売ろうかなと思ったら

離婚が理由でマンション売却するとどうなる?

離婚が理由で売却するとどうなるか

最初はどんなに愛し合っていたとしても、離婚をしなくてはならなくなることもあります。
日本では離婚を選ぶ夫婦は3組に1組とまで言われており、もう珍しいことではなくなってきました。

しかし、いざ離婚をするとなると困るのが住居の問題です。どちらかが出ていくのか、はたまた売却してお金に変えて財産分与とすることができるのか。その場合は、マンションの名義が誰になっているのかが問題となってくることになります。

離婚するのには思っていたよりも労力がかかりますので、勢いだけで決めることはできません。

この記事では、中でもマンションを所有している夫婦が直面する問題について詳しく解説していきます。離婚後、マンションを売却すべきかどうなのか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

離婚したら所有中のマンションはどうなるの?

喧嘩中の夫婦離婚した場合所有していたマンションはどうなってしまうのでしょうか。

まず、離婚をしたら所有しているマンションはどうなってしまうのでしょうか。

離婚してもマンション等の不動産は、名義人に関係なく夫婦の共有財産

実はマンション等の不動産は、離婚をしたとしても名義人に関係なく夫婦の共有の財産という扱いになります。そのため、夫や妻の名義だからマンションを失うかもしれない・・と心配をする必要はありません。

また多くの場合、夫または妻だけの名義でマンションを購入することは出来ないという事情もあります。よほどの収入がない限り、1人の稼ぎの信用だけでマンションの購入ローンに通すこと自体があまりないからです。多くは共有名義を使ってローンを組みます。
そのため、どちらにしても夫婦の資産になると考えておくのが正解です。

離婚後、マンションはどうするべきなのか

もし、マンションを売ってお金を得ることができた場合、夫婦でどのように分けるのか=(財産分与)という問題があります。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。マンションなどの不動産も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決める必要があります。

基本的に、マンションなどの不動産を売却して手元に残ったお金は、持分割合(そのマンションを誰が、どれくらいの割合を所有しているか)やお互いの収入などに関係なく、夫婦で2分の1ずつします。

ただし、夫婦で合意が得られた場合は、これに限りません。例えば、全額どちらか一方がもらうことも可能です。

要は、婚姻中に購入したものであれば、マンションは夫婦の共有財産となるということです。離婚をしてしまった場合は、共有財産たるマンションの取れる手段としては、「売却して利益を折半する」か「夫と妻のどちらかが所有する」ことになります。どちらの手段を取るべきなのかは、その時の状況によると思いますが、いずれの手段を取るにしても、気を付けなければならない点があります。後ほど詳しくご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

離婚後のマンションにおいて選択できるケース

離婚したあとのマンションをどうするか。取れる選択肢をご紹介。

では、ここからは実際にマンションを売却する場合の様々なケースを紹介していきます。
単にマンションを売却するにしても、ケースによって取るべき対応は異なるのでしっかりみていきましょう。

住宅ローンの残高を確認する必要がある

離婚が決まった際に、一番初めにマンションの住宅ローンの残債を確認しましょう

マンションを売却するのであれば、売却時に出た利益で住宅ローンの完済ができる場合は、売却をしてしまい、残った金額を折半すればトラブルになりにくいです。

しかし、売却しても、住宅ローンが残ってしまう場合は、住宅ローンの債務者が誰なのかをはっきりさせた上で対処が必要です

離婚をすることになり、マンションを売却することが決まった場合は、住宅ローンの残債を確認する。

住宅ローンの残債が無いのであれば、そのまま売却益を折半すれば問題ないでしょう。

ただし、売却しても住宅ローンの残債が残る場合は、夫と妻のどちらかが所有するとなりますが、その場合、下記2点を確認することが必要です。

①残債の残ったマンションには誰が住むのか

②マンションの残債は誰が支払い続けるのか

離婚をしてしまった場合は、共有財産たるマンションの取れる手段としては、「売却して利益を折半する」か「夫と妻のどちらかが所有する」こととでした。どういった場合に「売却して利益を折半する」のか、どういった場合には「夫と妻どちらかが所有をする」という判断になるのかを見ていきましょう。

