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土地売却にかかる税金とは?計算方法を徹底解説!

お金がないから土地を売却して収入を得よう、持っていても持て余しちゃうから売却しよう、と土地を手放す人も多いでしょう。しかし、土地は売却するだけでも多額の税金の支払いが発生します。土地をいざ売却しようとした時には、一体どのような税金の支払いをする必要があるのでしょうか。土地を売却する際に支払う税金とそのタイミングについてご紹介していきます。

土地売却にかかる税金4選!

土地売却にかかる税金とは

土地を売却するということは、ただ土地を高額で売って利益が手に入るでは済まされません。マンションや戸建を売却するときと同じように、土地を売却する際にも税金は無視できない存在なのです。では、土地を売却する際にはどのような税金がかかるのでしょうか。

登録免許税

登録免許税とは、土地の売買が行われた際に発生する名義変更するために支払わなければならない税金です。所有権に変更があった際に必ず行われる不動産登記であるため、免れることはできません。支払い金額は売買された土地の価値によって異なり、その土地かけられている「固定資産税評価額×2%」が登録免許税となります。

印紙税

印紙税、これは手続きをする際に必要となるもので、売買契約書に貼る印紙の代金です。印紙の貼られている売買契約書をもって、国税を収めたことになり、印紙の貼られていない売買契約書は認められません。印紙税は売買契約書に書かれている契約金額に応じて支払わなければならない金額が変わります。契約書に記載されているのが10万円以上50万円以下だった場合印紙税は400円です。対して、50億円と記されていた場合は60万円と、その差は歴然です。

譲渡所得税

土地を売却すると、もちろん利益が出ますよね。この利益は自分が所有していたものを他人に譲渡することによって得られる利益です。そして、この利益は一般的には「収入」として扱われます。他人にものを譲渡して得た利益にかかる税金のことを「譲渡所得税」と呼びます。とはいえ、この譲渡所得税の正体は「所得税」と「住民税」です。所得税は個人の一年間の所得に準じて金額が変わるため、含まれているのは納得でしょう。
所得税とはいえ、譲渡所得税は「分離課税」という対象を取られます。分離課税とは、同じ所得ではあるものの、他の所得税とは切り離して計算し、完全に別物として支払いをするもののことです。

住民税

譲渡所得税の一部である住民税は、土地を売却した際の金額によって支払額の変わる税金です。住民税は各自が住んでいる地域の教育などのための資金として支払わなければいけない税金のことで、支払い金額は住んでいる地域と所得によって異なります。
譲渡所得税も住民税も、その割合は売却した土地をどれだけの期間所有してきたかによって異なります。そのため、実際にいくらの支払いが必要になるかは売却金額だけでなく、どれほどの期間土地を所有していたかも考慮しなくてはならないのです。

土地売却時の税金の計算方法とは

税金の計算方法と期間のご紹介

譲渡所得は上記でもお伝えした通り、どれほどの期間土地を所有していたかも大きく関わってくるポイントです。というのも、譲渡所得税の税率は5年を境に異なるからです。

譲渡所得税(所得税・住民税)

土地売却時に生じる税金の所得税と住民税は譲渡所得税と呼ばれています。

譲渡所得税(所得税・住民税)の税率は、土地を所有してから短期間か、長期間かで税率が変わります。長短は5年以下か5年超かで分岐と覚えておきましょう。5年保有しているか、していないかで税金は倍近く異なってきますので、注意が必要です。

土地を所有していた期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、5年超だと「長期譲渡所得」となるからです。短期譲渡所得と長期譲渡所得では、どれほどの税率の差があるのでしょうか。短期譲渡所得だと、譲渡所得30.63%、住民税9%の合計39.63%が支払わなくてはならない税率となります。対して長期譲渡所得では、譲渡所得が15.315%、住民税が5%で合計20.315%の税率の支払いが要されます。

