査定について

マンション売却時の価格査定の方法とは?【完全版】

マンションの売却時、査定方法が気になる方は多いですよね。しかし、あくまで査定価格はおよその金額。高額な査定金額を出されても浮かれてはいけないんです。ここでは、マンションの査定方法について詳しくみていきます。参考にしてみてください。

「査定価格」の定義

まずこのページで言及する査定価格というものの定義について確認していきます。
勘違いされやすいポイントとして、査定価格というのは確実な金額ではないということを覚えておきましょう。

査定価格とはあくまで、相場を参考にした金額であり、「おおよそこれくらいの金額で売れる」という目安の価格になっています。
そのため、必ずしもこの金額で売り出すというわけではなく、また最終的にこの金額で売れるというわけでもありません。売り出し時に近隣に競合する物件があったり、不動産の市場に変動があったりすると査定価格とはかけ離れた売却額となる可能性もあるのです。

マンション売却では、段階によってあらゆる価格が出てきます。
「査定価格」ははじめに不動産会社の査定によって出される目安の価格で、つまり予想の価格ということです。
次に、不動産会社と媒介契約を結んでいよいよ売り出すという段階で、広告などに載る「売り出し価格」が出ます。購入希望者はこの売り出し価格をご覧になって来るため、マンション売却においてはとても重要な価格設定になります。
そしてそこから売却活動を進めていき、最終的に売却した金額が「売却価格」となります。

  • 査定価格とは、正確な金額ではなくおおよそこれくらいで売れるだろうという金額。

 

査定価格の捉え方

通常、不動産会社に価格査定を依頼する場合には、1社に絞らずいくつかの会社に依頼することになります。
依頼をした不動産会社の数だけ査定価格が返ってきて、それぞれ差が出ることもありますが、それらの査定価格をどう捉えるかということも非常に重要なポイントです。

高額な査定価格に騙されてはいけない

売却を検討しているマンション物件に対して高額な査定価格がつけられると、嬉しくなるものです。しかし定価格が高いからといって、不用意にその会社と媒介契約を結んでしまうことは危険です。

例えば危険なパターンとして、いくつかの不動産会社から査定価格が返ってきた中で、1社だけ他とは大幅に高額な査定価格を出して来るようなケースがあります。不動産会社の中には、専任媒介契約を結びたいがためにあえて相場よりも高額の査定価格を提示してくる会社があります。このような不動産会社は、最初に高額な査定をして専任媒介契約まで取りつけ、結局いつまでも売れずに大幅な値下げを提案するというような手段をとってくる可能性があるのです。
先述の通り、査定価格はあくまで予想価格であり、最終的にその価格で売れるという確約ではないということを覚えておきましょう。

不動産会社の得意不得意を見極めよう

不動産会社には、会社によってそれぞれ得意分野や不得意分野があります。
例えばすべての不動産会社がマンション売却に強いわけではなく、マンション売却は得意ではないが一戸建ての売却には強いという会社も存在するというような具合です。

また、地域による得意不得意もあります。自分の住んでいる街を特別に得意としている不動産会社も存在するかもしれません。
そのため単純に査定価格だけで見るのではなく、不動産会社自体の特性なども見極めることが大切です。見極める際のチェックポイントとして、「実績」があります。その会社がこれまでにどのような物件を売却してきたのか、どのような地域の物件を売却してきたのかなどをしっかり聞き、得意不得意を判断しましょう。
実績の豊富な分野や地域に関しては、ノウハウも確立されているはずであり、営業のコツを把握していることが多いです。

  • 査定価格が高いからといって高く売れるというわけではない。
  • 不動産会社によっても物件の得意不得意があり、不動産会社の特性も把握する必要がある。

 

マンションの売却価格の決め方

マンションの売却価格を決めるには、まず不動産会社にマンション価格の査定をしてもらことになります。では、このマンション価格の査定とはどのような方法によって行われるのでしょうか?

原価法

不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法です。

再調達原価とは、仮にその不動産を再度調達するならば、いくらかかるかということです。建物とその敷地を別々に計算します。原価法によって求められた価格を積算価格といいます。以下の式に当てはめて、積算価格を算出してみましょう。

積算価格=再調達原価-減価修正

再調達価格

建物の再調達原価は、建築費等です。これを求めるには、建物を建てるための費用を合計する直接法と類似の建物から費用を割り出す間接法があります。

土地の再調達原価は、土地の造成費用等になりますが、既成市街地等では、計算が困難なことが多くなります。この場合には、土地については、取引事例比較法による更地価格が使用されます。

減価修正

減価修正は、物理的要因(不動産の老朽化や偶発的な損傷等)、機能的要因(不動産の機能的陳腐化、旧式化、設備の能率の低下等)、経済的要因(時の経過による近隣地域の衰退、不動産市場の減退等)という3つの要因を総合判断して行います。

