査定について

マンション売却時の査定方法を完全ガイド

マンション売却時の査定方法を完全ガイド

マンションを売却するには、不動産会社による「査定」が不可欠です。しかし、査定額は依頼方法や依頼する不動産会社によって差があるもの。そのため、どんな方法で査定されるのか?査定ではどこを見るのか?といった点を理解しておくことをおすすめします。

本記事では、マンションの査定方法を分かりやすく解説します。マンションの売却を考えている方、マンションの価値を知りたい方はぜひ参考にしてみてくださいね!

マンションの「査定額」と「売却額」の違い

まずは、「査定額」の意味から解説していきます。

査定額は、「売却額=マンションが売れる金額」ではありません。

査定額とは、あくまで査定する不動産会社が相場や過去の成約事例を参考にして、「おおよそこれくらいの金額で売れるであろう」と“予測”した額にすぎないということを最初に理解しておきましょう。

査定額は各社の「見解」ですから、必ずしもこの金額で売り出さなければいけないわけではなく、また最終的にこの金額で売れるというわけでもありません。

売り出し時に、近隣に競合する物件があったり、不動産の市場に変動があったりすれば、査定価格とはかけ離れた売却額となる可能性もあるのです。

「高額査定」ではなく「査定の根拠」に納得できるかが大事

査定額がその金額で売れるこを保証した金額でない以上、「高額なだけの査定」を提示する不動産会社には注意が必要です。

もちろん、本来ならもっと高く売れるはずのマンションを安く査定されてしまうことは避けなければなりません。しかし同様に、適正価格よりはるかに高い査定額に騙されてもいけないのです。

査定依頼の目的は、より高い査定額を提示してくれる不動産会社を見つけることではなく、より適正な査定額を提示してくれる不動産会社を見つけることです。そのためには、査定額とともに、納得できる「査定の根拠」を示してもらえるかが重要となります。

  • 査定価格とは、正確な金額ではなくおおよそこれくらいで売れるだろうという金額。
  • 査定価格が高いからといって高く売れるというわけではない。

不動産の査定方法は3つ!マンションは「取引事例比較法」が基本

不動産の査定方法には、次の3つの種類があります。

1.原価法
2.収益還元法
3.取引事例比較法

このうち、投資用マンションは「収益還元法」で、居住用マンションは「取引事例比較法」で査定されるのが一般的です。

原価法

原価法は、主に一戸建ての建物部分の査定に多く使われる査定方法です。不動産の再調達原価をもとに、対象不動産の試算価格を求めます。

再調達原価とは、仮にその不動産を再度調達するならば、いくらかかるかということです。建物とその敷地を別々に計算します。原価法によって求められた価格を積算価格といいます。以下の式に当てはめて、積算価格を算出してみましょう。

積算価格=再調達原価-減価修正

再調達価格

建物の再調達原価は、建築費等です。これを求めるには、建物を建てるための費用を合計する直接法と類似の建物から費用を割り出す間接法があります。

土地の再調達原価は、土地の造成費用等になりますが、既成市街地等では、計算が困難なことが多くなります。この場合には、土地については、取引事例比較法による更地価格が使用されます。

減価修正

減価修正は、物理的要因(不動産の老朽化や偶発的な損傷等)、機能的要因(不動産の機能的陳腐化、旧式化、設備の能率の低下等)、経済的要因(時の経過による近隣地域の衰退、不動産市場の減退等)という3つの要因を総合判断して行います。

減価修正の方法は、耐用年数に基づく方法と観察減価法(設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査する方法)によって行われます。

収益還元法

収益還元法は、投資マンションなど、主に投資用物件の査定に使われる査定方法です。

対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益を設定する利回り(還元利回り)で割ることによって、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める方法です。収益還元法には、直接還元法とDCF還元法の2つがあります。

直接還元法

以下の式に当てはめて、直接還元法を算出してみましょう。

不動産の価格=1年間の収益(純利益)÷還元利回り

※純利益とは、収益から費用を差し引いた利益のことです。
※還元利回りとは、その不動産の適正な利回り水準のことで、その不動産のある地域の周辺の物件の利回りなどから求めます。

DCF還元法

DCF還元法とは、その不動産を保有している期間中に得られる純利益と売却によって得られると予想される価格を現在価格に割り戻して合計する方法です。なお、原価法や収益還元法などの詳しい算出方法は、国土交通省の不動産鑑定評価基準に定められています。

取引事例比較法

取引事例比較法は、主に居住用マンションや土地の査定に使われる査定方法です。

対象不動産と条件が近い物件の取引事例から、いくつかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。

不動産業者は、レインズという情報サイトで周辺物件の過去の売り出し価格や成約価格を調べることができます。また、自社が過去に扱った物件などを参考にすることもできます。

その過去に成約した物件と査定中の物件を広さ、間取り、設備、駅からの距離、築年数、階数、窓の向きなどの要素で比べて、査定価格を算出します。さらに、過去の物件と査定中の物件について、公的な数値である公示価格、基準価格、路線価なども比較して査定します。

  • 原価法は、積算価格=再調達原価-減価修正で価格を求められる。
  • 収益還元法には、直接還元法とDCF還元法が必要となる。
  • 取引事例比較法は、これまで取引された物件と比較して価格を算出する方法。

「簡易査定」「訪問査定」「ネット査定」どれがおすすめ?

