅ローン控除ですが、気をつけなければいけないポイントがいくつかあります。これらのポイントをお伝えします。

最大限の控除は受けるためにはいくら借りることに?

超低金利時代とは言え、住宅ローンは借金です。借りれば借りただけ多くの返済をしなければいけません。
ここで、住宅ローンの最大控除額を見てみましょう。

一般住宅の場合、1年目から10年目は毎年最大40万円の税額控除が受けられます。
つまり、年末に4,000万円の残高があってはじめて最大限の控除が受けられるということになります。
10年経過時の年末にも40万円の控除を受けるためには、その時点で4,000万円のローン残高が残っている必要があります。
ということは、はじめに4,000万円以上の借入をしなければなりません。
たとえば、金利0.7%で10年間変動なし、35年返済の住宅ローンのケースで計算してみると、はじめに約5,420万円を借入れなければなりません。

そうすると毎月の返済額は14万5,538円、年間で174万6,456円も返済することになります。
特にマンションの場合は、住宅ローンの返済に加え、管理費、修繕積立金、駐車場などの住居費がかかるため、より負担が大きくなります。
同じように認定住宅の最大控除額を受けるためには、上と同条件の住宅ローンで、6,770万円の借入が必要で毎月返済額は181,788円になってしまいます。

大切なことは、最大限の控除を受けるために無理をして多額の借入れをすることではなく、ゆとりのある生活レベルを維持しながら返済をし、プラスアルファとして住宅ローン控除の恩恵も享受しようというスタンスです。
まずは無理のない返済でマイホームの夢をかなえるよう資金計画もしっかり立てましょう。

年末に4,000万円の残高があれば40万円の税金が安くなるの?

住宅ローン控除で注意しておきたいのは、住宅ローン控除は『納めた税金が戻ってくる』という仕組みであることです。
そのため、控除額よりも納税額(所得税・住民税)が少ない場合には、戻ってくる税金も納税額が限度になります。

たとえば、税込年収500万円の会社員(家族は配偶者扶養控除内でパート)の場合、所得税は約9.95万円(復興特別所得税含む)、住民税は20.5万円になります。
(※社会保険料は年収の15%として計算。他の収入や所得控除は考慮しない)
年末の住宅ローン残高が4,000万円だった場合、最大控除額は、残高の1%の40万円ですが、
控除額は所得税額約9.95万円と住民税から差し引ける限度額13.65万円を合計した約23.6万円となります。
つまりこのケースの場合、40万円の控除額があっても、戻ってくる税金は約23.6万円で、約16.4万円は切り捨てになってしまいます。

このように残高の1%が必ず控除されるというわけではありません。
捕らぬ狸の皮算用にならないよう、計画段階から試算はしておくことは大切です。

住宅ローン控除のメリットを受けるために1%未満の住宅ローンを借りるべき?

金利1%未満の住宅ローンを借りると、支払い金利と税額の差額が得になることはすでにお伝えしました。
それでは、1%以上の住宅ローンは選択すべきではないのでしょうか。

一般的に住宅ローンの金利は変動型や短期固定型が低く、長期固定型は高く設定されています。
そのため、1%未満の住宅ローンは変動型が中心となりますが、フラット35に代表される全期間固定型や長期固定型の住宅ローンの多くは1%を超えています。

変動金利型は1年に2回金利の見直しがありますが、現在は1%未満の低金利が続いています。
しかし住宅ローンの返済は長期間に渡ります。当初は低金利の変動金利型も将来金利が上昇する可能性は当然考慮しておかなければなりません。

金利が上昇し返済額が増えると、税額控除を上回る可能性もあり、当然支払い総額も変わってしまいます。
そのため、超低金利時代と言われている現在、変動金利よりも利率が高いとはいえ1%台前半の固定金利型ローンを組み、長期間返済額を固定させることにより安心感を得るという選択肢もあります。
当初の借入金利だけに目を奪われることなく、借りる人の年齢、家族構成、借入額や考え方に応じて、借りる人に合った金利タイプを選ぶことが大切です。

控除期間中に繰上げ返済はしないほうが良いの?(金利が1%以下の場合)

住宅ローン控除の期間中に、繰上げ返済を考える人もいます。
その場合、前述のように借入残高が減ってしまうことにより控除額も少なくなってしまうという心配も出てきます。
それも事実ですが、早期の繰上げ返済により支払い利息も減額できるため、少なくなる控除額と利息の減額分を比較するとほとんど差がないケースも多くあります。

また早期に繰り上げ返済することで、返済期間の短縮幅も大きくなります。
借入に対する感じ方は人それぞれで、住宅ローンがあること自体に負担を感じている人もいます。
そのため、お金の損得だけでは判断できない事情もあります。
繰上げ返済自体がマイナスになることではありませんから、最終的にはそれぞれの考え方で決めていただければ良いと思います。

ふるさと納税との併用

住宅ローン控除とふるさと納税の併用は可能です。
しかしながら、そこには落とし穴が待っています。というのも、どちらも所得税額からの控除と、引ききれなければ住民税額から控除される税額控除という点です。
所得税額や控除対象となる住民税額には限度(13.65万円)があるため、控除しきれなかった分は切り捨てになってしまいます。

そのため、せっかく節税のためにふるさと納税をしても、結果的に自己負担額が増えてしまう恐れがあります。併用して得をするはずが、反対に損をしてしまうことになり得ます。
住宅ローン控除とふるさと納税の併用を考えている人は注意をしてください。

他にもある得するポイント

一方で、住宅ローン控除を活用するうえで抑えておいていただきたいポイントがあるのでご紹介します。

繰上げ返済の月で得をする

控除期間中に繰上げ返済をする場合のコツとして、1月に照準を合わせるということがあります。
住宅ローン控除額は年末時点でのローン残高で計算されるため、1月というのは、控除額が決まった直後の月に当たるからです。
正月明け早々に繰上げ返済を行えば、金利負担の期間も短くて済みます。
繰上げ返済を考えている人は気にとめておいてください。

控除期間は、いわば負担を軽くできる期間ですが、控除期間が終わればより早期に繰上げ返済をして身を軽くするに越したことはありません。
老後まで住宅ローンを残さないことも大切です。

まとめ

改正により拡充される住宅ローン控除は、上手に活用すると大きなメリットになる制度です。
また現在は、低金利の住宅ローンと組み合わせれば、より大きな効果を得ることが期待できます。
住宅取得等資金贈与の大幅拡充や次世代住宅ポイント制度の創設、すまい給付金の拡充など、他の支援策と組み合わせて有効に利用しましょう。

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