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不動産の相続トラブルを防ぐための資産整理について

相続を行う上での資産整理の一環で、マンションを売却されるケースはよくあります。ただ、遺産相続のトラブルの中でも特に多いのが、この不動産に関する事案になります。
不動産の相続トラブルを防ぐためには、資産整理を事前に行っておくことが大切です。

本記事では、不動産のトラブルを回避するための情報をいくつかまとめました。
是非、参考にしてみてください。

不動産の相続はトラブルに発展しやすい

頭を抱える男性土地や物件などの不動産は相続トラブルの原因になるケースが多く、遺産分割事件のうちの約85%は不動産を含んでいるとされています。

どうして不動産の相続はトラブルに発展しやすいのでしょうか? 以下にその理由を詳しくお伝えしていきます。

不動産の相続トラブルが起きやすい理由

不動産の相続トラブルが起きやすい理由としては、現金や預貯金と違って平等に分割するのが難しいためです。
相続対象が実家であった場合は誰が相続するか、あるいは売却するかでトラブルに発展してしまうことが珍しくありません。

また、事前に資産整理をしていなかったり、相続人同士で話し合いをしていなかった場合も、不動産の相続トラブルにつながりやすいです。

分割方法の種類を予め知っておこう

不動産の分け方には主に4つの種類があります。

  • 現物分割
  • 換価分割
  • 代償分割
  • 共有分割

それぞれ特徴やメリット・デメリットを以下に紹介していくので、この機会に押さえておきましょう。

現物分割

現物分割とは相続財産の形状や性質を変えないで、そのまま各個人に分配する方法です。

「土地は長男、車は次男、預金債権は三男」というように、どの相続財産を誰が相続するかを現物によって決める方法を言います。
現物分割のメリットとしては、売買量やその代金の分割計算の手間がかからない点が挙げられます。

また、法廷相続による共有状態に比べて権利の帰属先がハッキリし、その後の処分がしやすいというのも大きなメリットです。
反対に、現物分割では1人の相続人が土地や建物を相続するので、他の相続人の取り分が少なくなり、不公平になりやすいというデメリットもあります。

換価分割

換価分割とは相続財産をすべて売却して換金し、その金銭を相続人で分配する方法のことです。
例えば相続財産が不動産のみである場合、それを売却して、売却益を相続人同士で山分けします。

換価分割の最大のメリットは、金銭を調整することで公平な分配が実現できるところにあります。
その反面、売却先を見つけたり契約をしたりと手間がかかってしまうのがデメリットです。

代償分割

代償分割とは相続人の1人に法定相続分を超える財産を与えた上で、その超えた部分の代償として金銭で解決する方法です。
例えば兄と弟の2人のみで4,000万円の土地を代償分割した場合、4000万円の土地を兄がもらう代わりに、弟に2000万円を支払うといった分け方です。

代償分割のメリットは金銭により細かな調整をすることができ、公平な分配が実現される点です。
反面、代償金は遺産の中からではなく相続人自身の財産から支払う必要があるため、相続人に支払い能力がないと実現できないというのがデメリットです。

共有分割

共有分割とは不動産や土地を複数人で共有している場合において、その共有状態を解消する方法を言います。
基本的には、現物分割、代償分割、換価分割がいずれも成立しない場合の最終手段として用いられることが多いです。

共有分割のメリットは、遺産分割の手間がなく、相続人同士で話し合いをする必要がない点です。
一方、共有分割はあくまでも「問題の先送り」に過ぎず、相続問題が長期化する可能性があるというのがデメリットです。

資産整理が不動産の相続トラブルを未然に防ぐ

データを提示する男性不動産の相続トラブルを回避するためには、資産整理をしっかりと行っておくことが大切です。
資産整理の種類としては主に以下の3つが挙げられます。

  • 生前売却
  • 生前贈与
  • 遺言書の作成

生前売却する

被相続人が生きているうちに不動産を売却することを生前売却と言います。

生前売却をすることで不動産を巡るトラブルを未然に防ぐことができます。
しかし、売却すると被相続人は住む家が無くなってしまうので、相続人の誰かと一緒に住む、あるいは賃貸で暮らすなど別の問題も生じてきます。

生前贈与する

生前贈与とは、財産の所持者が生きているうちに不動産を渡すことを言います。

生前贈与ならば贈与する相手を選択できるため、相続時のトラブルを避けることができます。
一方で、相続する財産をすべて事前に贈与するということは、返って贈与負担者を増やすことになるので、相続人同士でしっかりと話し合いをしておくことが大切です。

遺言書を作成する

遺産トラブルを可能な限り防止するために、被相続人は生前から遺言書を作っておくと効果的です。
相続争いは自分の子ども以外にも、子どもの配偶者やその両親など、さまざまな人物が絡んできてしまうのが複雑たる由縁です。

