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住宅ローン繰り上げ返済の方法。住宅ローンの繰り上げ返済はすべき?

住宅ローンの繰り上げ返済の効果

マンションを売却する前に、住宅ローンは繰り上げ返済した方が良いのか。悩まれる方も多いのではないでしょうか。結論から言うと、マンションを売却する際に無理に繰り上げ返済する必要はありません。
ただし、場合によっては住宅ローンの繰り上げ返済するメリットがあります。今回は、マンションを売却する前に住宅ローン繰り上げ返済をすべきか、住宅ローンを繰り上げ返済する方法について、正しく理解すべきポイントを紹介します。マンションを売却する前に住宅ローンを繰り上げ返済をすべきかをまとめました。

そもそも住宅ローンの残債があるマンションは売却できる?

そもそも住宅ローンの残ったマンションは売却できる?

マンションを売却する際に、住宅ローンを繰り上げ返済することにメリットや効果があるかというと、あるのですが、結論から言ってしまうと、マンションを売却する際に無理に繰り上げ返済する必要はありません

しかし、場合によっては住宅ローンを繰り上げするメリットや効果が生まれることがあります。

そもそも、住宅ローンが残ったマンションでも、売却代金などで残りの住宅ローンを返済することができれば、マンションの売却には全く影響はありません

ここでは、先に、住宅ローンが残ったマンションを売却する方法について紹介します。

住宅ローンの残ったマンションを売却するために必要なステップ

ここからは、住宅ローンの残ったマンションを際に必要となるステップを順番に紹介していきます。

住宅ローンの残債を確認する:ステップ①

まずは何より住宅ローンの残債を確認することが重要です。

住宅ローンの残債によって、選択できる内容が異なるからです。

マンションの住宅ローンの残債を返済する:ステップ②

マンションを住宅ローンを組まずに、現金で購入したという人はほとんどいません。

そのため、ほとんどの人がやっている方法は「マンションの売却代金でローンを返済する」という方法です。

マンションを売却して得た利益で住宅ローンを完済できれば、住宅ローンの返済に充てた分の費用は譲渡所得としては扱われないため、減税対策にもなります

なるべく売却費用で補えるようにマンション売却を進めることをおすすめします

売却活動をする際にも住宅ローンの返済のことを念頭に入れているか入れていないかで、値引き交渉の対応も異なります。

とはいえ、実際にマンションを売却されている方のほとんどが、売却代金で住宅ローンの残債を返済することができていません

その方たちが、どのように売却をしているのかを見ていきましょう。

マンションを売却したお金では、ローンを返済することができないときの対処法は3つあります。

  1. 自己資金で支払う
  2. 新しい住宅ローンに組み込む
  3. 任意売却をする

より詳細に売却するマンションの住宅ローンを返済する方法を知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

ご覧の通り、ローンが残っているマンションでも、売却することは可能です。

しかし、住宅ローンの額は大きいため、どのように返済するのか、いつまでに返済するのかについては十分計画的に進める必要があります

残債務の確認については、わからないことがあればすぐに担当の金融機関に問い合わせをするようにしましょう。

返済しなくてはいけないローンがいくらあるのかわかっているだけで、売却活動時どれほどの価格で売却するべきかが明確になり、スムーズに売却活動に挑めることになります。

ちなみに、冒頭で無理に住宅ローンを繰り上げ返済することはないとお伝えしましたが、住宅ローンを繰り上げ返済すれば、万が一の余裕資金や団信がなくなるという注意点があります

そこで、ここからは、マンションを売却前に住宅ローン繰り上げ返済をすべきか、更には住宅ローンを繰り上げ返済する方法やその効果について、正しく判断するための知っておきたい知識をまとめました。

住宅ローンの繰り上げ返済とは?

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンの繰り上げ返済は、その名の通り、まとまった余剰の資金などを使って、予定していたタイミングよりも前に住宅ローンを返済することです。

住宅ローンは基本的に、毎月決まった金額を決まった日に返済していきます。このことを業界では「約定返済」といわれています。

ボーナス払いでの住宅ローンの返済も、決まった金額を年2回、決まった日に返済していることになりますので、「約定返済」に含まれます。

繰り上げ返済とは、約定返済とは異なるということです。

約定返済に対して、繰り上げ返済は、あらかじめ決まった返済とは別にまとまった資金を元本の返済にあてることで、通常の返済とは別に行うことでローンの返済が進み、住宅ローンの借入残高が減ることになります。

住宅ローンの繰り上げ返済の目的とは?

