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マンション買取とは?買取の流れを4つのステップで紹介!

マンション買取とはどのような取引のことを指すのでしょうか。様々な取引の中でも、他の取引と比べて不動産買取はどのように流れが変わってくるのでしょうか。今回は買取の流れに着目をし、不動産買取の際に損をしてしまわないためのポイントをご紹介していきます。

マンション買取とは


「マンション買取」を説明するにあたり、「マンション仲介」と比較をして説明していきます。不動産買取は取引相手が不動産会社のみなのに対し、不動産仲介は不動産会社を介するものの、取引相手は個人が対象となります。

マンション「買取」と「仲介の違い」

「マンション買取」とは、マンションを売却したい人と不動産会社の間で行われる取引ですもちろん、不動産会社に買取してもらったのち、不動産会社によって対象のマンションが個人に売却されることもあります。しかし、不動産を売却したい人からすると「不動産買取は個人対個人の取引ではない」ため、内見させたり、広告活動をして自ら買主を見つける必要はありません。

それに対して、「マンション仲介」とは、あくまで不動産会社には取引の仲介人として介入してもらうだけです不動産会社が仲介で入ってくれている場合には、不動産会社がすべての段取りを勧めてくれてはいるものの、取引自体は個人対個人で行われます。そのため、内見をしたり、広告を出したり、自ら買主を探すことが必要となります。

どちらも不動産を売却することに変わりはありませんが、買主が変わると取引の流れも変わります。価格や契約までの期間にも変化が生じてくるので、十分注意が必要です。

マンション買取と仲介の大きな違いは誰が買い手になるか

マンション仲介とは、売り主(依頼者)と買い主との仲介を不動産会社に頼む事です。
詳細としては、不動産会社に物件の価格査定をしてもらった上で媒介契約を交わし、広告を出して買い主を見つけてもらう事。
そして、買い主を見つけてもらったら、不動産会社に売り主との売買契約を取りまとめてもらう流れになります。
また、売り出し価格の設定や内覧の対応(引っ越しする前の時)といった販売活動は、売り主が自らしなければなりません。
このように、不動産会社が買い主との仲介をしてくれるのか、もしくは不動産会社がダイレクトに買い取ってくれるのかが、買取と仲介の違いです。

 

マンション買取の流れ4つのステップ


マンション買取の取引は、どのように始めるのでしょうか。はじめての買取は不安が伴うものです。不動産仲介であれば、比較的想像できるかもしれませんが、買取の場合は流れが違うため、ご注意ください。

マンションを仲介で売却する際の流れは下記の記事を参照してください。

改めて、ここからはマンション買取の流れを紹介していきます。

事前準備

マンションの買取にも「査定」といって、売却したい不動産にどれだけの価値があるのかを調べてもらう手順があります。しかし、いきなり査定に進んでも良いかというとそうではありません。査定に進むためにも事前準備が必要となります。

査定に必要な書類を集める

マンションを売却する際に買取を選ぶ際にも、査定をより正確に進める必要があります。

そのためにも、書類を揃えることは重要です。特に、即時買取の場合には不動産会社の営業マンが対象の不動産を下見せずに取引が行われてしまうこともあります。その場合、買取額の判断基準はすべて書類ベースとなってしまうため、より正確な情報を不動産会社に提供できるようにしておく必要があります。用意しておきたい書類は以下です。

  • 固定資産評価証明書:登記に必要
  • 登記済証明書:所有権の移転登記に必要
  • 建物図面:部屋の広さや設計を提示できる
  • 地積測量図:より正確な土地の広さを提示できる
  • パンフレット:購入時の条件が提示できる

即時買取と買取保証の違い

不動産買取には2つの方法があり、その1つが『即時買取』です。
買取価格の交渉が終了次第、不動産会社に即座に買い取ってもらう事を、即時買取と言います。
代金を受け取るまでの期間が短いため、なんとしても早く売却したい時におすすめの方法になります。
ただし、相場価格よりも低い値段で売却する事になるため、その点に気をつけなければなりません。

