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媒介契約をどんなときに解除すべきか?解除ポイント3選!

マンション売却時の専任・専属専任媒介契約を選ぶ際のポイント3選!

専任・専属専任媒介契約は一社の不動産会社にのみ販売依頼ができる契約形態です。しかし、一社のみに任せる媒介契約の解除のタイミングも重要です。マンション売却時に専任・専属専任媒介契約をした後、契約解除をポイントを3つにまとめました。

3つの媒介契約形態

マンション売却時の3つの媒介契約形態マンション売却時の3つの媒介契約形態について紹介します。

マンション売却の契約を結ぶ際には「専任専属媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つの契約形態があります。

専任媒介契約は、一社の不動産会社にのみ依頼ができ、自己発見取引ができる契約形態です。

自己発見取引とは不動産会社を介さずに、自身で買主を見つけてくることができることを言います。家族や友人など自分で直接買主を見つけることができると、仲介手数料を安く抑えられるというメリットがあります。

対して、専任専属媒介契約は同じく一社の不動産会社にのみ売却を依頼ができまずが、自己発見取引ができない契約形態です。

大きく異なるのは「一般媒介契約」で、こちらは複数の不動産会社に売却を依頼できる契約形態です。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の違いを説明する上で欠かせないのが「自己発見取引」であることを押さえておきましょう。

専任・専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリットとデメリット専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリットとデメリットを紹介します。

前述した通り、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は一社の不動産会社にのみ売却を依頼することのできる契約形態です。

一社の不動産会社にのみ売却を依頼できるメリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。また、自己発見取引のメリットとデメリットも合わせてみていきましょう。

専任・専属専任媒介契約のメリット

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」はどちらに1社の不動産会社でのみ売却依頼ができます。
1社の不動産会社でのみ売却ができるのには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

一社の不動産会社に売却の依頼をすることで、売却活動のやり取りを一社の窓口に絞ることができます

すると、より効果的な内見活動や広告活動を行うことができます

さらに、不動産会社側が優先的に広告を出してくれたり、積極的に対象の物件を売るための営業活動を行ってくれるでしょう。

売主としても不動産会社が一社なだけで連絡をとるための時間を短縮できたり、一社との進捗管理をすれば良かったりするため、状況把握がしやすいのがメリットと言えます。

専任・専属専任媒介契約のデメリット

一社の不動産会社でしか売却を依頼できないことには、デメリットもあります。

例えば、複数の不動産会社で売却活動ができればより多くの方の目に触れることができるため、早期売却が見込めます。対して一社の不動産会社でのみの売却活動となると、その不動産会社の広告でのみ人目に触れることができるため、買主になりうる方が限られてしまいます

さらに、売却の依頼を受けてもらえた不動産会社でしか売却ができないことで、その不動産会社に依存してしまう傾向があります

それぞれの媒介のメリット・デメリットを押さえ、マンション売却時の媒介契約は自分に合った媒介契約の種類を選ぶようにしましょう。

媒介契約をどんなときに解除すべきか?解除ポイント3選!

マンション売却時の専任・専属専任媒介契約を選ぶ際のポイント3選!マンション売却時の専任・専属専任媒介契約を選ぶ際のポイントを3つ紹介します。

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」でも売主と不動産会社間のやりとりは重要です。しかし、それ以上に重要なのが不動産会社が買主の思いを十分に理解できているかどうかです。

仮に売買契約が決まらなかったとしても、不動産会社が買主がなぜ取引に応じなかったのかを理解できていれば、今後の売却活動を効果的に進めるためのヒントが得られたり、より買主目線での売却活動ができたりします具体的にどのような点を把握してもらうことが重要なのかを説明していきます。

媒介契約の解除ポイント①:買主が価格が合わなかった理由を知らない

売買取引が決まらなかった理由が「価格が合わなかったから」なのであれば、不動産会社に、「買主の予算がいくらほどだったのか」をヒアリングしているかどうかを確認しましょう。