減価修正の方法は、耐用年数に基づく方法と観察減価法(設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査する方法)によって行われます。

収益還元法

対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益を設定する利回り(還元利回り)で割ることによって、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める方法です。収益還元法には、直接還元法とDCF還元法の2つがあります。

直接還元法

以下の式に当てはめて、直接還元法を算出してみましょう。

不動産の価格=1年間の収益(純利益)÷還元利回り

※純利益とは、収益から費用を差し引いた利益のことです。
※還元利回りとは、その不動産の適正な利回り水準のことで、その不動産のある地域の周辺の物件の利回りなどから求めます。

DCF還元法

DCF還元法とは、その不動産を保有している期間中に得られる純利益と売却によって得られると予想される価格を現在価格に割り戻して合計する方法です。なお、原価法や収益還元法などの詳しい算出方法は、国土交通省の不動産鑑定評価基準に定められています。

取引事例比較法

対象不動産と条件が近い物件の取引事例から、いくつかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。

不動産業者は、レインズという情報サイトで周辺物件の過去の売り出し価格や成約価格を調べることができます。また、自社が過去に扱った物件などを参考にすることもできます。

その過去に成約した物件と査定中の物件を広さ、間取り、設備、駅からの距離、築年数、階数、窓の向きなどの要素で比べて、査定価格を算出します。さらに、過去の物件と査定中の物件について、公的な数値である公示価格、基準価格、路線価なども比較して査定します。

  • 原価法は、積算価格=再調達原価-減価修正で価格を求められる。
  • 収益還元法には、直接還元法とDCF還元法が必要となる。
  • 取引事例比較法は、これまで取引された物件と比較して価格を算出する方法。

 

価格査定マニュアルを利用して算出


「価格査定マニュアル」とは、公益社団法人不動産流通推進センターが、中古住宅を査定する不動産業者のために出しているマニュアルです。合理的な査定ができるシステムを不動産会社に有償提供しています。

不動産会社は、基本的にはこの「価格査定マニュアル」を利用して、3か月程度で買い手がつくことを目安にして査定価格を算出しています。

物件の種類によって算出方法が異なる

上記のように、いろいろな査定方法がありますが、査定の対象となる物件の種類によって、利用する査定方法は異なります。居住用の物件の場合は、取引事例価格を使用するのが一般的です。

一棟マンションやアパートの場合には、賃料収入などの収益をもとに算定する「収益還元価格」も併用されます。

机上査定・訪問査定の違い

机上査定とは

実際に物件を見ることなく、周辺の取引事例や公的な数値である公示価格、基準価格、路線価などを参考に査定を行うことで、簡易な査定方法です。机上査定では、物件の大まかな価格を知ることができます。

訪問査定とは

机上の計算だけでなく、実際に物件の外観や内部、周辺環境も見た上で、査定する方法です。訪問査定では、個々の物件の外観の劣化、内部の痛み具合や設備の劣化具合などが査定に反映されます。

もちろん、数年前にリフォームしていたとか、設備を入れ替えしていたというような場合には、そのようなプラスの事情も反映されます。訪問査定の方がより正確な金額を知ることができますので、具体的に売却する予定があるのならば、訪問査定を選ぶべきでしょう。

  • 査定する物件によって査定方法は異なるが、居住用の物件の場合は、取引事例価格を使用するのが一般的。
  • 机上査定とは、実際に物件を確認せず過去の取引事例などをもとに大まかな価格を知ることができる。
  • 訪問査定とは、実際にその物件の外観や周辺環境などを見たうえで査定をすることになる。

 

不動産会社によって価格が異なるのはなぜ?

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マンションを売却しようとする場合、複数の不動産会社に査定を依頼して、最終的に売却を依頼する不動産業者を決めるのが一般的です。しかし、複数の業者に依頼すると、異なった査定価格が提示されることがあります。

また、同じマンションの似たような部屋でも、異なる査定価格になることがあります。それはなぜでしょうか?