一方、即時買取と仲介をマッチングさせたようなサービスが、買取保証です。詳細としては、期間限定で不動産会社の仲介による物件の販売活動をして、期間中に契約まで事が運ばなかったら、不動産会社に買い取ってもらう流れになります。

買取査定額を調べる

書類をすべて揃えて査定をしてもらっても、果たして提示された査定が相場に対してどれくらいの額なのかを把握できないですよね。

相場を知らずに査定をしてしまうと、相場よりも安く買い取られているのに気づけずに損をしてしまうこともあります。

もちろん、相場通りの査定が出たり、査定額と同じ額で実際に買い取られる訳ではありません。しかし、なるべくリスクを避けるためにも査定額の相場は知っておくようにしましょう。

買取査定時の注意点

書類を集めたり、査定金額を予測したりと事前の準備が完了したら、いよいよ買取査定をしてもらいましょう。買取査定をする際のポイントとしては、1社の不動産会社だけに絞らないことです。もっとも高く買い取ってもらえる不動産会社を見極めるためにも、複数の不動産会社に査定してもらうようにすると良いでしょう。

査定の方法としては、「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。「机上査定」とは、書類のみで査定する方法です。対して「訪問査定」は、営業マンが実際に対象の不動産に訪問して査定をする方法です。「訪問査定」の方が細かい部分まで見てもらえるので、安心です。なるべく安心感のある訪問査定の方を選択するようにしましょう。

買取価格を教えてもらう

査定が済んだら、必ず買取価格を提示してもらいましょう。査定価格と買取価格は必ずしも同じ金額とは限りません。査定金額が高額だったからといって即決で契約を結んでしまうと、買取金額を見たときに「こんなはずじゃなかったのに!」と後悔してしまうことにもなりかねません。

契約を決断するのは買取金額の提示をしてもらい、その根拠を聞いた後、つまり、納得できたタイミングでするようにしましょう。

査定の段階では、不動産会社も自社でマンションの買取契約を結びたいと意気込んでいるため、実際の買取価格よりも高めの金額を設定しているケースが多くみられます。

査定価格に一喜一憂せずに、冷静に相場から自身のマンションの売却価格が正しいかどうかを確認すると同時に、不動産会社に査定の根拠を確認し、納得したうえで、慎重にマンションの買取をお願いする会社を選定するようにしましょう。

打ち合わせ

提示された買取金額が気に入っても、まだ契約を交わすのは早いです。買取金額が決定したら、そこからは譲渡の条件について打ち合わせを繰り返し行うことが重要です。

特に、重要な打ち合わせ項目としては以下です。トラブルを避けるためにも口頭のみでの打ち合わせはせずに、必ず文書化するように心がけましょう。

家具をどうするのかについて
┗マンションの売却をする際に買取を検討するケースの場合、ほとんどが入居した状態(マンションに荷物がある状態)で行われることになります。マンションの中の荷物(残置物)は誰が処分するのか、その費用は誰が持つのかを決めておきましょう。

空調等の設備をどうするのかについて
┗上記のマンションの部屋の中の荷物と同様に、空調などの設備についても議論が必要なことを忘れてはいけません。

売却代金の決済のタイミングをどうするのかについて
┗マンションの買取が決まったとしても、買取業者から、お金が振り込まれるタイミングは不動産会社によって異なります。後々トラブルにならないように、事前に確認しておくことをお勧めします。

その他売却に掛かる諸費用の支払いは誰が行うかについて
┗マンションを売却する際には、様々な費用が掛かります。それらの費用を支払うのが誰になるのかも事前に確認しないと、トラブルの種になりかねないので注意しましょう。

