査定について

今売りに出されている事例から自分のマンションの相場価格を知る

マンションを売却するときに、知りたくなるのが「相場」。自分のマンションの相場価格を今売りに出されているマンションの売出と比較して算出するにはどのようなポイントに気をつければ良いのか説明していきます。

相場算出方法


不動産の相場価格の算出方法は3種類あります。「原価法」、「収益還元法」、「取引事例比較法」の3つです。それぞれ適応されるケースが異なるため、どのようなときにどの算出方法が用いられ、どういった点が異なるのかを説明していきます。

・「原価法」

「原価法」とは、主に戸建の不動産の相場を算出するために用いられる方法です。原価法のステップとしては以下です。
1. すでに建っている物件を一度取り壊し、再び同じ物件を建てたと仮定します
2. 「再調達価格」と呼ばれる再度建て直すために必要な費用から、「減価修正」と呼ばれる物価が劣化している分の費用を差し引く
差し引かれて残った費用を対象不動産の「相場」とするのが原価法です。

・「収益還元法」

「収益還元法」とは、主に投資用不動産の相場を算出するために用いられる方法です。収益還元法では、対象不動産が将来的にどれほどの利益を生み出せるのかを計算する方法であり、収益力が高ければ高いほど相場価格も高くなりますし、収益力が低ければその分相場価格も低くなります。収益力を重視する「収益還元法」は、収益を生み出さない自身の住居用不動産には適していないため、住居用物件では用いられることのない算出方法です。

・「取引事例比較法」

「取引事例比較法」とは、主にマンションの相場を算出するために用いられる方法です。数多くある過去のマンションの取引データの中にある適切な事例を元に、相場価格を計算する方法です。取引データでは、物件のスペックだけでなく、地域別の比較もされます。

マンション売却の場合は「取引事例比較法」

マンションを売却する際に用いられるのは「取引事例比較法」です。「取引事例比較法」では、あくまで「ほかの似ているマンションがいくらくらいで売却されているから、このマンションもこれくらいで売却できるだろう」という観点で比較する方法で、ほかの「原価法」や「収益還元法」などの算出方法に比べて正確性に劣ります。

そのためマンション売却の場合は、自分の物件の「売り出し価格」と「成約価格」を知っておく必要があります。相場価格はあくまで相場であり、その価格で自身のマンションが売りに出されるわけではありません。自分のマンションがいくらで売りに出されそうなのか、いくらくらいで売却できそうなのかを理解しましょう。

売出価格を知る方法


マンション売却のために知っておきたい自身のマンションの「売出価格」。しかし、まだ売りに出していないマンションの売出価格はどのようにして算出すれば良いのでしょうか。確認するポイントや注意点を説明していきます。

ポータルサイトを確認する

売出価格を知ると言っても、性格な価格は不動産会社と売却活動をはじめてみないことにはわかならいため、SUUMO、HOME’S、at homeなどのポータルサイトを見て、現在売りに出されている物件を確認していきましょう。

ポータルサイトで不動産購入のページを開くと現在売りに出されている不動産の一覧が出てきます。自身のマンションと同じエリアにある、似たようなマンションがいくらで取引されているのかを確認してみましょう。

【SUUMO(スーモ)】
https://suumo.jp/

【HOME’S(ホームズ)】
https://www.homes.co.jp/

【at home(アットホーム)】
https://www.athome.co.jp/

確認するポイント

ポータルサイトで自身のマンションと似ているマンションを探す際には確認するべきポイントがいくつかあります。似ているマンションとは言え、まったく同じマンションは存在せず、確認することができません。同じマンションの別の部屋であったとしても、階数や方角の違いによって価格は異なります。

そこで、似ているマンションを探すときは、以下のポイントを確認しながら探していきましょう。

・立地
人気なエリアであれば小さいマンションでも高く売り出され、人気のないエリアであればどんなに大きなマンションでも高い売出価格がつきません。地域によって土地の価格が異なることもあり、売出価格も大幅に左右されます。エリアの選択を忘れないよう注意しましょう。

・広さ
築年数にもよりますが、やはり広いマンションの方が高い売出価格がつけられます。自身のマンションと同じ広さのマンションを探しましょう。

・方角
方角も相場価格を決めるための大きな要因のひとつです。南向きの物件であれば、同じマンションでもより高い相場価格が見込めます。

・階数
比較的1階はほかの階に比べて相場価格が低く見積もられていることが多いです。日当たりの問題もあるため、なるべく階数を合わせてマンションを探してみることをおすすめします。

・リノベーション/リフォームの有無
リノベーションやリフォームを施したマンションであると、資産価値が新築時ほど回復していたり、ときに上がっていることもあります。どれほど大掛かりなものをしたのかによって異なりますが、一応確認はしておきましょう。

様々な売出価格が表示されてますが、必ずしもその売出価格で売却できるとは限りません。中にはあえて高額な売出価格を表示している場合もあります。

相場を調べているタイミングで、自身のマンションと競合になりそうなマンションを見つけておくことで、アピールポイントや売出価格を調整できると思うので、ぜひ競合になりそうなマンションも見つけておくことをおすすめします。

まとめ

・マンションの売却価格は取引事例比較法で決まるため、周辺の相場の把握が重要

・売出価格を知る方法として、現在売りに出ている物件をポータルサイトで確認する方法がある

・マンションの相場はほかの物件と比較して探る

マンションの相場を算出するためには、過去のマンションの取引のデータの中から類似するものと比較し算出する「取引事例比較法」を用いるのが一般的です。売出価格を調べるのにも、今ポータルサイトで掲載されている似ているマンションを参考にするしかありません。

明確な売出価格は不動産会社と一緒に決めるのが得策なので、信頼できる不動産会社を見つけ、競合のマンション対策をしながら売出価格をつけましょう。

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Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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