収入印紙代

収入印紙とは売買契約書を交わすときに発生する税金です。詳しい税率に関しては、下記の表をご覧ください。

【収入印紙代一覧】
契約書記載の契約金額 本来の税率 軽減税率
1万円以下 非課税 非課税
1万円から10万円 200円 200円(軽減税率適用外)
10万円超・50万円以下 400円 200円
50万円超・100万円以下 1,000円 500円
100万円超・500万円 2,000円 1,000円
500万超・1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超・5,000万以下 20,000円 10,000円
5,000万円超・1億円以下 60,000円 30,000万
1億円超・5億円以下 10万円 6万円
5億円超・10億円以下 20万円 16万円
10億円超・50億円以下 40万円 32万円
50億円超えるもの 60万円 48万円

土地売却時の税金の計算式

土地などの不動産を売却時には、それによって発生した利益に応じて譲渡所得税(所得税と住民税)を支払う必要があります

土地売却時に得た利益は難しい言い方で、譲渡所得金額と言います。

一般の方は、土地などを売却して、譲渡所得金額を得た場合、サラリーマンにとっての給料所得とは違うので、自身で確定申告を行わなければなりません。

課税譲渡所得金額を計算した結果がマイナス、つまり損失とみなされる場合は税金が課税されません。課税対象の利益が存在しないからです。

つまり、土地を売却した際に「譲渡所得金額」を得た場合、「所得税と住民税=譲渡所得税」がかかるということを押さえておきましょう。

譲渡所得金額とは?

譲渡所得金額とは、土地売却時に得た利益です。
譲渡所得金額に税率をかけ、譲渡所得税は算出されます。

それでは、具体的に譲渡所得金額=土地売却時に得た利益はどのように計算するのかを見ていきましょう。

譲渡所得金額の計算方法について

譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用 – 特別控除額

譲渡所得税を計算していく流れをご紹介していくのですが、様々な難しい用語が出てくるので、まずは用語を解説していきます。

譲渡収入金額

課税譲渡所得金額=譲渡収入金額-譲渡費用-取得費用-特別控除額

譲渡収入金額とは、土地譲渡の対価に当たる金額(=買い手から受け取る金銭の額)に、固定資産税・都市計画税といった、先払いしているお金を精算し手元に戻ってきた金額を加算した金額のことです。

▼固定資産税をいくら払っているかわからないという方は下記を参照ください。

譲渡費用

課税譲渡所得金額=譲渡収入金額–譲渡費用-取得費用-特別控除額

譲渡費用は、土地を売るためにかかった費用です。土地売却時に業者に支払った仲介手数料や広告料を計上できます。他の例としては、すでに契約済みで、より有利な条件で他者に売却する場合に発生した違約金も譲渡費用の扱いです。

▼譲渡費用をより詳細に知りたい方はこちらの記事を参照ください。

取得費用

他にも登場する用語を紹介していきます。

課税譲渡所得金額=譲渡収入金額–譲渡費用-取得費用-特別控除額

取得費用には、売却した土地の購入時にかかった代金が代表的です。他に含まれるものは購入時の仲介手数料等や、見落としやすいところでは設備費や改良費などもこの費用に含みます。

また、土地の購入代金は減価償却累計費を差し引いた金額で考えます。減価償却費(減価償却累計費)については、売却する土地の経年劣化を購入代金に反映させるものです。

▼減価償却についはこちらの記事を参照ください

土地購入時に支払ったお金がここに該当するかどうかは、売却時に改めて不動産会社や税理士などの専門家に確認するのがいいでしょう。

いかがでしょうか?