住宅ローンが残っていない場合には売却して利益を折半する」

そもそもマンションを購入する際に、住宅ローンを利用しておらず、現金購入だった場合や、購入する際に、銀行から借りた住宅ローンを返済ができている場合は、通常通り、仲介によって売却をすることが可能となりますので、売却して、その利益を折半することが可能となります。

住宅ローンが残る場合もアンダーローンの場合には「売却して利益を折半する」

住宅ローンが残っている場合は、住宅ローン残高(残債)と今、家を売却したらいくらぐらいで売れるのか調べる必要があります。

家を売却したお金で残りのローンを完済できるか(アンダーローン)、完済できないか(オーバーローン)を判断する必要があるためです。

まずは、アンダーローンの場合について見ていきましょう。アンダーローンとは、持っているマンションの時価がローンの残高を上回っている状態のことを言います。

アンダーローンであれば、マンションを売却したあとに残ったお金を夫婦で分与すれば済みむため、マンションを売却して、その利益を折半することが可能となります。もちろん、結婚前に貯めたお金で頭金を出していたりすれば、その都度の計算が必要にはなります。

しかし、基本的にはトラブルは起こりづらいと言えるでしょう。

アンダーローンとは、住宅ローンの残債を売ったお金が上回ることを言う

※所有しているマンションの売却価格がいくらになりそうかは、売却一括査定サイト等で確認することをお勧めします。

 

譲渡所得税は名義人に請求がくる
不動産を売却して財産分与を行う場合、売却して得た利益には、譲渡所得税という税金がかかるために注意が必要です。夫名義であった不動産を売却すると、売却代金を妻に渡していたとしても、譲渡所得税の請求は夫にきます。

売却で得た利益を手にしていないにも関わらず、支払うお金がないのに、譲渡所得税等の請求だけくるケースが想定されるのです。

離婚に伴う財産分与で不動産を売却するときは、譲渡所得税のことを考慮に入れて、分配方法を考えましょう。

住宅ローンが残る場合、オーバーローンの場合には「夫と妻のどちらかが所有する」

続いて紹介するのは、オーバーローンの場合です。

オーバーローンとは、持っているマンションの時価がローンの残高を下回っている状態のことを言います。この場合、マンションを売却してもローンが残ってしまうので、足りないお金を貯蓄や親に借りるなどして、手元からお金を出さなければ売却できません。

しかし、すぐにお金を出せずに、マンションの売却後も返済を続けていく場合には、夫婦のうちのどちらかがローンを組み直さなくてはなりません。

離婚したにもかからず、マンションの売却後も返済を続けていく分、お金のトラブルなども起こってしまう可能性がありますし、何より返済が続けられなくなることも考えられます

そういった場合におすすめなのが、次項で紹介する任意売却です。

オーバーローン(マンションを売っても住宅ローンの残債が残る)場合には、離婚後も足りない部分を返済に回さなければ、ならないため、注意が必要

オーバーローンの場合の「任意売却」

任意売却とは、マンションを売っても残額の返済が難しい場合、金融機関の同意を得た上で第三者に不動産を売却し、売却益をローンの返済に当てることです。

通常のマンション売却と同じように売ることができるのがポイントです。マンションを売却してもローンが払えないと分かったらすぐに動きましょう。

銀行としても、マンションを競売にかけるよりかは任意売却を選択した方が、多くの資金を回収できる可能性が高いと考えていることが多いです。

離婚で収入が減ったり、養育費が嵩んだりすると、今までのようにマンションのローンが払えなくなることも珍しくありません。その状態のままでマンションを保有していたら、競売にかけられてもっと価格が低く売却されてしまう可能性もあります。

