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マンションを売却したときの「減価償却費」を基礎から知りたい

マンション売却する際には、確定申告によって納税することまで事前に考えておかなければなりません。その際に重要となるのが、減価償却費です。今回は、減価償却費の計算方法や手続きに必要な書類など、基礎知識についてお伝えしていきます。

減価償却の基本的な概念

減価償却費のイメージ

まずは、減価償却についての基本的な概念の解説からしていきます。

減価償却という名前だけを聞くと、なんだか難しそうだと感じる方も多いです。
しかし、実はそこまで難しいことではありません。

簡単に言うと、買った不動産を数年に分けて費用として計上する方法のことです。

例えば、マンションを5,000万円で買ったものの、一括で5,000万円と計上することはありません。マンションは一度買ったら一定期間は使い続けることになるため、将来かかる家賃などの費用を先に一括で払っていることになるためです。

ただし、減価償却の方法は耐用年数などによって異なります。
耐用年数などにも計算方法があるので、このあたりは後ほど解説します。

減価償却の対象となるもの

減価償却には、対象となるものとならないものがあります

例えば、マンションを買ったとしたら、マンション自体の建物は減価償却の対象となるので、分けて計上することができますが、土地は分けての計上はできません。

更にいうと、マンション自体の建物の中にも「建物躯体」と「建物設備」となる電気やガス、水道などの設備を分けて計算する必要があります。

よって、5,000万円で購入したマンションであっても、土地代も含んでいるのであればそのままの値段で評価することは出来ないということです。

  1. 減価償却とは買った不動産を数年に分けて費用として計上する方法。マンションは減価償却の対象になるが、土地は減価償却の対象とはならない。

マンションの売却と減価償却費はどのような関係なのか

マンション売却の減価償却のイメージ

減価償却の基本情報について解説したところで、続いてはマンションの売却とどのような関係があるのか、解説していきます。

マンションの売却時に減価償却を使う理由

マンションを売却したいと考える場合、どれくらいの値段で売却することが出来るのか知りたいですよね。

多くの物と同じように、新品で買ったものであっても買った時のままの値段で売ることは難しいです。

マンションなどの不動産の場合、街自体の人気や築年数などによって建物自体の評価も変わる為、ますます価値は計算しづらいです。今すぐマンションを売りたいと考えている方にとっては、悩ましい問題ですよね。

そんな時、減価償却の計算式を使えば、より正確な価格を出すことができるので資金繰りなどへの計上や、資産の把握も容易にすることができます

減価償却を利用するのには、このような理由があります。

  1. 新品で買ったものであっても買った時のままの値段で売ることは難しいため、減価償却の計算式を使って、現時点でのより正確な価格を算出し、資産の把握を容易にすることができる。

減価償却費の計算に使われる項目

減価償却の項目を示すイメージ図

では、実際に減価償却費の計算を紹介する前に、使われている項目についての解説をしていきます。
使われているのは、以下の3つの項目です。

  • 建物購入代金
  • 償却率
  • 経過年数

それぞれの解説に移ります。

建物購入代金

まずは、建物購入代金についてです。

言葉の通り、建物を購入した代金のことを指すのですが、建物本体しか減価償却出来ないので、土地代を含んだ額にしないようにしましょう

例えば、5,000万円で買ったマンションでも、土地代が2,000万円あるなら実際に減価償却できるのは3,000万円のみになります。

マンションの購入金額が不明な場合

もしも建物購入金額が不明な場合、金額を算定するいくつかの方法があります。

購入時の売買契約書やその他書類に、購入時の何らかの金額が記載されていれば税務署や税理士に計算方法を相談してみましょう。

どうしてもわからないときは「概算取得費」というものが適用できます。

経過年数

経過年数とは、マンションを購入して売却するまでの年数を指します。

この時に注意して欲しいのは、マンションを買ってから17年と1ヶ月後に売却する場合には、18年と切り上げた年数として計算することです。

端数は必ず切り上げて扱うので、間違えないようにしましょう。

償却率

償却率とは、簡単に言うとマンション自体が1年で失う価値のパーセンテージのことです。

償却率を計算するには、まず建物の構造と法定耐用年数を調べなくてはなりません。
国税庁のホームページにて、建物の構造に合わせて法定耐用年数が決められていますので、確認してみましょう。