このように

譲渡所得の計算式

譲渡所得金額=譲渡収入金額-譲渡費用-取得費用-特別控除額

上記の譲渡所得金額を算出した上で、税率をかけることで、譲渡所得金額がいくらになるかがわかるということを押さえておきましょう。

譲渡所得金額を出した上で、譲渡所得金額に税率をかけることで、譲渡所得税を算出することができます。

譲渡所得金額にかかる税率

前述した通り、税率は土地を所有してから短期間か、長期間かで税率が変わります。長短は5年以下か5年超かで分岐があることを覚えておきましょう。

【譲渡所得税の税率(短期・長期)】
税の種類 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得税(5年以下) 30% 9% 39%
長期譲渡所得税(5年以上) 20% 5% 25%

土地を所有した期間が5年か5年以下かを下記の計算式の税率に用いて、

譲渡所得税 = 譲渡所得金額 × 税率

譲渡所得税の金額が算出されるわけです。

5年よりも多く利用すると、税金がおおよそ半分になります。

土地売却時の税金を支払うタイミングとは

税金を支払うタイミング

土地を売却した際に発生する税金、いくつかありましたよね。その中でも、どれをどのタイミングで支払えば良いのでしょうか。4つも支払わなければならない税金があると困惑してしまいますよね。印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税がそれぞれどのタイミングで支払わなくてはいけないかをご紹介していきます。

印紙税・登録免許税は契約の手続きの際

印紙税も登録免許税も、手続きのあった際にその都度支払いが発生します。印紙税であれば、印紙が売買契約書に貼った際に納税が完了したとみなされ、登録免許税であれば、名義変更の登録が行われた際に支払いを要求されます。後から「この税金の支払いが必要です!」ということにはならないので、申請作業が終わったら気にしなくて済みます。

譲渡所得税は土地を売却した翌年

譲渡所得税は土地を売却した翌年の2月から3月のタイミングに行わなくてはならない確定申告で、原則現金一括払いで納税する必要があります。「現金一括を3月はどうしてもきつい」という場合には「振替納税」という方法の活用もあります。「振替納税」をした場合には銀行からの引き落としとなりその年の日付の関係もありますが、4月20日を目安に引き落としが完了します。現金一括払いよりも猶予があるので、どうしても現金が用意できない、大金を扱うのは怖いという方は「振替納税」を活用してみても良いでしょう。

住民税は確定申告を行った年

住民税の納付書は確定申告を行った年の5月までに自宅に郵送されます。基本的に住民税は6月、8月、10月、翌年の1月の4回にわたって分割払いとなります。もちろんご希望の方は一括払いにすることも可能ですし、手続きができていれば給料からの天引きにすることも可能です。
支払いのタイミングが譲渡所得税とは異なります。「譲渡所得税を支払ったからもう税金の支払いは完了した」と思っていると思わぬ出費となってしまうので、心づもりしておくようにしましょう。

減価償却の金額とは

減価償却費用のご紹介

不動産は時間が経過するとともに価値が落ちてしまい、そのことを「減価償却」といいます。新築マンションや新品の自動車などは一度鍵を開けてしまうだけでその価値は20%も落ちてしまうと言われているほど。不動産と言っても、物件には減価償却がありますが、土地には減価償却の概念がありません。というのも、土地そのものは時間が経過しても劣化せず、価値が落ちないからです。
しかし、都心部の人気エリアの土地は人気もあり、その価値は上がっている一方なのに対して、地方のエリアなどの土地は人気もなく価値が下がっていってしまっている傾向にあります。

土地売却税金まとめ

土地売却にかかる税金まとめ土地売却にかかる税金まとめ

 

今回は

  1. 土地の売却にかかる税金
  2. 土地の売却の税金の計算方法・期間
  3. 支払うタイミングについて記載をしていきました。

土地を売却するとなると様々な税金の支払い義務が発生します。

さらに注意しておきたいのが、土地売却するにあたり不動産会社に介入してもらったら仲介手数料が発生します。

なるべく支払額を抑えたいのであれば、減価償却もないので5年超土地を保有してからの売却がオススメです。売却した年の元日までが所有期間となるため「早く売却しすぎて短期譲渡所得になってしまった」といったことのないよう気をつけましょう。

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