また、以下のようなメリットもあります。

  • プライバシーを守れる
  • 引越しのタイミングを決められる

それぞれについてさらに解説していきます。

プライバシーを守れる
任意売却を選ばず、競売にかけられてしまった場合、マンションには裁判所から執行官や評価人がやってきます。
また外観を撮ったり、測定をしたりします。さらに、入札真近になれば競売業者はもちろんのこと、入札希望の一般人もやってきます。
場合によっては、近所の環境を調べるために直接近隣住宅に聞き込みをすることも。
そうなると、「このマンションは競売にかけられているかもしれない」と気づかれてしまう可能性が高くなってしまうんですね。もし、競売にかけられているとバレてしまったら、マンションを離れるまでは住みづらくなってしまいます。
任意売却なら、普通のマンション売却と同じ流れで行われるので、プライバシーが守られます。離婚後も同じ土地で住み続けたいと考えているなら、特に任意売却を選ぶべきでしょう。
引越しのタイミングを決められる
競売だと、落札が決まってしまうと不動産業者から強制的に立ち退きを迫られてしまいます。
そのため、引越しのタイミングも自分で決めることができません。しかし、任意売却なら売却後に引越しの時期を話し合いで決めることができます。
また、任意売却コンサルタントの交渉によっては引越し代も債権者に出してもらえることもあります。誠実な対応をして、なるべく負担が少なく済むようにしておくのが大切です。

任意売却するには、ローンを借りている債権者(金融機関など)の承諾が必ず必要です。また、住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件ですので、自分でわざと遅延・滞納しなければなりません。一度、遅延・滞納してしまうと任意売却できる期間は限られてしまうので、注意が必要です。

マンション売却は常に資産を把握することが肝心


マンションを売却すると決めたら、その資産価値を把握しておく必要があります。そもそも、資産価値を正しく把握していないと、オーバーローンなのか、アンダーローンなのかも判断がつかないからです。

マンションの資産価値は、立地や環境、部屋の大きさなどさまざまな条件で大きく変わります。たとえば、どんなに広い部屋でも駅から徒歩30分の場所だったり、駅から近くても近隣にカラオケ店があって騒音が気になる立地などであれば、価格はそれ相応のものになります。

マンションの資産価値をより正確に知りたいなら、複数の不動産業者に査定を依頼するのが1番です。複数の業者に依頼することで、より高い査定額を出してくれる業者を知ることができます。また、業者ごとの得意不得意も知ることができるので、今後マンションを購入する際にも役立てることができますね。

共有名義によるものは注意が必要

共有名義のマンションは特に注意が必要です。共有名義とは、マンションを購入する際に夫婦二人や親世帯などの名義で一緒にローンを組むことです。

共有名義でローンを組んでいる場合、誰か1人の判断でマンションを売却することは出来ず、同意が必要になります。

元配偶者と連絡が取れなかったりしたら自分にローン負担がかかるのはもちろん、親世帯とも共有名義で組んでいる場合には説得にも時間がかかります。
また、相続問題にもなりますし、複数人で組んでいればいるほど問題は複雑になります。

離婚を考えている場合、持っているマンションが共有名義になっているかどうかの確認は必須です。ちなみに、名義変更は夫婦共同で行わなければならないので、注意しましょう。

連帯保証などの関係は売却すればどうなる?

マンションを購入する際に、住宅ローンを「ペアローン・連帯債務・連帯保証」で借りていて、売却する場合、基本的に住宅ローンを完済するまでは、これらから外してもらうことはできません。

ペアローン:ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。住宅ローン控除や団体信用生命保険もそれぞれの分にしかかかりません。

連帯債務:連帯債務とは、1つの住宅ローンに夫婦が収入を合わせて借入する方法です。もし、夫名義で借りていて、夫が亡くなった場合、団体信用生命保険で住宅ローンは全部なくなります。住宅ローン控除は、持分に応じて夫婦それぞれが受けられます。

連帯保証:連帯保証とは、1つの住宅ローンに夫婦が収入を合わせて借入する方法です。もし、夫名義で借りていて、夫が亡くなった場合、団体信用生命保険で住宅ローンは全部なくなりますが、住宅ローン控除は、夫しか受けられません。

