査定について

不動産鑑定に依頼すべき?不動産鑑定士について紹介します。

不動産を売却する際に、必ず知っておかなければいけない自身の不動産の「価値」。近年では、不動産会社に査定を依頼して算出してもらうのが一般的な方法ですが、不動産鑑定士の方に不動産鑑定を依頼することもできます。不動産売却をするにあたり、不動産鑑定は必要なのでしょうか。不動産鑑定を専門としている不動産鑑定士について紹介していきます。

不動産鑑定士とは


不動産鑑定士とは不動産鑑定を行う専門家で、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて各不動産の価値を価格を算出することで鑑定します。

不動産鑑定士の鑑定は、不動産会社が行う経験や実績を元に算出する査定価格とは違い、市場に見合う適正価格を合理的に追求します。そのため、不動産会社から提示された査定価格と、不動産鑑定士に提示された不動産鑑定の価格にはギャップが生じることがほとんどです。不動産会社の行う査定に比べると不動産鑑定にはより多くの条件やルールがあります。そのため、不動産鑑定士に提示された不動産鑑定価格の方がより正確な価格であると言えるでしょう。

過去では、不動産売却をする際には不動産鑑定士に依頼をして不動産鑑定をしてもらうことは必須の条件としてありました。しかし、不動産鑑定士の資格を持つ方が少ないことや、判定が出るまでに時間がかかってしまうことから、今では必須ではなく任意となっています。代わりとして不動産会社の査定を受けるのが一般的になりました。

不動産鑑定士や不動産鑑定士補が不動産の経済価値を判定すること

通常の不動産の価格は売り手と買い手の同意があればどのような価値でもつけられます。そのため、不動産鑑定士の鑑定していない不動産の価値はあくまで個人の持つ価値となります。

それに対して不動産鑑定士の出す価格は不動産のスペックはもちろん、土地の時価や評価を合わせて合理的に割り出す価値です。そのため、「もっと高いと思う」「もっと低いと思う」という主観的な意見が混じらない価値がつけられます。そのため、不動産鑑定士や不動産鑑定士補の判断するのは、誰がみてもその価格と納得のできる経済価値となるわけです。

不動産鑑定のメリット

不動産鑑定は、都道府県時価調査における基準値の評価や時価公示における標準地の評価にも用いられることもあり、最も信頼の高い方法であると言われています。そのため、不動産鑑定士に判定してもらった価格が最も正確な価格であると言えます。

不動産売却で必ずと行って良いほど経験するのが買い手側からの値下げ交渉です。不動産会社にはそれぞれの査定基準があるため、どこの不動産会社の査定を適応したのかによって価格帯が異なります。そのため、不動産会社が査定をしてつけた売出価格であると「ここの傷の分を値下げしてほしい」、「駅からの道のりが狭いから値下げしてほしい」など、何かしらの理由を見つけては値下げ交渉をしてこられることも少なくはありません。買い手側にも不動産会社が付いているため、そちらの不動産会社の査定基準では提示価格よりも低い査定価格だったのかもしれません。

対して不動産鑑定士に鑑定してもらっているのであれば、その鑑定価格は不動産会社が提示している査定価格よりも信ぴょう性のある正確な価格であるため、買い手側の業者に「この価格以上は求められない」と納得させることができます。

値下げ交渉の際に優位に立ちたいのであれば不動産鑑定を受けても良いかもしれません。

不動産鑑定士のデメリット

不動産鑑定士に鑑定を依頼するデメリットとしては「結果が出るまでに時間がかかる」ことと「費用がかかる」ことの2点があります。

「結果が出るまでに時間がかかる」

不動産鑑定をするのは細かい部分までくまなく調査をしているため、かなりの時間を要してしまいます。不動産会社に査定してもらうのであれば、今ではウェブサイトでも簡単にできるほどですので、数日あれば返答をもらえるでしょう。しかし、不動産鑑定士に依頼するとなると、資格を持っている方を探すのにまず時間を要してしまい、見つかったとしてもすぐに鑑定を初めてもらえるとは限りません。数週間かかることもあるため、急いで不動産の相場や査定額が知りたい方にはあまり向いている方法とは言えません。

「費用がかかる」

不動産鑑定は専門家に細かい鑑定を依頼しなくてはいけないこともあり、相当な費用がかかってしまいます。しかし、鑑定費用は不動産鑑定士事務所でそれぞれ取り決めていることなので一概にいくらとは断定できません。不動産鑑定料は鑑定するものが「宅地または建物」、「農地または林地」、「建物+土地(敷地)」のうち、どれを鑑定するのにかによっても費用が異なります。鑑定価格とどの項目を鑑定するのにかによって鑑定価格は決定されます。

不動産鑑定を依頼したほうが良い場合


通常の不動産売却の場合には、不動産会社に査定をしてもらうだけで十分でしょう。しかし、それでは不動産鑑定はどのような場合に依頼をするべきなのでしょうか。不動産鑑定は主に「相続」や「離婚」等の財産分与の際に受けるのが近年では一般的になりました。

不動産を相続する際、1人がすべてを相続したのであれば問題は何もなく、わざわざ不動産鑑定をする必要はありません。しかし、親子、兄弟、姉妹など、親族間で不動産を共同で所有する際の持分決める場合、親族間で不動産を売買する場合、代償分割の価格を決める場合、または遺留分減殺請求をしたい場合、相続税の申告で土地の評価額を下げたい、生前贈与をしたい、負担付贈与をしたい場合には必要になります。

離婚の場合だと、財産分与のタイミングで不動産鑑定をすることになるでしょう。不動産を売却して現金化し、財産分与をするのであれば気にしなくても良いですが、どちらかが不動産を貰い受ける場合には、不動産の価値がいくらで、もう1人にいくら財産を渡さなくてはいけないのかを考慮する必要があります。

まとめ

・不動産鑑定士とは不動産鑑定を行う専門家で、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて各不動産の価値を価格を算出することができる。

・不動産鑑定士が鑑定した価格であれば、買い手側に「この価格以上は求められない」と納得させることができる。

・ただし、鑑定価格を出すまでには時間と費用がかかる

・相続や離婚等、適正価格を出す際に利用するとよい

以前は売却条件として不動産鑑定をする必要がありました。しかし、近年では不動産会社が査定サービスを利用する方が時間も費用もかけずに不動産の価値を算出できるようになったことにより、不動産鑑定が必須ではなくなりました。もちろん、必要と感じる方はやってみても良いかもしれませんが、相続をした不動産や離婚に伴う財産分与をするなどの条件が合わない限り、不動産鑑定をする必要はないと言えます。

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