マンションの住宅ローンの繰り上げ返済をすると、借入残高を一度に返済できることがあります。

そうすることで、当然ですが、その分、借入金融機関に借りていた、住宅ローンの完済が近づくことになります

もし、マンションの住宅ローンの返済期間が35年の場合、人によっては返済し終わるのが、65歳や70歳など、定年後になるという状態にと設定されている場合があります。

この場合には、繰り上げ返済をすることで現役の間に完済することができるます。

老後に年金が出るかわからない時代になってきていますし、100年も生きるのではないかと言われるようになってきているため、老後に資金があるかどうかと不安にならなくてもいいように、マンションなどの住宅ローンを繰り上げ返済する人たちが出てきています

あるいは、こちらも当然ではありますが、マンションの住宅ローンの繰り上げ返済をすることによって、毎月の返済金額を減らすこともできます

そうすれば、現在の家計の負担が軽くなります。

このように、住宅ローンの繰り上げ返済によって、返済期間を短くしたり、毎月の返済金額の負担を少なくしたりすることができます。

住宅ローンの繰り上げ返済の方法

これまで紹介してきましたように、繰り上げ返済によって、返済期間を短くしたり、毎月の返済金額を減らすことができます。

住宅ローンの繰り上げ返済には、返済期間を短くする「期間短縮・返済額据え置き型」と、毎月の返済金額の負担を軽減する「期間据え置き・返済額軽減型」の2種類がありますので、それぞれについて紹介していきます。

「期間短縮・返済額据え置き型」

「期間短縮・返済額据え置き型」は、返済期間を短くするタイプの住宅ローンの繰り上げ返済方法です。

繰り上げ返済するお金をマンションの住宅ローンの元本の返済に充てることで、本来はコツコツと時間をかけながら返済する予定だった元本を一度に返済することが可能になりますので、その分、残りの返済期間が短くなります。

当然ですが、毎月の返済金額は変わりません。あくまでも返済期間が短くなるだけの返済方法です。完済を早めたいときには、「期間短縮・返済額据え置き型」が合っている返済方法です。

「期間据え置き・返済額軽減型」

「期間据え置き・返済軽減型」は、毎月の住宅ローンの返済金額の負担を減らすタイプの住宅ローンの繰り上げ返済方法です。

マンションの住宅ローンの繰り上げ返済をするお金を元本の返済に充てると、当然ですが、住宅ローンの残債の金額が減ります。

これを残りの返済期間で割ることで、繰り上げ返済をした後に、毎月返済する金額が当初よりも減る仕組みとなっています。

当然ですが、完済までの期間は変わりません。少しでも毎月の返済額を減らしたいと考えている方で、余剰の資金が生まれたときには、「期間据え置き・返済額軽減型」が合っている返済方法です

住宅ローンを繰り上げ返済するメリット・デメリット

住宅ローンを繰り上げ返済するメリット

ここまで、住宅ローンが残ったマンションを売却する方法や、住宅ローンの繰り上げ返済の方法について紹介をしてきました。

ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済するメリット・デメリットについて紹介していきます。

住宅ローンの繰り上げ返済をするメリット

マンションの住宅ローンの繰り上げ返済をするメリットとしては、主に以下の3つとなります。

  1. 繰り上げ返済する時期が早いと、負担額が大幅に減る。
  2. 金利が高いほど得をする。
  3. 家計が安定する。

今まで記載してきた、返済期間を短くする「期間短縮・返済額据え置き型」と、毎月の返済金額の負担を軽減する「期間据え置き・返済額軽減型」の2種類の紹介を見て頂ければお分かりかと思いますが、繰り上げ返済することによって、負担が軽減するというのが何よりもメリットです。

若いうちに早めに、元本を返済することで、老後の資金を不安にすることがなくなったり、浮いたお金を子供の教育費に回したりすることができるようになることを想像いただくとイメージが湧くのではないでしょうか。

住宅ローンの繰り上げ返済をするデメリット

マンションの住宅ローンの繰り上げ返済をするデメリットとしては、主に以下の2つとなります。

  1. 住宅ローン減税の適用がなくなる可能性がある
  2. 家計が苦しくなる

例えば、繰り上げ返済を行うことで住宅ローンの返済期間が10年未満になってしまうと、住宅ローン減税の適用がなくなってしまいます

住宅ローン減税の控除がなくなることで、家計の支出が多くなり、収入面で不安を抱える可能性もあります。

繰り上げ返済よりも住宅ローンの控除を受けた方がお得になるケースがありますので、注意が必要です。

また、返済期間を短縮する場合は、利息の負担を減らすことができますが、月々の支払いは変わりません。急な出費があった場合に備えて、ある程度貯蓄をしていないと、家計が苦しくなってしまうことも考えられます

そのため、生活費や教育費などの兼ね合いも考慮して、繰り上げ返済を行う必要があります。

住宅ローンは他のローンと比べると金利が低く設定されていますが、手元資金が不足してしまうかもしれません。生活が苦しくならないよう、繰り上げ返済のメリットとデメリットの両方を考慮した上で、長期的な資金計画を立てるようにしましょう。