そのため、遺言書は親族の全員の平穏を導く保険とも言えます。
また、遺産分割協議を省くことができるので、財産についての取り決めや相続人からの合意など、面倒な手間が一切かかりません。

不動産を相続した際の登記手続きを紹介

手続きをする男性不動産の相続が発生した場合、なるべく早く登記手続きを行う必要があります。
登記手続きが必要な理由から登記手続きの流れを以下にまとめたので、一緒に見ていきましょう。

登記手続きが必要な理由

相続登記とは、不動産の所有者である被相続人が亡くなった場合、その不動産の登記名義を被相続人から相続人へと名義変更すること、またはその手続きを言います。
相続人の誰かが不動産を取得した場合は、その権利を登記によって確定しておかないと、次の相続の時などに所有者が誰だったのかが曖昧になり、相続人同士で揉める可能性があります。

そうした事態を未然に防ぐために、登記手続きが必要になってきます。

登記手続きの流れ

相続の発生

相続はどなたが亡くなられた時に発生します。
相続が発生したら、まず初めに以下の2つを最優先で行いましょう。

  • 死亡届を7日以内に提出する(市区町村役場)
  • 遺言書の有無を確認する

遺産分割協議で誰の名義にするかを決める

遺産相続によって取得した不動産の名義を変更するためには「遺産分割協議」を行い、どの土地・建物を誰が取得するかを決める必要があります。

遺産分割協議は必ずしも相続人同士で集まって話し合いを行わなければならない訳ではなく、手紙や電話、メールで行なっても問題ありません。
相続人全員が納得し遺産分割協議が成立したら、遺産相続分割書を作成します。

登記申請書の作成と書類の準備

不動産の登記の申請をするために、申請書の作成と書類の準備を行います。
建物の相続や中古物件を購入する場合は司法書士に、建物を新たに建てた場合は土地家屋調査士に依頼すると良いでしょう。

登記の申請に必要な書類としては以下の通りです。

  • 相続人全員の戸籍謄本(被相続人死亡日以降のもの)
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍謄本(出生時から死亡時まで一連の全ての戸籍謄本)
  • 被相続人の住民票の除票(本籍の記載のあるもの)
  • 遺産分割協議書
  • 不動産の登記事項証明書
  • 不動産を相続する相続人の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書

法務局へ登記申請する

書類が準備できたら、いよいよ登記申請です。
登記申請の方法には3パターンあるので、自分に合った方法を選びましょう。

  • 不動産を管轄している法務局の窓口で申請
  • 郵送で申請
  • オンラインで申請

この中で最もオススメなのが窓口での申請です。

窓口であれば直前に不明点を聞いてから提出できるので、なるべく窓口で申請することをオススメします。
窓口で取得する際に準備するものとしては以下の4点です。

  • 本籍地の所在と筆頭者名
  • 本人確認書類(運転免許証、パスポート、マイナンバーカード(個人番号カード)など)
  • 認印
  • 取得に必要な費用(必要な費用は役所によって異なります。目安としては戸籍謄本一通450円、快晴原戸籍一通750円程度です。なるべく余裕を持ってお金を持参していきましょう。)

登記の完了を確認する

登記申請をしたら後は完了を待つだけです。
完了日までに連絡がなかった場合は不備がなかったということなので、窓口で申請した場合は法務局で完了書類を受け取りましょう。

不動産を相続した際の相続税

相続税について不動産を相続した際、相続税の計算方法を把握しておくことで、その後の手続きがスムーズになります。
不動産相続時の相続税の計算方法を以下に載せていきます。

不動産相続時の相続税の計算方法

(相続財産の合計額 - 基礎控除額)× 相続税率= 相続税額

こちらが不動産を相続した際に発生する相続税の計算方法です。いつ相続が発生しても困ることが無いよう、この機会に覚えておくと良いでしょう。

相続税以外の費用

相続税以外に必要な費用としては、以下のようなものが挙げられます。

  • 登録免許税
  • 戸籍謄本等書類の取得費用や郵送費用
  • 司法書士報酬(手続き代行を依頼した場合)

これらの費用の合計額は相続税評価額によって変わってきますが、仮に評価額3000万円の不動産を相続した場合は、概ね20万円前後が目安となります。

まとめ

今回は不動産のトラブルを防ぐための資産整理についてお伝えしてきましたが、いかがだったでしょうか?

数ある遺産の中でも平等に分けることのできない不動産は、相続トラブルの原因につながることが多いです。
不動産の相続トラブルを円満に解決するためにも、今回紹介させていただいたポイントはしっかりと覚えておいてください。

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