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マンション売却の仲介手数料の相場は?支払うタイミングも解説

マンション売却で売り主が不動産会社に支払わなくてはいけないのが、仲介手数料です。
マンション売却の際に不動産会社と媒介契約を結んだ場合、不動産会社の営業活動や広告活動によって売却が決まることもあるため、成功報酬として支払う必要があるのです。
今回はマンション売却の仲介手数料について、その相場や支払いのタイミングなどについてお話ししていきます。

マンション売却の仲介手数料とは

マンション売却に限らず、戸建て住宅や土地などの不動産を売却する際には、一般的に不動産会社に仲介を依頼することになっています。不動産会社に仲介を依頼して不動産売却に成功した場合に、その不動産会社に成功報酬として支払うのが「仲介手数料」です。
仲介を依頼するのはすなわち媒介契約を結ぶということであり、この仲介手数料は「媒介手数料」と呼ぶこともあります。
不動産を売却したら、おおよその場合はその売却額に応じて仲介手数料を支払うことになるため、マンション売却の際にも必要経費としてこの仲介手数料が発生するということを覚えておきましょう。

仲介手数料は媒介契約において必ず発生する?

実はこの仲介手数料は、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を行うだけで必ずしも発生する訳ではありません。あくまで成功報酬という意味での手数料であるため、売却に成功しなければ支払いの義務はないのです。
また、いちど売買契約を結んだのにもかかわらずそれが破棄されてしまった場合でも、仲介手数料を支払う義務は無くなります。

マンション売却の仲介手数料はいつ発生するか

仲介手数料の発生条件は、売却の成功、つまり売買契約の成立です。そのため売買契約が成立した時点で不動産会社には仲介手数料の請求権が発生します。
契約が成立して初めて仲介手数料の支払い義務が発生するということは、不動産会社と媒介契約を結んだ時点や、購入希望者と接見した時点ではまだ仲介手数料は発生しないということになります。
もちろん、不動産会社は売却活動として営業活動を行いますが、実際に売買契約が成立しなければその営業活動に対しての報酬を支払う必要もありません
つまり不動産売却の仲介手数料は完全に成功報酬だということになります。

仲介手数料はどのタイミングで支払う?

仲介手数料に関して、本来不動産会社は不動産の売買契約が成立した(売買契約書が交わされた)時点で、全額請求することができることになっています。
しかし一般的には、仲介手数料は売買契約が成立した時と決済の時との分割で支払いが行われることが多くなっています。

その理由として、売却額の支払いが売買契約時ではなく、その後の決済時に行われるケースが多いということが挙げられます。また、売買契約後にその契約が破棄される可能性もあるということも理由の一つです。
不動産の売り主からすると、契約が破棄されずに代金を受け取り、そこから仲介手数料を支払うというのが最も都合の良い形です。そのためマンション売却の際には、あらかじめ支払い方法が一括か分割か、また支払いのタイミングはいつかなどを不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

マンション売却の仲介手数料の金額について

不動産売却における仲介手数料の金額には、法で定められた上限があります。
またそれに準拠した現実的な相場というのもあり、多くのケースでおおよその仲介手数料の金額が予測できます。
ここではマンション売却の仲介手数料の金額についてお話ししていきます。

マンション売却の仲介手数料の上限とは

不動産の売却における仲介手数料の金額というのは、宅地建物取引業法(宅建業法)にてその上限額が定められています。
定められている上限は、不動産の売却額に応じて以下のように設定されています。

仲介手数料早見表
不動産の売却額 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売却額の5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分 売却額の4%+消費税
400万円を超える部分 売却額の3%+消費税

マンション売却であれば、たいていの3場合は売却額が400万円を超えることになるでしょう。
その場合にその上限額を簡易的に計算するための、以下のような計算式があります。

仲介手数料の上限=(売却額)×3%+6万+(消費税)

売却額が400万円を超える際には、この計算式を用いるとすぐに仲介手数料の上限額を求めることができます。

仲介手数料計算の「+6万円」とは?

