売ろうかなと思ったら

買い替え・住み替える際に不動産を売却する際に気を付けるポイント

不動産を買い替えたい、住み替えたいと思ったら、今住んでいる自宅を売却することになるでしょう。住み替えを理由とした不動産売却をする際に気をつけるべきポイントや注意点を説明します。

家の買い替えにかかる費用を計算しておく


いくら家を売却するとはいえ、不動産を購入するためには多額の費用がかかります。そのため、買い替えを検討する場合には事前に家の買い替えにかかる費用を計算しておく必要があります。税金に関しては、3,000万円の特別控除を活用すればほとんどかかりません。詳しく説明していきます。

購入物件は相場よりも自分の状況を優先するべき


新居を探す際、不動産売却をする前に不動産を見つけるとなると資金を集めるのにも苦労するでしょうから、どうしても不動産の価格を重視しがちに。しかし、現在所有している不動産を手放してでも新しい不動産を購入するのには大きな理由があるはずです。子育てのためだったり、通勤・通学のためだったり、理由は様々でしょう。

せっかく住み替えるのであれば、きっちりと目的を果たせなくては引っ越す意味がありません。価格を重視したくなるでしょうが、なぜ住み替えたいのかを最優先に物件を探すようにしましょう

譲渡所得についても理解しておくべき


不動産を売却すると、「不動産を売却して利益が出た」だけではこと済まず、譲渡所得税という税金の納税が義務付けられます。譲渡所得税とは、不動産売却によって生じた利益(所得)に対してかかる税金です。実態としては「所得税」と「住民税」です。

不動産売却が行われた翌年の2月から3月に所得税を、6月には住民税を納税する必要があります。脱税をしようとすると、罰金を課せられてしまいます。売却から時間が経っていると忘れてしまいそうになるかもしれませんが、忘れずに必ず納税しましょう。

譲渡所得の算出方法は以下です。

「売却価格 −(取得費+譲渡費用)」

不動産売却をして出た利益すべてが譲渡所得ではないので注意しましょう。売り上げから不動産を取得した際の費用と売却するためにかかった費用を差し引いた額が譲渡所得、すなわち譲渡所得税の課税対象となります。

譲渡所得税は不動産をどれほどの期間所有していたのかによって税率が変わります。所有期間が5年以下なのか、5年超なのかで税率が異なり、5年超所有していた方が納税する額を抑えることができます。売却するタイミングについても見極めが大切です。

譲渡所得税の支払いは3つの特例を活用し、納税価格をなるべく抑えることができます。どのような特例があるのかを説明していきます。

3,000万円特別控除

ひとつ目の特例とは、「3,000万円特別控除」で、誰でも利用できる特例です。

譲渡所得は「不動産売却売り上げ−(不動産取得費用+不動産売却費用)」で算出します。そのため、中には譲渡所得が0もしくはマイナスになってしまう場合もあります。この場合、譲渡所得税の納税義務は発生しません。対して譲渡所得が出てしまった場合でも、3,000万円までであれば控除が効くので、ぜひ活用して納税額を減らしましょう。

ただし、買い替え特例や収用などの特例を受けている場合には3,000万円の特別控除を利用することができません。どの特例を活用するのが一番減税できるのかは正確に計算してみないといけないため、一度税理士の方に相談してみても良いかもしれませんね。

10年超え所有軽減税率の特例

ふたつ目に紹介するのは「10年超え所有軽減税率の特例」です。「10年超え所有軽減税率の特例」は売却した不動産を10年超所有していた場合にのみ適応することのできる特例で、長期所有譲渡所得税率よりも低い税率で譲渡所得税を算出することのできる特例です。

売却した年の1月1日のタイミングで10年を超えていないといけないため、10年超え所有軽減税率の特例の活用を想定している方は、売却のタイミングには十分に注意が必要です。

さらに、10年超え所有軽減税率の特例は3,000万円の特別控除との併用が可能です。2つを合わせるとどれほどの額を減税できるのか事前に確認しておくことをおすすめします。

特定居住用財産の買い替え特例

3つ目に紹介していくのは「特定住居用財産の買い替え特例」です。売却した不動産の価格が、新しく購入した不動産の価格よりも低かった場合に、かかってしまうはずの譲渡所得税を新しく購入した不動産を売却するときにの譲渡所得と合併できるという制度です。そのため、一時的に譲渡所得の支払いを見送れるというわけです。上記で紹介した3,000万円の特別控除と10年超え所有軽減税率の特例とは併用ができないので注意してください。

特定住居用財産の買い替え特例が適応できる条件

売却する不動産
・住居用不動産であること
・日本国内の物件であること
・売却価格が1億円以下であること

購入する不動産
・日本国内の物件であること
・床面積が50平方メートル以上であること
・土地の面積が500平方メートル以下であること
・新築後25年以内であること

売却のタイミング
・住んでいない場合は住ま亡くなってから3年以内であること
・10年以上所有していること
・住居用不動産になってから10年以上経っていること
・売却の前年から翌年までの3年の間に買い替えること

買い替え後のローン残高が増え過ぎないようにする


不動産を買い換えるということは、少額でも住宅ローンを組むことがほとんどでしょう。40代で買い換える場合には、住宅ローンの返済期間を十分に考えて設定する必要があります。その理由は、住宅ローンは65歳くらいまでには完済することが良いとされているためです。無茶な住宅ローンを組むのは好ましくはありませんが、あまりにも長期的な返済計画を立てようとしているのであれば、もう一度住宅ローンについては考え直した方がようかもしれません。

さらに、売却する不動産の売却状況によっては、二重で住宅ローンを負担しなくてはいけない状況に陥ることもあります。不動産会社の方に相談してみるのも良いかもしれませんね。

まとめ

・家の買い替えにかかる費用を計算しておく

・売却時の譲渡所得にかかる税金を理解しておく

・節税など、利用できるものを確実に利用し、費用を抑える

・なぜ買い換えるのかを明確にする

住み替えるための不動産売却において、最も大切と言っても過言ではないのが、「なぜ住み替えをしたいのかをはっきりさせておくこと」です。どんなに住み替えをしたとしても、目的を果たせないようでは住み替える意味がありません。「なぜ住み替えをしたいのか」という点と住宅ローンの完済計画については、不動産を売却してしまう前にもう一度ゆっくりと考え直してみましょう。

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Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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