その理由は、買主が価格を理由に取引をしなかった場合、「ほかに良い物件で価格や低いものがあったから」もしくは「物件購入ごリフォームがしかかったから」の2つの理由であることが多いです。

また、リフォームを希望している買主の場合、物件購入後のリフォーム費用を予算に組み込んでいるケースがほとんどです。そのため、物件の価格を抑えたい方が多いことを覚えておきましょう。その場合、価格交渉をすれば決まる可能性もあるため、最後まで諦めずに対応できる策を考えてみると良いでしょう。

ただし、これらのポイントを専任・専属専任媒介契約を結んだ不動産会社が理解していない場合は解除することを考えた方が良いでしょう。

媒介契約の解除ポイント②:ほかの物件で決めてしまった理由を知らない

ほかの物件を決めてしまったのであれば、ご自身の物件と決まった物件ではどのような違いがあったのかを分析してもらいましょう

「ほかに良い物件で価格や低いものがあった」のであれば、どのような物件と比較していたのかを見てみましょう。エリアが違ったり、明らかに物件のスペックが違うのであれば仕方がないのかもしれません。しかし、同じエリアの似ている物件である場合、価格の見直しが必要になるのかもしれません。

明らかなエリアの違いやスペックの違いがないのであれば、物件の雰囲気や細かい部分で決まった物件に劣ってしまった可能性が高いです。「売れる物件」をヒントに売却活動が行えると良いですね。

ただし、これらのポイントを専任・専属専任媒介契約を結んだ不動産会社が理解していない場合は解除することを考えた方が良いでしょう。

媒介契約の解除ポイント③:どのような点はよかったのかを知らない

売買取引が成立しなくても、「物件について良かった点」はヒアリングしてもらうようにしましょう

どんなに売主であるご自身で「ここがアピールポイント」と思っているものがあっても、買主側枯らしたらアピールに思えないなんてこともあります。買主の視点で物件を見た際にどのようなポイントが良かったのかをヒアリングすることで、のちの売却活動における広告で買主目線でのアピールポイントを打ち出せるようになります。

売主と買主では見ているポイント、見えているポイントが全く異なるため、「お客様」の視点を大事にすることで取引にならなかった買主さんとは縁がなくても、その後の縁につながることが大いにあります。

ただし、これらのポイントを専任・専属専任媒介契約を結んだ不動産会社が理解していない場合は解除することを考えた方が良いでしょう。

媒介契約の解除ポイントまとめ

  1. マンション売却の契約を結ぶ際には「専任専属媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つの契約形態があります。
  2. 専任/専任専属媒介契約のメリットとデメリットを正しく理解して、自分に合った媒介契約の種類を選ぶ。
  3. 専任/専任専属媒介契約を結んだ不動産会社を解除する際のポイントとなるのは「買主が価格が合わなかった理由を知らない」、「ほかの物件で決めてしまった理由を知らない」、「どのような点はよかったのかを知らない」の3点。

今回は、専任媒介契約・専属専任媒介契約の際に不動産会社をマネジメントする方法について記載してきました。

専任/専属専任の場合は、不動産会社の窓口の連絡を一本化できるが、広告/内見等の販売活動が一社に依存しやすいので注意が必要です。

不動産会社に依存したいためにも、専任/専属専任の場合は買主が内見に来た際に、買わなかった理由を詳細まで不動産会社確認することが重要です。

知らない不動産会社と専任/専属専任の媒介契約を結んでいる場合は解除を考えましょう。

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、不動産会社との連絡をマメに取ることはもちろん、不動産会社を通じて取引にならなかった買主の情報をどれだけヒアリングできるかで、その後の売却活動に大きな変化をもたらします。

何組かの買主の方との契約が決まらなくても、そのときの状況を把握し、的確に売却活動に反映することで、効率の良い売却活動を進めることができるのが、専属専任媒介契約や専任媒介契約の特徴と言えます。

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