内覧について

売出価格とは?売出価格はどのようにして決めるべき?

不動産の売出価格とはどのように決めるべきでしょうか?不動産を売り出したものの、なかなか買い手が決まらないこともあります。そんな時、むやみに売出価格を下げるのは危険です。ここでは、買い手が決まる不動産の売出価格の設定方法について詳しく解説していきます。

売出価格とは

売出価格のイメージ図

売出価格とは、実際に不動産を売り出す際に、広告などに掲載されている不動産の価格のことです。

当然ではありますが、買主はこの「売出価格」を見て、内覧をするかどうかを考えます。

この売出価格は売り出す売主が自身で設定することが基本となります。

そのため、必ずしも市場動向を反映した価格で売りに出す必要はありません。しかし、早く売りたいと考えるのであれば、市場価格を適正に判断して、売出価格を設定する必要があります。

基本的に売出価格は、不動産会社などが査定した「査定価格」をベースに、売主が「いくらで売りたいか」という売主の思い入れが加味された価格になります

それでは、その売出価格をどのように設定していけばいいのかを紹介していきます。

売出価格の決め方①:査定価格と希望を額を見比べる

まずは、信頼できる不動産会社の査定額と、あなたが売りたい希望額を見比べて、売り出し価格を決めます。

同時に、値下げする時の最低ラインと期間を計画しておきます。例えば、1年以内に売れなかったら、この値段で確実に売却する、といったようにです。

その間に、何度か値下げをして様子を見ることも方法ですが、値下げをする回数はなるべく少ない方が良いでしょう。なぜなら、今の購入希望者はかなり物件内容と価格についての学習をして購入に臨んでいます。つまり、あなたがいついつにどれだけ値下げをしたのかということは、希望購入者に把握されていると考えた方が良いです。

その状況で何度も少しずつ値段を下げると、「まだ下がるのではないか」という心理が働いてしまい、結局最低ラインでも売却できないという事態に陥ってしまうことが多いようです。

不動産一括査定サイトを利用して、自身の不動産の価格の査定をお願いすると良いでしょう。

売出価格の決め方②:複数の不動産会社に聞いてみる

最初の売出価格は、いろいろな不動産会社に査定してもらうことが大切です。

ただし、この時に分かることは、マンション売却の適正価格ではありません。それぞれの不動産会社の性格と、信頼できる業者であるかを知ることができるだけだと理解して下さい。

不動産の査定といっても、百万単位で査定額が変わってきたりします。
なぜかというと、査定する不動産会社の性格によって高くも低くもなるからです。

楽観的な不動産会社は、これくらいで売りたいなという高い値段をつけます。
慎重派な不動産会社は、現実的に売れるであろう値段を提示してきます。

では、どのような性格の不動産会社を選ぶべきでしょうか?

それは、売り出そうとしている物件の地域での、物件総数と購入希望者数の割合が一つ影響してきます。つまり、競合する物件数が購入希望者数よりも少ないのなら、売れる可能性は高いので、「売りやすい物件」ということになります。

逆に、競合する物件数の方が購入希望者数よりも多いと、競争が激しいので「売りづらい物件」ということになります。

まずはここを調査しましょう。
いろいろな不動産会社を回る時に、この点を聞いておくと良いでしょう。

売出価格の決め方③:インターネットなどで相場を調べる

上記でも記載した通り、不動産を売りに出す場合、確認すべきは周辺にどんな物件が出ているかを確認することが重要です。

周辺に自分の所有する物件と同じような物件が出ていれば、当然売出価格は同じような価格帯に設定すべきでしょう。

周辺の物件の相場を確認し、売出価格を設定することが、何より早く・高く売れるための条件となります。

売出価格を決める上では事前に戦略を練ることが重要

売出価格のイメージ図

不動産を売却する売り主が最も願うことは、「高く売れる」ことと、「早く売れる」ことでしょう。

しかし、あまりにも相場とかけ離れた売出価格ではなかなか売れないという現実があります。もちろん、それでもパッと売れてしまうこともありますが、運次第となってしまいます。

そんな運に任せられるくらい時間に余裕があるなら良いですが、大抵の場合は今のマンションを売って住み替える計画がある、といったある程度時間に制約のある場合が多いかと思います。

このような場合、最初につけた売出価格で反応があまりなかった時、やはり売出価格を下げるということが必要となってきます。しかし、価格を下げる時でもしっかりと戦略を持っていないと、気づけばかなり低い価格で手放してしまう恐れがあります。

では、どのような戦略を持つべきか、解説致しましょう。

ターゲットを誰にするかを考える

不動産を売却する上で、事前に考えておきたいポイントが、その不動産の買主になりそうな人がどんな人かという点です。

周辺の物件を見るときにも、誰が買主になりそうかを考えることは非常に重要です。

自身の物件が駅から近いのか、スーパーや小学校から近いのかによって、誰に売り出すべきかは異なってきます。

事前に誰に売り出す物件になるのかを考えたうえで、売出価格を設定するようにしましょう。

値下げのタイミングを見極める

次に、売主であるあなたが、いつまでに物件を売却したいのか、そのためにいつから値下げをするのかを考えておくことが重要です。

特に急ぐ必要がないのか、それともいつまでに売れないと困るという事情があるのかによって、売出価格や売れなかった時の値下げをするタイミングが変わってきます。

競合する物件数よりも購入希望者が多く、売却を急ぐ必要がないのなら、高めの査定をしてくれる不動産会社を選択することも一案です。

ただし、売出価格は売主であるあなたが決めることですので、高めの査定をしてくれるけれども、どうも信用できないという不動産会社は避けた方が良いでしょう。

いつまでに売却をしたいのかを不動産会社と相談し、値下げをするタイミングを見極めるようにしましょう。もちろん、相談する相手は信頼できる不動産会社であることが前提です。

売出価格の決め方まとめ

売出価格の戦略のイメージ図
  1. 売出価格とは、実際に不動産を売り出す際に、広告などに掲載されている不動産の価格のこと。
  2. 売出価格は、不動産会社などが査定した「査定価格」をベースに、売主が「いくらで売りたいか」という売主の思い入れが加味された価格になる。
  3. 売出価格を決める際は、①査定価格と希望を額を見比べる、②複数の不動産会社に聞いてみる、③インターネットなどで相場を調べることが重要。
  4. 売出価格を決める際は、事前に「ターゲットを誰にするかを考える」、「値下げのタイミングを見極める」ことが重要。

売出価格を設定する際は、競合する物件数と購入希望者数、競合する物件の価格帯、あなたがいつまでに売却したいのかという期間、信頼できる不動産会社の査定額を天秤にかけて、あなた自身が売り出し価格を決めます。

そして同時に、売り出す期間と、その期間を過ぎても売れなかった時の最低価格を決めておきます。

その間に、様子を見ながら1~2回値下げをしてみるのも良いと思います。

様子を見るとは、内覧に来る購入希望者の数と反応です。

この値段にすると、内覧数や内覧した時の反応が良いというのなら、その値段でじっくり待ってみると良いでしょう。

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