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不動産売却にかかる税金とは。支払うタイミング・計算方法、知って得をする情報をまとめました。

不動産を売却する際、売っておしまいではなくそれに伴いかかってくる税金が多々あります。「なんて高額なんだ」と嘆くだけでなく、損しないためにも自分がどのようなものを支払っているのかを把握しておくことが大切です。不動産の売却は人生で何度もするようなものでもないので、支払いのタイミングや計算方法も知らない人が多いでしょう。知っておくべきポイントをいくつかご紹介していきます。

不動産売却にかかる税金とは(譲渡所得税)

土地や建物などの不動産を売却する際必ず発生する利益。この利益は自分の所有しているものの所有権を他人に譲渡して得ている利益であるため、「譲渡所得」といいます。「譲渡所得」には税金がかかります。その税金のことを一般的には譲渡所得税と呼んでいますが、その実態は所得税と住民税です。譲渡所得税の内訳としては全体の15%が所得税で、5%が住民税です。

所得税と住民税の基本的なおさらいをしておくと、所得税とは個人の一年間の所得に対してかかってくる税金のことです。そして住民税は地域の教育などのための資金として支払わなければいけない税金で、これは住んでいる地域と所得によって金額が変動します。そのため、譲渡所得税(所得税と住民税)はいくら分の譲渡所得が得られるのかで金額が変わってきます。
ただし、不動産の売却で得られる譲渡所得については「分離課税」と呼ばれるもので、他の所得税とは合計せずに計算して課税する税金です。

譲渡所得税の計算方法・期間とは

せっかく不動産を高額で売却できても、それにかかってくる譲渡所得税が高額では悲しいですよね。
しかし、譲渡所得税の納税は免れることのできないものです。そこで、実際に支払いのタイミングになってから「こんなに高額納税しないといけないのか」となってしまわないよう、事前にどれくらいの金額の納税が必要になるのかを把握できるようにしておきましょう。
また、譲渡所得税はどれだけの期間その対象不動産を所有していたかによっても金額が変わってくるので、どのタイミングでの売却がより損をせずに売れるのかも知っておくべきポイントです。

譲渡所得の割り出し方

譲渡所得税を計算する際には、そもそも譲渡所得がどの所得を指すのかということを理解しておく必要があります。
譲渡所得を割り出すには、不動産を売却した際の金額である「収入金額」、過去にその不動産を購入した際にかかった費用である「所得費」、その不動産を売却した際にかかった費用である「譲渡費用」の3つの概念を理解することが必要です。具体的に所得費は土地や建物を購入した金額や、仲介手数料などの費用が含まれており、譲渡費用には建物の解体費用などが含まれます。
実際の計算方法としては収入金額から所得費と譲渡費用を差し引いた、純利益のことを譲渡所得と定められており、不動産の売却時に売り上がった金額が譲渡所得ではありませんので、注意が必要です。

不動産売却のタイミング

譲渡所得税の割り出し方は、譲渡する不動産を所有していた期間によっても異なります。そのため、自分がどれだけの期間その不動産を所有していたのかを把握する必要があります。大きく分けて、所有していた期間が5年以下なのか5年超なのかに分かれます。
所有していた期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」となり、かかってくる税率が大幅に変わるので、不動産の売却のタイミングの見極めは重要です。
5年超の定め方としてですが、所有期間は売却した年の1月1日からカウントされます。そのため、購入して5年目の不動産は「短期譲渡所得」のカウントとなってしまうため、購入して6年目からが「長期譲渡所得」の扱いになるので注意しましょう。

譲渡所得税の割り出し方

譲渡所得税の税率は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」で大きく異なります。「短期譲渡所得」であれば譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)が譲渡所得税の計算方法となり、「長期譲渡所得」であれば譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)が計算方法となります。

今すぐに譲渡しなければならないという条件がない限り、「長期譲渡所得」として売却した方が税率が全体的に半分ほどにまで下がるため損を低く抑えられます。購入から5年目くらいのタイミングでの売却を考えているのであれば、もう1年売却の時期を遅らせてみても良いのではないでしょうか。逆に、5年を超えてしまうと譲渡所得税の税率は変わらないため、より譲渡所得が大きくなるタイミングでの売却をおすすめします。

支払うタイミング

「譲渡所得税」といっても、中身は「所得税」と「住民税」。そのため、これらの2つの税金を支払うタイミングは別々なので注意が必要です。
まず所得税ですが、所得税は不動産を売却した翌年の2月から3月の間に確定申告をして納税します。銀行口座から直接振り込みを行う「振替納税」という手段を選ぶ場合には4月中旬に自動引き落としがされるので、自分で納税するよりは支払い期間に猶予があります。
ただし、注意が必要なのは、所得税のみ支払って譲渡所得税を全額支払ったつもりでいると、売却した翌年の6月(確定申告から3〜4ヶ月後)には住民税の支払いも必要になります。6月、8月、10月、1月の4回に分けての納税となります。もちろん、一括もできますし、手続きさえすれば給料からの天引きも可能です。

減価償却の金額とは

減価償却とは、不動産などの固定資産の中で時間の経過とともに価値の下がるものに対してかかってくるもので、資産を使用期間内で分割して計上します。そのため、時間が経てば経つほどその価値は下がるため、不動産売却時の納税金額を抑えることができます。
減価償却を理解するためには3つのポイントを理解しておく必要があります。「所得原価」、「耐用年数」、「残存価格」です。「所得価格」はその資産を所得した際にあった資産の価値のことです。「耐用年数」は資産がどれほどの年数使用できるのかを定めたもので、それぞれの資産が何年ほど保つのかについては法律で定められています。
そして最後に「残存価値」とは、耐用年数が過ぎた後の資産の価値であり、噛み砕いた言い方をすると最終処分価格のようなもので、所得価格の10%と定められています。

まとめ

今回は
・不動産売却にかかる税金について
・税金の計算方法・期間について
・税金の支払うタイミングについて
・減価償却の金額について
を記載をしていきました。

不動産の売却は大きな利益も生み出しますが、その分納税しなくてはならない金額も大きくなります。なるべく損の無いように不動産を売却するためにも、譲渡所得についての仕組みや、節税の方法は理解しておきたいところですよね。減価償却の仕組みを合わせて理解しておけば、納税金額も大幅に節税できるのでうまく活用しながら不動産の売却をしましょう。

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