実は不動産会社に査定を依頼する方法は、1つではありません。

ここからは、3つの査定依頼方法とその特徴を解説します。

簡易査定(机上査定)

簡易査定とは、その名の通り、実際に物件を見ることなく、周辺の取引事例や公的な数値である公示価格、基準価格、路線価などを参考に行う簡易的な査定方法です。

“簡易”なだけあって2~3日で算出可能ですが、「3,000万円~3,500万円」のように導き出される査定額には幅があるため、目安として位置付けるようにしましょう。

訪問査定

一方で、訪問査定とは、机上の計算だけでなく、実際に物件の外観や内部、周辺環境も見た上で、査定する方法です。簡易査定にはない、個々の物件の外観の劣化、内部の痛み具合や設備の劣化具合などが査定額に反映されます。

訪問査定は、実際に不動産会社の担当者に訪問してもらうスケジュールを調整する必要があり、算出方法も簡易査定と比較して複雑になるため、最低でも1週間ほどかかると考えておきましょう。

ネット査定

ネット査定には、次の2通りの方法があります。

一括査定

不動産会社に直接、簡易査定や訪問査定を依頼するのではなく、ネット上から複数社に一括で査定依頼することを「一括査定」といいます。

マンションの一括査定最大手のマンションナビでは、売却物件に適した不動産会社を自動でマッチングしてくれるサービスがあり、適正かつ高額な査定結果が得られやすいといえるでしょう。また最短45秒の入力で最大6社にまで一括で査定依頼できるため、自分で1社1社連絡するより、大幅な時短と手間の削減効果もあります。

AI査定

AI査定は、不動産会社ではなく、「人工知能=AI」が過去の成約事例などから査定額を算出する方法です。

AI査定のメリットは、不動産会社に連絡する手間がいらず、瞬時に査定額が把握できること。ただし、居室内の状況やリフォーム歴などは考慮されないため、「相場」に近い推定価格が提示される点はあらかじめ認識しておきましょう。

マンションナビでは、マンション名を入力すれば自動に築年数などのデータを反映できるAI査定が無料で利用できます。

  • 簡易査定とは、実際に物件を確認せず過去の取引事例などをもとに大まかな価格を知ることができる。
  • 訪問査定とは、実際にその物件の外観や周辺環境などを見たうえで査定をすることになる。
  • 簡易査定でも訪問査定でも、査定依頼はネットからの一括査定が便利。
  • AI査定も相場感を知るために活用してみよう。

マンションの売却査定はどこを見る?査定のポイント

前述通り、居住用マンションは取引事例比較法、投資用マンションは収益還元法で査定されるのが一般的です。

しかし、査定時には「過去事例だけ」「賃料だけ」を参考するのではなく、物件の状況も査定価格に大きく影響します。

「価格査定マニュアル」を利用して査定するのが基本

「価格査定マニュアル」とは、公益社団法人不動産流通推進センターが、中古住宅を査定する不動産業者のために出しているマニュアルです。合理的な査定ができるシステムを不動産会社に有償提供しています。

不動産会社は、基本的にはこの「価格査定マニュアル」を利用して、3か月程度で買い手がつくことを目安にして査定価格を算出しています。

マンション査定に影響する8つのポイント

「価格査定マニュアル」によるマンション査定の8つのポイントと、具体的にどんなところを見られて査定されるのかを解説します。

1.交通の便

駅まで何分か?バス停まで何分で、バスで何分か?を見られます。当然ながら交通の便がいいと判断された方が、査定額は上がります。

ちなみに不動産業界では、「80m」の距離が「徒歩1分」です。

2.近隣の状況

スーパーや病院など、生活で必要な店舗や機関との距離とともに、周辺環境が見られます。利便性が高い・周辺環境がいいと判断されれば、査定額は上がります。

3.住戸の位置

マンションの何階に位置しているのか?南向きか西向きか?角部屋か?といった住戸の位置を見られます。

階数は、上層の方が査定額は上がります。方位は「南>東>西>北」」の順で価値を落とします。また、角部屋など採光が多い部屋は、査定額に上乗せされるのが一般的です。

4.専有部分

居室内の劣化状況や騒音、眺望などが見られます。経年以上に劣化が目立ったり設備の故障が見られたりすれば、その分査定額は落ちてしまうでしょう。

リフォーム歴があれば、リフォーム内容やリフォーム時期によって査定額が上がることにも期待できます。

5.敷地

敷地の権利を見られます。所有権ではなく借地権のマンションは、査定額が落ちます。

6.共用部分

マンションの耐震性やエントランスや共用部分の状況が見られます。管理状況が悪ければ、査定額に影響します。

7.施設

マンションのセキュリティや駐車場などの設備が見られます。

・オートロックや防犯カメラ、常人管理などによりセキュリティがしっかりしている
・世帯数に対して駐車場の数が確保されている
・パーティールームや宿泊施設などの共用施設が充実している