これらの場合で売却する際も、アンダーローンかオーバーローンかで「売却して利益を折半する」か「夫と妻のどちらかが所有する、もしくは任意売却」かの選択になります。

住み続けることを選んだ場合に必要なこと

離婚した後のマンションに住み続ける場合

では、住み続けることを選んだ場合に必要なことを見ていきましょう。

共有名義の場合、マンションに住み続ける際にはどちらかに名義を変更しなくてはならないないので、しっかり確認しておきましょう。

ここからはマンションの名義人(所有権)を変更するケース、つまり名義人ではないどちらかに名義を変更した上で、マンションに住み続けるケースについての注意点を解説していきます。

名義人(所有権)を変更する場合

夫から妻に名義変更をする場合、代わりの連帯保証人を探す必要があります。場合によっては、別の金融機関に借り換えしなくてはならないことも。たとえ、すでにマンションを売却することが決まっていたとしても、まだローンが残っている状態で名義人を変更する場合には、残りのローンを払えるだけの信用がないと名義を変えることが難しくなります。そもそもとして、不動産の名義人を変更する場合には、あらかじめ銀行の承諾を得なければなりません。ただ、銀行は基本的に名義人の変更を受け付けていないことがほとんどです。そのため、現実的な手段としては、「住宅ローンを妻の名義で借り換えると同時に、夫名義の住宅ローンを一括返済し、マンションの名義人を妻に変更する」ことが考えられます。
しかしながら、妻が住宅ローンを組めるだけの収入がなければ、この手段を取ることはできません。

名義人が誰なのかわからない場合は、そのマンションを購入した際の不動産売買契約書を確認しましょう。不動産売買契約書に記名押印した方が名義人です。夫婦共有名義の場合は、2人の名前が書かれています。

名義変更の登記が不可欠

財産分与によりマンションの名義人を変更する場合には、名義変更(所有権移転)登記をする必要があります。司法書士に依頼することで登記できるのですが、この場合、先述したように夫婦揃って申請しなければなりません。

財産分与をする方は印鑑証明書や権利証書、資産評価証明書などの書類を、受ける方は住民票や印鑑(認め印)を揃えなければなりません。

ただし、協議離婚ではなく裁判による離婚をした上で条件が整っている場合は、財産分与を受ける方だけによる単独の申請が可能です。

名義人がそのまま住み続けるケース

名義人がそのまま住み続ける場合、マンションを完全に自分のものにするなら、共有名義や連帯保証人になっている妻または夫の名義を外す必要があります。

しかし、こちらも前述している通り、名義を変更する場合にはもう一度金融機関からのローンの審査を受ける必要があります。
2人でローンを返済していくなら購入できたマンションでも、1人となると審査に通らないこともあるのが難点です。

ローンの名義を夫のままで、妻がマンションに住み続けることも可能ではありますが、万が一夫が返済を延滞してしまったりしたら、妻に支払いを請求されるリスクが残ります。

マンションの所有権の名義・住宅ローンの名義を間違えないように注意

これまでは、住み続けることを選んだ場合に必要なことで最も重要な「マンションの所有権の名義」について記載してきました。一方で「住宅ローンの名義」についても様々な考えがありますので、ここで押さえておきましょう。

ケース①:マンションの所有権の名義を妻の単独名義に変更、ローンの名義は夫の場合

この場合、不動産の所有も居住も妻で支払いは夫であるので、妻に優位な条件に見えますが、夫は自分が住んでいないので、ローンの滞納リスクがあります。ローンが支払ってもらえない場合には、強制退去なんてことにもなり得ますので、注意が必要です。

ケース②:マンションの所有権もローンも名義は夫の場合

この場合も妻が優位に見えますが、夫の滞納リスクは存在します。対策としては、公正証書などに残しておくことでリスク回避をしておきましょう。

ケース③:マンションの所有権も住宅ローンの名義も妻に変更する場合

この場合に重要なことは、金融機関の審査を経なければいけないということです。夫の収入・資産によって借りることができたローンなので、場合によってはこのケースを選択できない可能性もあります。