不動産会社から提示される仲介手数料の計算式には、先に挙げたような「+6万円」などという表記があります。
この表記について、「なんで6万円が足されるの?」という疑問を抱く方は非常に多いでしょう。
実は売却額が400万円を超える場合でも、仲介手数料を算出する上ではその売却額が丸々全額「売却額の3%+消費税」で計算されるわけではなく、金額を部分ごとに分けて計算されることになります。

例えば売却額が1,000万円でマンション売却であった場合、まず「200万円以下の部分」として200万円を「売却額の5%+消費税」で計算します。次に「200万円を超え400万円以下の部分」としてさらに200万円を「売却額の4%+消費税」で計算します。最後に「400万円を超える部分」として、残りの600万円を「売却額の3%+消費税」で計算し、全てを足し合わせることで算出するのです。
このように計算した場合、最初の200万円×5%で10万円、次の200万円×4%で8万円、そして残りの600万円×3%で18万円となり、全て足し合わせると36万円となります。

しかしこのような計算は面倒なので、いっそのこと全て3%で計算しようという方法が考案されたのです。
1,000万円のうち全てを3%で計算した場合、1,000万円×3%で30万円になります。すると先ほど部分ごとに分けて計算した場合の36万円と比べて、6万円少なくなるのです。
これは1,000万円の場合に限らず、売却額が400万円を超えている場合には必ず同じ誤差が生まれます。そのため、簡易的に計算できる式として「仲介手数料の上限=(売却額)×3%+6万+(消費税)」という式が用いられるのです。「+6万円」は、微調整のための加算ということです。

ちなみに売却額が400万円以下の場合には、この微調整の加算額が「+2万円」となります。
分かりやすく売却額が400万円の場合で計算すると、200万円×5%で10万円、200万円×4%で8万円なので本来の仲介手数料は税抜きで8万円になります。しかし最初から400万円×4%で計算すると16万円となり、2万円の誤差が生まれるため、後から2万円を足すのです。

マンション売却の仲介手数料の相場

仲介手数料の上限の計算方法が分かったところで、ここからはマンション売却における実際の仲介手数料の相場についてお話ししていきます。
実情として、マンション売却のたいていのケースでは、不動産会社は仲介手数料を法定の上限額で設定しています。
不動産会社も当然、利益を重視して仲介業を行っているため、利益となる仲介手数料はできる限り多くもらえた方が都合が良いのです。そのため、はじめは基本的に上限額で提示してきます。
そこから値下げができるかどうかは売り主と不動産会社との交渉次第です。しかし不動産業界では、仲介手数料は上限額を請求するというのが通例となっています。
売り主側も、基本的には上限額で請求されるという認識をしておく方がよいでしょう。

マンション売却を通して必要な費用

マンションを売却する際には、段階に応じて様々な費用が必要です。
基本的に売却活動中にかかる費用はさほどなく、特に費用がかかるのは売却が決まった時点からになります。
段階別に、かかる費用を見ていきましょう。

売買契約の際にかかる費用

収入印紙代

売買契約の際にかかるのは、まず「収入印紙代」です。
売買契約では売り主と買い主の間で売買契約書を交わすことになりますが、この売買契約書には収入印紙を貼り付ける必要があります。収入印紙は印紙税の納入が目的で、これを貼り付けることで印税を収めたことになるのです。

収入印紙の金額(印紙税の納付額)というのは、マンションの売却額によって異なります。
また売買契約が取り付けられた時点で、買い主から売り主へ売却額の10%ほどの手付金が支払われることが一般的になっています。この手付金を受け取る際の領収書にも、収入印紙が必要になります。ただしこの手付金に関しては、確実な支払いや証明印紙代の節約のために銀行での振込によって支払われることもあるため、事前に買い主と確認しておくことをおすすめします。

仲介手数料の半金

そのほか、マンション売却の多くのケースでは、売買契約の時点で仲介手数料のうちの半分の金額を不動産会社へ支払うことになっています。
場合によっては決済の際に全額を支払う形がとられることもありますが、基本的には売買契約の際に必要な費用として、仲介手数料のうちの半分の金額がかかることも頭に入れておきましょう。

決済及び引き渡しの際にかかる費用

登記にかかる費用

マンション売却において、代金が支払われて部屋の引き渡しが行われるだけでは、不動産の所有権は売り主から買い主へと移りません。
所有権が移転するという登記をしなくては実際の権利は移らないため、重要なのはこの登記の手続きなのです。
登記には「登録免許税」という税金が費用としてかかります。この金額はどのような種類の登記かによって違ってきます。
ただし登記にかかる費用の金額はやや高くなっているため、一般的には買い主側が負担することになります。