ちなみに、マンションなどのような鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のものに関しては、法定耐用年数は47年となっています。

法定耐用年数を過ぎているからといって、即住めなくなるという訳ではありませんが、建物としての価値は下がってしまうので注意しましょう。

法定耐用年数が分かれば償却率まで計算できる
法定耐用年数がわかったら、以下の式で耐用年数を計算していきます。例:法定耐用年数47年、経過年数が10年のマンションを売る場合。

法定耐用年数47年-(経過年数+経過年数10年×0.2)=耐用年数35年

耐用年数がわかれば、国税庁のホームページで償却率を確認することができます。
ちなみに、耐用年数35年の場合は、0.028%になります。

また、すでに耐用年数を経過している場合には、(経過年数+経過年数○年×0.2)の式を0.2に置き換えて計算してください。

  1. 減価償却費の計算については、建物購入代金・償却率・経過年数の3つの項目を正しく押さえておくことが重要。

減価償却費の計算方法

固定資産税計算方法のイメージ

減価償却費の計算に使われる「建物購入代金」、「償却率」、「経過年数」がわかったところで、早速減価償却費の計算をしていきましょう。

計算する際に注意して欲しいのが、平成19年3月31日より前に取得したマンションについては、「旧定額法」を使って償却費を出す必要があるということです。
平成19年3月31日以降であれば、現行である「定額法」を使って計算することが出来ます。

今回は、現行で使われている定額法の利用方法について解説していきます。

減価償却費の計算式

減価償却費の計算式は、以下になります。

償却費(定額法)=(建物購入代金)×(0.9)×(償却率)×(経過年数)

建物購入代金に0.9をかけ、償却率と経過年数をかけることで、減価償却費を出すことができます。
以下から具体的な計算例を使って詳しく解説していきましょう。

今回は定額法の計算方法を記載しています。定率法が何か気になる方は下記の記事を参照ください。

減価償却費のシミュレーション

鉄筋コンクリート造(耐用年数47年)、平成21年の新築時購入後10年経過、建物購入代金2,000万円の場合を例として減価償却費を計算してみましょう。

  1. 償却率の計算
    まずは建物の耐用年数ごとに定められた「償却率」を調べます。

    (耐用年数47年)-(経過年数10+経過年数10年×0.2)= 39年(償却率0.028)

  2. 償却費(定額法)
    上記の償却率を用いて償却費を計算します。

    (建物購入代金2,000万円)×(0.9)×(償却率0.028)×(経過年数10年)
    = 償却費504万円

  3. 減価償却費
    最後に建物購入代金から償却費を差し引けば減価償却費が算出されます。

    (建物購入代金2,000万円)-(償却費504万円)= 減価償却費1,496万円

この計算を、それぞれ建物本体と、建物の設備それぞれで行うことで、より正確な減価償却費を出すことができます。

  1. 減価償却費の計算として重要なのが、マンションの所得時期によって、償却率が変わるということに注意する。
  2. 減価償却費の計算式とシミュレーションを基に、正しい減価償却費を把握することが重要。

マンション売却時の減価償却の注意点

減価償却の注意点を表すイメージ

続いては、マンションを売却し、減価償をする際の注意点について解説していきます。

マンション売却には譲渡所得税がかかる

マンションの売却をした後には、譲渡所得税がかかります。
ここを知らないでいると、マンションを売却して得る予定だった資金を正しく予測することができません。

譲渡所得税は、マンションを買った時よりも高く売れた場合に発生します。
その為、高く売れそうな場合には、譲渡所得税が発生することも視野に入れて起きましょう。

ただし、譲渡所得税については軽減措置もあります。
マンションを保有していた期間が5年以上であった場合は、譲渡所得税に使われる税率が半分になりますので、保有期間についてはしっかり確認しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

