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マンションの売却時にかかる手数料や税金を知りたい!それらを安くする方法とは?

マンションを売却する際には、所有権移転登記申請不動産売買仲介手数料など、いくつか必要な申請や費用があります。
今回は、マンションを売却する際に必要なこれらの詳細と、安くするための方法についてご紹介します。

マンションの売却に必要なそれぞれの手数料

まずは、手数料や税金の種類となぜ必要になるのかをそれぞれ見ていきましょう。

仲介した不動産会社

ご自身のマンションを売却する際、所有者自身で買主を探して売り渡すことも決して不可能ではありません。

しかし、買主とのトラブルが発生するリスクや買主を発見する難しさなどを考えた場合、それは難しい手法と言わざるを得ません。
だからこそ、売主と買主の間に立ち、双方のリスクを最小限にした取引条件を取りまとめる業務を専門とする不動産仲介会社が存在しているのです。

不動産仲介会社を利用する場合、売買契約成立時や引き渡し時には仲介手数料が発生します(支払うタイミングは不動産会社によって様々です)。

その仲介手数料の計算式は、不動産売買価格に対して「3%+6万円+消費税」(本体価格合計が400万円以上の場合、消費税は建物部分のみ課税)となります。

一括繰上返済手数料

マンションを購入した際、金融機関から融資を受けている場合に必要となる可能性が高い費用です。この手数料は融資を完済していれば必要ありませんが、残債がある場合は手数料が必要な場合とそうでない場合があります。
一括繰上返済に関わる条件については、融資元の金融機関に確認しましょう。

抵当権抹消

これは一括繰上返済手数料と同様、融資を受けてマンションを購入した場合に必要な手続きです。
融資の返済が終わった際、抵当権を持っている融資元の金融機関に対して手続きの申請をし、抵当権を抹消すればマンションが売却可能な状態になります。
すでに融資を完済していても抵当権が残っている場合は、抹消しなければ売却はできません。

この抵当権抹消には司法書士に依頼する方法が一般的ですが、その際に登録免許税に加え司法書士に対する報酬が必要となりますが、通常2~3万円程度であることが多いでしょう。

また、司法書士へ依頼する手続きを自分で行う場合は、お近くの法務局に相談すると、法務局の担当者から手続き方法の説明を受けることができます。

マンションの売却によってお金が戻ってくる!?

次にマンションを売却した際に戻ってくる可能性が高いお金についてそれぞれ見ていきましょう。
融資元の金融機関や保険会社への確認が必要となりますが、多くの人はお金が戻ってくる可能性は高いでしょう。

住宅ローン保証料

マンション購入時に融資を受ける際、保証料を支払っていた場合は金融機関から保証料の返金があります。こちらについては、一括繰上返済と同様、融資元の金融機関にご確認ください。

火災保険料の返金

長期一括で火災保険を支払っていた場合、売却時から満期予定日までの保険料についても返金があります。ただ、保険の解約手続きは契約者自身で行う必要がありますので、契約手続きを行った損害保険会社へご確認ください。

管理費、修繕積立金の精算

売却時から計算して、すでに支払い済みの管理費及び修繕積立金についても返金があります。マンションの管理会社にご確認ください。

固定資産税、都市計画税の精算

毎年1月1日から12月31日までに売主が支払う予定の固定資産税及び都市計画税について精算を行います。
これは買主が支払うもので、売買契約書に記載されている精算方法をもとに、引き渡し日以降から12月31日までの買主が負担する予定分を売主に支払います。精算方法は、月割りや日割りなどとなります。

手数料を安くするための方法

マンションの売却によってお金が戻ってくる可能性は高いのですが、さらに手数料を安くする方法を試してみてはいかがでしょうか。主には次の2つの方法となります。

自分でできる手続きは自分でやる

不動産売買に限らず、自分で実行する権利のある法律行為は全て自分で行うことが可能です。ただし、司法書士や不動産会社ではそれらの手続きに対してのノウハウがあり、ミスなどがあった場合のリスク管理も適切に行う手段を心得ています。
自分で行う時間や手間を惜しまず、かつ自分で行動したことに対しての責任を負うことができるのであれば、それらを自分で行うことを検討しても良いでしょう。

仲介を依頼する時に値引き交渉する

仲介手数料は、基本的に先ほどの計算式で算出した満額を請求されることが多いです。
しかし、中には「仲介手数料半額」または「無料」という独自の強みを持った不動産会社も存在します。
お持ちのマンション売却を依頼する際は、不動産会社に値引きが可能かを事前に相談してみましょう。ただし、手数料が安いだけの不動産会社に依頼してしまうと、トラブルや無駄な出費が発生する可能性もありますので注意しましょう。

まとめ

マンションは、売却金額の大小に関わらず、売り渡すまでの手続きが複雑で面倒な場合が多いでしょう。
もし、資金に余裕がある場合は信頼できる専門家に相談し、節約をする場合はしっかりと下調べをしてから手続きを行うと良いでしょう。

マンションの売却において、一番大きな出費は不動産会社への仲介手数料になることがほとんどですが、全てが値引き交渉に応じてくれる不動産会社とは限りません。

そのため、売却一括査定や地域に密着した不動産会社などまずは複数の不動産会社へ相談して条件の良い不動産会社を探し出すことをおすすめします。

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