ケース④:マンションの所有権もローンも名義は夫のままで妻が家賃を払う場合

この場合が一番現実的ではないでしょうか。妻の居住はそのままなので、環境の維持ができるとともに、夫に家賃収入が入るのでローンの滞納対策にもなります。

離婚のマンション売却にかかる費用は5つ

離婚に伴いマンションを売却する際に忘れてはいけないのが、マンションの売却には費用がかかること。

マンションが売れた金額がそのまま利益となり、折半できるのではなく、税金などの費用が掛かることを忘れてはいけません。

離婚してマンションを売却する時にかかる費用を見ていきましょう。

印紙税

印紙税法で定められた印紙税が課税されます。

「不動産売買契約書の印紙税の一覧表」
記載金額 費用
100万円以下のもの 500円
500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円
10億円以下のもの 160,000円
記載金額のないもの 200円

売主・買主それぞれが保有する契約書分を各自負担するのが通例です。

登録免許税(=抹消費用)

売却するマンションのローンを完済して売却をする場合、マンションの抵当権を抹消しなければなりません。

通常司法書士に委託しますが、登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1物件につき1,000円。マンションの場合は、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々にカウントし、2,000円の登録免許税が必要です。また、司法書士の報酬は、1万円前後が一般的と言われています。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションの売却により生じた所得に対してかかる税金のことです。

譲渡所得=
売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかで異なります。

譲渡所得税の一覧
所有期間 区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 30.630%
5年超 長期譲渡所得 15.315%

マンションを売却して所得が出た際には確定申告が必要となりますので、併せて確認しておきましょう。

仲介手数料

マンション売却にあたって一番高額な出費が、仲介手数料です。

仲介手数料早見表
契約金額 報酬額
200万円以下の金額 100分の5.4
200万円を超え400万円以下 100分の4.32
400万円を超える金額 100分の3.24

400万円を超える場合によく使われる速算法は、

物件価格×3%+64,800円

という算式です。

引っ越し費用等

当然ですが、マンションを売却するということは夫または妻のいずれかに引っ越しが費用が掛かります。

どちらが引っ越しをするのか、その費用はどうするかを話し合っておきましょう。

他にも、詳細にかかる費用を知りたい方は、下記の記事を参考にして下さい。費用を抑える方法についても記載があります。

離婚マンション売却まとめ

離婚したマンションをどうするかまとめ離婚したマンションをどうするかまとめ
  1. 離婚後のマンションをどうするかという判断は「売却して利益を折半するか」or「夫または妻が住み続ける」という選択の2種類がある。
  2. 「売却して利益を折半する」ためには、住宅ローンが残っていないことや、売却した利益が出るかどうかを把握することが重要である。
  3. 「夫または妻が住み続ける」場合には、マンションの名義や住宅ローンの名義をどうするかによって、リスクや得られるものが異なるために注意が必要である。
  4. 離婚をしてマンションを売却する際にはかかる費用があることも忘れない。

名義人の変更やそのまま住み続けるケースも含めつつ、主に離婚でマンションを売却する場合どうなるのか、この記事で詳しく解説してきました。参考になりましたでしょうか。

マンションを売却する際、売却理由が離婚であったとしても特に不利になることはありません。事故物件などのように部屋が著しく汚れていたりすれば話は別ですが、買い主に告知する必要もありません。

離婚でマンションを売却することになったとしても、それが原因でマンションが売れない、ということは基本的にはありませんので、心配は必要ありません。

離婚でマンションを売る場合、名義の変更が必要になったり、共有名義なために同意が必要になったりなどと、いろいろと不便なことが多くなります。
そんな時でも、マンションを少しでも高く売れるように、複数の不動産業者に査定を出したりなどの動きが求められます。
冷静に手続きを進められるように、離婚する前の段階で今からマンションの売却の仕方はある程度固めておくことが大切です。

初めての売却にオススメできる一括査定No.1

マンションナビの無料一括査定で、あなたのマンションを高く評価してくれる不動産会社にまとめて査定依頼。わずか60秒でご利用でき、初めてマンションを売りたい方にオススメできる一括査定サイトNo.1に選ばれているので、安心してご利用いただけます。


→不動産【土地・戸建】の無料売却一括査定はこちらから

実際にマンションを売ったらいくらになるのか調べてみよう!

無料診断スタート

私のマンション実際売ったらいくらなの?

【60秒】で無料査定する