しかしながら、売り主が費用を負担する必要のある登記も存在します。
例えば売却するマンションの住宅ローンが残っていて、売却代金をローンの完済に充てる場合や、登記簿に記載のある住所と現住所が同じでない場合に必要な登記です。

住宅ローンが残っている場合の登記は、ローンを完済することで不動産に設定された抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」
そして、登記上と現住所が同じでない場合の登記は、「所有権移転登記」ができるようにするために住所を合わせる「住所移転登記」です。

これら2つの登録免許税の金額はどちらも高くなく、1,000円となっています。
ただし、登記に際しては基本的に司法書士をつけることになるため、司法書士代としての費用が別でかかってきます。
しかしこの司法書士代も、相場は1万円ほどであるため、さほど危惧する必要はないでしょう。

仲介手数料

決済および引き渡しのタイミングで、仲介手数料を全額支払い終えることが一般的になっています。
先述の通り、多くのケースでは売買契約の際に半分の金額を支払っているため、その場合は残りの金額を支払うことになります。
売買契約の際に仲介手数料に当たる代金を支払っていない場合には、この決済のタイミングで全額払うようにしましょう。
ただし仲介手数料を支払うタイミングについては、厳密に定められているわけではありません。例外があり得ることも理解しておいて下さい。

繰上返済手数料

金融機関によって異なりますが、住宅ローン完済の際に「繰上返済手数料」が請求されることがあります。
この手数料の金額も金融機関によって違いがあり、無料の場合もあれば、固定の額であったり、一定率で定められていたりとあらゆるケースがあります。
金額は各金融機関ごとにホームページなどで確認することができるため、事前にチェックして把握しておきましょう。

売却後にかかる費用

マンションの売却をすることで仮に利益が生じた場合、納税の義務が生まれてくる可能性もあります。
マンション売却によって生じた利益について、税務においては「譲渡所得」と呼ばれます。そして譲渡所得には、譲渡所得税として所得税と住民税が課されることになっています。
譲渡所得については確定申告が必要で、売却が行われた翌年の2月半ば~3月半ばの間に申告します。
確定申告をして所得税を納め、その後に自治体から住民税の請求が来るため、支払うという形になります。

その他にかかる費用

マンション売却の工程に直接関わる費用としては以上になりますが、その他にもマンション売却に付随してかかる可能性のある費用もあります。
まずは引越し費用。自宅としていたマンションを売却する場合には当然、売却して引き渡した後に住む新居への引越し費用が必要になります。
次に、ハウスクリーニングやリフォームなどの費用です。これらは絶対にしなくてはいけないわけではありませんが、売却活動の中では物件をより魅力的に見せるために必要になる場合もあるためです。

仲介手数料相場まとめ

仲介手数料相場まとめのイメージ図
  1. 不動産会社に仲介を依頼して不動産売却に成功した場合に、その不動産会社に成功報酬として支払うのが「仲介手数料」。契約が破棄になった場合は支払う必要がない。
  2. 契約が成立して初めて仲介手数料の支払い義務が発生するため、不動産会社と媒介契約を結んだ時点や、購入希望者と接見した時点では仲介手数料は発生しない。
  3. 一般的には、仲介手数料は売買契約が成立した時と決済の時との分割で支払いが行われる。
  4. 仲介手数料の上限=(売却額)×3%+6万+(消費税)と覚えておくと良い。
  5. 値下げができるかどうかは売り主と不動産会社との交渉次第。基本的には上限の金額がかかると覚えておく。
  6. 売却の際には、仲介手数料以外にも多くの費用がかかるため、注意が必要。

今回はマンション売却の仲介手数料について、その相場や支払いのタイミングなどについてお話ししてきました。
仲介手数料は成功報酬であり、そのため発生するタイミングは売買契約が成立した段階になります。法定の上限額が定められており、たいていの場合はその上限額通りに請求されることになります。
相場や支払いのタイミングを理解して、あらかじめ仲介手数料の用意もしておけるとよいですね。

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