契約

事前準備から、査定、買取金額の提示、打ち合わせを経て、ようやくマンションの買取の契約を結ぶことができます。

仲介との流れと比較をしても、マンションを売却した際に、必要なステップとしては、上記の4項目のみです。

もちろん、買取再販業者は、買い取った物件に利益をのせて再販しているため、マンションの買取の価格は、相場より下がることがほとんどであるといえます。

「安く買い取られてしまうなら、再販業者を利用する意味ってどこにあるの?」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、「マンションの売却価格の換金時間の短縮」です。

内見や広告活動がない代わりに、自分で調べなくてはならない項目が多いため、正直「面倒だな」と感じてしまう方もいるでしょう。

しかし、なるべく損のない取引をするためにも多少の面倒は耐えても良いのではないでしょうか。

  • マンションの買取においては、①事前準備、②買取価格を教えてもらう、③打ち合わせを行う、④契約を行うというステップ
  • それぞれのタイミングで確認しておくべき項目を、買取業者と決めておかないと後々のトラブルの火種になりかねない。
  • マンションを売却する際に、得られるメリットは「マンションの売却価格の換金時間の短縮」

マンション買取を選択すべきケース


どのようなケースであれば、マンションを売却する際に買取を選択することが向いているのでしょうか。

不動産業界では、仲介を請け負うだけではなく、不動産会社自らが買主となって即金で不動産を買い取るサービスが見られるようになりました。

買主が現れてくれるまで、じっと待つことができずに、すぐに不動産を処分して現金が必要という売主にはどのような事情が絡んでいるのでしょうか?また、そのサービスをお願いする注意点について考えたいと思います。

買取は個人に不動産を売却する場合と比較すると、売却金額が異なる傾向があります。売却したい不動産によっては不動産買取をしない方が良いものもあるので注意しましょう。

買取に適しているマンションとは

不動産買取には向いているとされる不動産があります。以下の条件に当てはまる不動産は個人への売却が難しいため、不動産会社に買取してもらった方が良いとされています。

  • 築年数30年以上
  • 事故物件
  • 内装の状態が非常に悪い

築年数が長かったり、内装の状態が悪かったりするものに関しては、リフォームやリノベーションをすれば解決できます。

しかし、リフォームやリノベーションをするにも費用がかかるので、買取してもらった方が都合が良いという方もいるでしょう。

事故物件に関しては、リフォームをして済む話ではないと捉える人がほとんどです。個人が個人に対して売却するのは相当難しいです。

そのため、不動産会社に買取してもらうことをおすすめします。

マンション買取の注意点

本来は長い期間をかけ、腰を据えてでも買い手を探したほうが、高く売却できる可能性が高いです。

即金買取は、売主にとってはどうしても通常より安く買い叩かれてしまうので、早く買い取って欲しい事情がなければ、無理に買取を依頼する必要はありません。

マンション買取まとめ

  1. そもそもマンションの買取と仲介では不動産会社の関与の仕方が違う
  2. マンションの買取においては、①事前準備、②買取価格を教えてもらう、③打ち合わせを行う、④契約を行うというステップ
  3. それぞれのタイミングで確認しておくべき項目を、買取業者と決めておかないと後々のトラブルの火種になりかねない。
  4. マンションを売却する際に、得られるメリットは「マンションの売却価格の換金時間の短縮」
  5. マンションの場合、買取の向き・不向きの物件があるので、売りたいマンションは仲介か買取かどちらが向いているかを冷静に判断する

マンション買取は、個人ではなく不動産会社が対象の不動産を買ってくれる仕組みです。条件が良くなく、個人にはどうにも購入してもらえないような不動産でも購入してもらえるケースが多いのが不動産買取のメリットです。

そのため、どうしても買取価格が個人に売却した場合よりも安くなってしまいます。とにかく急いで売却したい場合や、個人には譲渡できないような条件の場合以外は、不動産買取以外の選択肢を検討してみるのも良いのではないでしょうか。

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Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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