続いては、実際に譲渡所得税を計算する方法について解説していきます。
計算式は以下になります。

譲渡所得=譲渡対価ー(取得費+譲渡費用

ここで利用される取得費の計算方法についてさらに解説していきます。

取得費の計算方法取得費は、基本的には購入額と費用のことを指しますが、毎年の減価償却費を引いて計算しなくてはなりません。
そのため取得費を計算する場合には、以下計算式を使います。

取得費=建物購入代金ー減価償却費

取得費を出すためには、減価償却費を出す必要があるので、順番に計算していきましょう。

取得費がわからない場合契約書などを紛失し、マンションを購入した価格や費用がわからなくなってしまったという場合もありますよね。その場合には、概算取得費として譲渡価格の5%として計算することが可能です。
例えば、5,000万円で売却するマンションの取得費がわからない場合、概算取得費は以下のように計算できます。

概算取得費=売却金額×5%

ただ、取得費が5%として計算されてしまうと、譲渡所得税はとても大きなものとなります。
取得費となる5%以外の95%の部分が課税対象とされてしまうからです。
なるべく正確な取得費がわかるようにしておきましょう。

特例を活用して課税対象部分を少なくする契約書を見つけることができず取得費を正確にできない場合でも、課税対象を少なくするために「特例を活用する」という方法もあります。この特例は、マイホームなどの居住用財産の売却に限り、3,000万円の特別控除を受けられる可能性があるものです。3,000万円の特別控除を受けることができれば、支払うべき課税譲渡所得の計算式はこのように変わります。

譲渡所得税=譲渡価格ー取得費ー譲渡費用ー3,000万円の特別控除

計算式の最後で3,000万円の特別控除を引くため、譲渡所得税がマイナスになり、課税対象にはなりません。
特例を使えないかどうかも確認しておきましょう。

もちろん、マンション売却後には確定申告が必要となりますので、確定申告については、下記の記事を参照ください。

  1. マンション売却時には「譲渡所得税」がかかることを認識しておく。
  2. 譲渡所得税には軽減の特例もあるため、正しく理解し、損をしないように準備しておくことが重要。
  3. マンション売却時には「確定申告」も押さえておくことが重要。

マンション売却における減価償却まとめ

マンション売却の減価償却まとめのイメージ
  1. 減価償却とは買った不動産を数年に分けて費用として計上する方法。マンションは減価償却の対象になるが、土地は減価償却の対象とはならない。
  2. 新品で買ったものであっても買った時のままの値段で売ることは難しいため、減価償却の計算式を使って、現時点でのより正確な価格を算出し、資産の把握を容易にすることができる。
  3. 減価償却費の計算については、建物購入代金・償却率・経過年数の3つの項目を正しく押さえておくことが重要。
  4. 減価償却費の計算として重要なのが、マンションの所得時期によって、償却率が変わるということに注意する。
  5. 減価償却費の計算式とシミュレーションを基に、正しい減価償却費を把握することが重要。
  6. マンション売却時には「譲渡所得税」がかかることを認識しておく。
  7. 譲渡所得税には軽減の特例もあるため、正しく理解し、損をしないように準備しておくことが重要。
  8. マンション売却時には「確定申告」も押さえておくことが重要。

今回の記事では、マンションの売却時に必要になる減価償却について詳しく解説してきました。
参考になりましたでしょうか。

減価償却は一見すると難しく感じる方も多い科目になりますが、一度理解してしまえばそこまで難しい計算式を使ってはいませんでしたね。

ただ、計算間違いや計上漏れなどのリスクを考えると、マンションを売却する時は信頼できる不動産会社や税理士のサポートを受ける方が確実です。

ぜひ、サポートも検討しましょう。

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