それは売主や査定をした不動産業者の事情によって価格は変動するからです。

売主の事情

急いでいるか時間的余裕があるか

売主の事情ですぐ売る必要があるのか、少し強気の値段設定をしても、購入希望者を待つ余裕があるのかによって、不動産会社から提示される価格が変わります。

リフォーム済みか否か

先に引っ越しをしてリフォームをしてから売り出すのか、居住したまま売り出すのかによっても、査定価格は変わります。リフォームをした方が価値が高くなります。

不動産会社の事情

そのエリアに強いか

そのエリアで何度も、マンションを売った(仲介した)経験があれば、そのエリアの適正価格や、そのエリアが好まれる理由、そのエリアで物件を探す人が何を重視するのかなどのノウハウが蓄積されています。

競合の不動産会社に勝って仕事を取りたいだけではないか

多数の不動産会社に査定依頼をしている場合、自分の会社を選んでもらうために、高めの査定価格を提示する業者もいます。競売であれば、高い価格を提示した人が買ってくれるわけですから、高い価格を提示した人を選べば間違いないでしょう。

しかし、マンションの価格査定では、高い査定価格を出してくれても、業者は、必ずその価格で売れるということを保証してくれているわけではありません。売り出してから、価格を減額しましょうと提案されることもあります。それならば、最初から適正価格で売ってくれた方が早く売れたということになるでしょう。

このような業者を見極めるためには、なぜ、その金額になるのかということをきちんと説明してもらい、査定価格の根拠が合理的かどうかをきちんと確認しましょう。

どのような顧客を持っているか

不動産会社がどのような顧客を持っているかによっても変わります。不動産業者が、居住用専門なのか、投資用物件も扱っているのかということです。居住用物件は、1人1つもしくは、1家族1つで十分なので、需要には限りがあります。

一方で、投資家は、いくつも物件を購入しますので、投資家を顧客に持っていると、買主の候補が多いということになります(ただし、投資家は利回りを重視するため、大幅な価格交渉をされる場合もあります)。

不動産会社は、査定をするときには、こういう顧客層に売れるだろうということも考えますので、自社の顧客層も考慮に入れて査定価格を決めています。

  • 売主や査定をした不動産会社の事情によって価格が変動する。
  • 売主側の事情には、売却まで時間に余裕があるか、リフォームをしているかの大きく2点ある。
  • 不動産会社側の事情には、そこのエリアにどれくらい強いか、どのような顧客を抱えているかの2点がある。
  • 査定価格が高くとも、他の不動産会社ではなく自社を選らんでもらうために高値を提示している可能性もあるので注意が必要。

査定価格は参考価格として認識する


査定価格は、あくまでも売却価格を決めるための参考にすぎません。不動産の売買は、売り主の希望価格と買主の希望価格が一致して初めて成立します。その価格で買いたいという人が現れない限り、不動産を売ることはできません。

査定価格を参考に売出価格を決め、買主との交渉を経て、成約価格(売値)が決定するということです。その価格設定に納得できるか、査定をしてくれた不動産業者の説明に納得できたか、周辺のマンションの相場に比べてどうかということは、自分できちんと考える必要があります。

  • 査定価格は、売却価格を決めるための参考にしかならず、納得して売るためには査定価格だけでなく不動産会社自体を知る必要もある。

不動産査定の方法まとめ

不動産査定の方法の基本
  1. 査定価格とは、正確な金額ではなくおおよそこれくらいで売れるだろうという金額。
  2. 査定価格が高いからといって高く売れるというわけではない。
  3. 不動産会社によっても物件の得意不得意があり、不動産会社の特性も把握する必要がある。
  4. 原価法は、積算価格=再調達原価-減価修正で価格を求められる。
  5. 収益還元法には、直接還元法とDCF還元法が必要となる。
  6. 取引事例比較法は、これまで取引された物件と比較して価格を算出する方法。
  7. 査定する物件によって査定方法は異なるが、居住用の物件の場合は、取引事例価格を使用するのが一般的。
  8. 机上査定とは、実際に物件を確認せず過去の取引事例などをもとに大まかな価格を知ることができる。
  9. 訪問査定とは、実際にその物件の外観や周辺環境などを見たうえで査定をすることになる。
  10. 売主や査定をした不動産会社の事情によって価格が変動する。
  11. 売主側の事情には、売却まで時間に余裕があるか、リフォームをしているかの大きく2点ある。
  12. 不動産会社側の事情には、そこのエリアにどれくらい強いか、どのような顧客を抱えているかの2点がある。
  13. 査定価格が高くとも、他の不動産会社ではなく自社を選らんでもらうために高値を提示している可能性もあるので注意が必要。
  14. 査定価格は、売却価格を決めるための参考にしかならず、納得して売るためには査定価格だけでなく不動産会社自体を知る必要もある。

マンションの売出価格は、不動産会社の査定価格を参考にして決めます。査定をしてもらったそれぞれの不動産会社の説明をよく聞いていると、自分の物件の長所や短所、周辺物件の状況、その地域でマンションを購入したいと考えている人のニーズなどが分かってきます。

さらに、その不動産会社のその地域での経験なども分かってくるでしょう。査定価格にだけ目を奪われるのではなく、よりよい値段で素早く売ってくれそうな不動産業者を選ぶことを目的として、不動産査定を上手に利用しましょう。

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