住宅ローンを繰り上げ返済する際の注意点

マンションの住宅ローンを繰り上げ返済する際の注意点

ここからは更に詳しく、マンションの住宅ローンを繰り上げ返済する際の注意点について紹介していきたいと思います。

繰り上げ返済よりも住宅ローン控除がお得な場合がある

前述したように、繰り上げ返済よりも住宅ローンの控除を受けた方がお得になるケースがありますので、注意が必要です。

住宅ローンは10年以上、より長い場合は35年等の長期に返済期間がわたることが多いですが、これまで述べてきた通り、早い時期に繰り上げ返済を行うことで、負担の軽減効果が高いといわれています。

しかし、マンションの住宅ローンの借り入れ金額や金利、繰り上げ返済の金額、契約者の年収などの条件によっては、繰り上げ返済を行うメリットが少なくなる可能性もあるので注意が必要です。

住宅ローン繰り上げ返済を行う前に、まずは繰り上げ返済と住宅ローン控除を比較し、繰り上げ返済自体を検討することも大切だということを覚えておきましょう。

繰り上げ返済をするということは、まとまった資金を支出することですので、家計が苦しくなってしまうことも考えられます。

繰り上げ返済を行う際は、計画的に実行することを心がけ、予備費などについてもしっかりと考えることが大切です。

住宅ローンの繰り上げ返済を行う上手なタイミング

繰り上げ返済を行う場合は、どのタイミングで返済を行うことで、より効果的に負担額を軽減することができるのでしょうか。住宅ローンは期間が長ければ長いほど、負担する利子が大きくなりますので、早い時期からこまめに繰り上げ返済をすることで、利息を多く減らすことが可能になります。

しかし、ここで注意したいのが、前述した、繰り上げ返済と住宅ローン控除の関係です。

年末時の住宅ローン残高の1%が、住宅ローンの控除限度額として設定されているため、繰り上げ返済を行ってしまうことで、年末時点での住宅ローン残高も少なくなり、戻ってくる額が少なくなってしまうのです。

したがって、年末よりも年明けに繰り上げ返済を行うことで、利息の軽減率が高い可能性があるため、事前にシミュレーションをして確認するようにしましょう。

繰り上げ返済と控除をシミュレーション

繰り上げ返済と住宅ローン控除をシミュレーションし、どちらが経済的負担効果が高いのか比較することが重要だと紹介してきました。

最後に、住宅ローンの繰り上げ返済と住宅ローン控除をシミュレーションしておきましょう。

繰り上げ返済と住宅ローン控除をシミュレーションし、どちらがより効果がよいのか比較してみましょう。

金利が低い場合のシミュレーション
1年目から年間50万円を
10年間繰り上げ返済した場合
繰り上げ返済を行わず、住宅ローン減税を優先した場合
住宅ローン減税の合計 230万円 257万円
利息軽減額 100万円 78万円
合計 330万円 335万円

※条件:借入金額3000万円、返済期間35年、金利0.675%の場合

ご覧の通り、金利が低いときは住宅ローン減税を利用したほうが軽減できます。

利息の負担を軽減する効果は繰り上げ返済の方が高いのですが、住宅ローン減税の効果は繰り上げ返済を行わない場合の方が高いことが分かります。

このように、低金利の場合は繰り上げ返済のメリットが少なくなる可能性がありますので、事前にしっかりと比較検証することで、繰り上げ返済を有効的に使えるか、そうでないかの判断をすることができます。

金利が高い場合のシミュレーション
1年目から年間50万円を
10年間繰り上げ返済した場合
繰り上げ返済を行わず、住宅ローン減税を優先した場合
住宅ローン減税の合計 234万円 257万円
利息軽減額 246万円 189万円
合計 480万円 451万円

※条件:借入金額3000万円、返済期間が35年、金利1.5%の場合

ご覧の通り、金利が高い場合は早めから繰り上げ返済したほうが軽減できます。

※あくまでシミュレーションによる試算であり、実際の金額とは異なる場合があります。

住宅ローン繰り上げ返済の方法まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済のまとめ
  1. マンションの売却時に、住宅ローンが残っているマンションでも、売却することは可能。
  2. 住宅ローンの繰り上げ返済をする方法としては、返済期間を短くする「期間短縮・返済額据え置き型」と、毎月の返済金額の負担を軽減する「期間据え置き・返済額軽減型」の2種類がある。
  3. 住宅ローンの繰り上げ返済にはメリットもデメリットもあるため、家計を苦しめないように、しっかりと両者の違いを抑えておくことが重要。
  4. 住宅ローンの繰り上げ返済には注意点があり、特に住宅ローン控除とのシミュレーションを正しく行わないと負担軽減の効果が薄れてしまうことになる。

いかがでしょうか。マンションを売却する際に住宅ローンの繰り上げ返済をする必要があるかどうかお判りいただけましたでしょうか。

冒頭にも結論を記載をしましたが、無理に住宅ローンの繰り上げ返済をする必要はありません。もちろん、繰り上げ返済をすることで、家計の負担が軽減されることには変わりがありません。

しかしながら、正しい知識を把握しておかないと、せっかく返済したにも関わらず、住宅ローンの控除をの効果を受けられなくなったなんてことにもなりかねません。

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