このような条件があれば、査定額が上がる可能性があります。

8.維持管理

マンション全体の修繕の実施状況や修繕計画の内容、修繕費の積み立て状況などが見られます。

マンション全体の築年数が上がってきた昨今では、「維持管理」の重要度が増してきているといえるでしょう。管理状況がよく、修繕計画がしっかりしているマンションは、査定額のみならず需要も高いものです。

マンションの売却査定をする上での注意点

最後に、マンションを査定する上での注意点を確認しておきましょう。

不動産会社の属性によって査定額に差が生じることも

査定額は、次のような不動産会社の得意・不得意や事情によって変わってくる可能性があることを認識しておきましょう。

そのエリアに強いか

そのエリアで何度も、マンションを売った(仲介した)経験があれば、そのエリアの適正価格や、そのエリアが好まれる理由、そのエリアで物件を探す人が何を重視するのかなどのノウハウが蓄積されています。

競合の不動産会社に勝って仕事を取りたいだけではないか

多数の不動産会社に査定依頼をしている場合、自分の会社を選んでもらうために、高めの査定価格を提示する業者もいます。競売であれば、高い価格を提示した人が買ってくれるわけですから、高い価格を提示した人を選べば間違いないでしょう。

しかし、マンションの価格査定では、高い査定価格を出してくれても、業者は、必ずその価格で売れるということを保証してくれているわけではありません。売り出してから、価格を減額しましょうと提案されることもあります。それならば、最初から適正価格で売ってくれた方が早く売れたということになるでしょう。

このような業者を見極めるためには、なぜ、その金額になるのかということをきちんと説明してもらい、査定価格の根拠が合理的かどうかをきちんと確認しましょう。

どのような顧客を持っているか

不動産会社がどのような顧客を持っているかによっても、査定額が変わる可能性があります。

不動産業者が、居住用専門なのか、投資用物件も扱っているのかということです。居住用物件は、1人1つもしくは、1家族1つで十分なので、需要には限りがあります。

一方で、投資家は、いくつも物件を購入しますので、投資家を顧客に持っていると、買主の候補が多いということになります(ただし、投資家は利回りを重視するため、大幅な価格交渉をされる場合もあります)。

不動産会社は、査定をするときには、こういう顧客層に売れるだろうということも考えますので、自社の顧客層も考慮に入れて査定価格を決めています。

査定額は参考価格として認識する

査定価格は、冒頭で述べた通り、各社が「売れるだろう」と予測する価格にすぎません。

不動産の売買は、売り主の希望価格と買主の希望価格が一致して初めて成立します。その価格で買いたいという人が現れない限り、不動産を売ることはできません。

査定価格を参考に売出価格を決め、買主との交渉を経て、成約価格(売値)が決定します。その価格設定に納得できるか、査定をしてくれた不動産業者の説明に納得できたか、周辺のマンションの相場に比べてどうかということは、自分でしっかり考える必要があります。

  • 売主や査定をした不動産会社の事情によって価格が変動する。
  • 不動産会社側の事情には、そこのエリアにどれくらい強いか、どのような顧客を抱えているかの2点がある。
  • 査定価格が高くとも、他の不動産会社ではなく自社を選らんでもらうために高値を提示している可能性もあるので注意が必要。
  • 査定額は「参考」とし、売り出し金額はしっかり自分で検討する。また納得して売るためには、査定価格だけでなく不動産会社自体を知る必要もある。

マンション売却時の査定方法まとめ

マンション売却時の査定方法を完全ガイド
マンションの査定方法
  1. 査定価格とは、「売却金額」ではなく、おおよそこれくらいで売れるだろうという金額。査定価格が高いからといって高く売れるというわけではない。
  2. 不動産会社によっても物件の得意不得意があり、不動産会社の特性も把握する必要がある。
  3. 査定する物件によって査定方法は異なるが、居住用マンションは「取引事例比較法」を使用するのが一般的。
  4. まずは便利なネット査定をしてみるのも◎
  5. 査定価格は売却価格を決めるための参考であり、納得して売るためには査定価格だけでなく不動産会社自体を知る必要もある。

マンションの売出価格は、不動産会社の査定価格を参考にして決定します。査定をしてもらったそれぞれの不動産会社の説明をよく聞いていると、自分の物件の長所や短所、周辺物件の状況、その地域でマンションを購入したいと考えている人のニーズなどが分かってくるものです。

さらに査定依頼を通して、不動産会社の得意・不得意や実績、経験なども分かってくるでしょう。査定価格にだけ目を奪われるのではなく、よりよい値段で素早く売ってくれそうな不動産業者を選ぶことを目的として、不動産査定を上手に利用しましょう。

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監修者情報:亀梨 奈美


■氏名:亀梨 奈美
■保有資格:住宅ローンアドバイザー
■プロフィール
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

ABOUT ME
Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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