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告知事項とは?言いたくない告知事項も買主に伝えるべきか?

不動産売却時に「告知事項」という言葉を聞いたこともあるのではないでしょうか?高く不動産を売るために、買主に言いたくない告知事項がある場合もありますよね。しかし、告知を怠ることで後々損害に繋がります。ここでは、不動産を売却する際に告示事項を告知することの重要性を解説します。

告知事項とは

告知事項のイメージ図

中古の戸建やマンションなどを探していると、不動産広告などで「告知事項あり」と表記されている物件を見たことがある方も多いのではないでしょうか。

告知事項とは物件を取引する際に、買主の意思決定を左右するような重大な欠点がその物件にある場合に、売主が買主に対して欠点を伝える必要のある事柄があることを示しています

これを「瑕疵(かし)」といいます。

瑕疵とは、不動産取引においては物件の物理的な損傷だけでなく、物件に入居するうえで不都合がある周辺環境も含めて瑕疵という表現を使用しているケースが多いです。

瑕疵の内容を伝えることは不動産取引についての法律である宅地建物取引業法で「買主等が売買等の意思決定をする上での重要な判断材料を、契約が成立するまでに説明しなければならない」と定めており、これを告知事項と呼んでいます。

告知事項において重要な瑕疵担保責任を理解する

告知事項と瑕疵担保責任のイメージ図

なるべく高く不動産を売却したいという願いから、このくらいのことは買主に告知しなくても良いだろうと判断してしまいがちですよね。

でも、この安易な判断が、のちのち損害を被るハメになるかもしれませんので、正しく理解し、正しく行動しましょう。変に恐れる必要はありませんので、ご安心ください。

瑕疵担保責任とは

買主が無事に決まったら、売買契約書を交わします。その時に、『瑕疵担保責任』についての取り決めも行います。

瑕疵担保責任とは、契約を交わす時には発見できなかった問題点が見つかった時に、売主が買主に対して負う責任のことです。

例えば、売却前にトイレの不具合を修理していたとしましょう。売主である皆さんにとっては、売却前のことであり、しかもちゃんと修理したのですから、買主に告知する必要はないだろうと思うでしょう。

しかし、買主が引っ越してからすぐに、タイミング悪くトイレが不具合を起こしたら、どうなるでしょうか?あなたが修理した時と同じ症状での不具合であったとか、入居してすぐの不具合であった場合、瑕疵担保責任を問われる可能性があります。

瑕疵担保責任を味方につける秘策

「えっ?そんなことまで!?」とびっくりされると思います。安心して下さい。
告知さえしておけば責任を問われることはありません。

瑕疵担保責任は、告知さえしておけば売主の味方となってくれるのです。

ですので、修理した履歴はちゃんと告知しておくことをお勧めします。壁に穴を空けてしまって壁紙でごまかしていた、なんていう部分も、穴の大きさにもよると思いますが、修理責任を追及されるかもしれません。「忘れていた」では済まないのが、瑕疵担保責任なのです。

付帯設備表と物件状況報告書を利用する

買主に告知をする上で、利用したいのが付帯設備表と物件状況報告書です。

付帯設備表とは、売却する物件にどのような設備があり、それぞれどのような状態であるかを示す資料です。物件状況報告書もこれまで記載してきたように、どのような物件を買主に引き渡すことになるかを示す資料となります。

不動産売買においては、両書類とも必須になる資料ですので、ここで確認しておきましょう。

瑕疵担保責任を果たすことで売却が成功する可能性があがる

売主にとって不利となる情報を、あえてしっかり説明することで、買い手から信頼され、契約成立に結びつくかもしれません。「この人の後に住むのだったら、気持ちよく暮らせそう」と思ってもらいたいですよね。

ただし、余計なことを告知する必要はありません。あまりにもネガティブな情報ばかり伝えると、信頼以上に不安が増大してしまいます。

例えば、「お隣の○○さんは、ちょっと・・・。」なんていうことは、騒音おばさんでない限り、言う必要ないですよね。

身内が亡くなったことは告知するべき?

売却予定の不動産に、事故死や自殺、他殺など、いわゆる事故物件としての扱いを受けるものに関しては、ここでお伝えする必要はないでしょう。

問題は、売る予定の部屋で、先月母が亡くなったとかいう場合です自然死の場合は、告知義務はありません。正しく理解し、正しく行動しましょう。

ただし、孤独死の場合は注意が必要です。亡くなって数ヶ月して発見された、というような事例では告知義務が発生する可能性大です。

もし、複雑な事情があるのなら、まずは不動産業者に相談してみると良いでしょう。

告知事項を隠蔽するとどうなる?

では、もし告知すべきことを隠蔽し瑕疵担保責任を果たさず、買主から訴えられたらどうなるでしょうか?

売主が個人の場合は、修理費用を負担しなくてはいけません。また、水漏れによって床などが破損した場合は、その修理費も請求されてしまいます

さらに、訴訟を起こされて裁判となった場合は、裁判費用まで負担しなくてはいけません。売主が個人の場合は禁固刑や罰金といったものはありませんが、訴訟を起こされて敗訴、なんて経験したくはないですよね。

告知事項のまとめ

告知事項まとめのイメージ図
  1. 告知事項とは物件を取引する際に、買主の意思決定を左右するような重大な欠点がその物件にある場合に、売主が買主に対して欠点を伝える必要のある事柄があることを示している。
  2. なるべく高く不動産を売却したいという願いから、買主に告知しなくても良いだろうと判断してしまいがちだが、そうすると後に損害を被るハメになる可能性がある。
  3. 瑕疵担保責任とは、契約を交わす時には発見できなかった問題点が見つかった時に、売主が買主に対して負う責任のこと。
  4. 瑕疵担保責任は、告知さえしておけば売主の味方となってくれるため、売買契約時には「付帯設備表」と「物件状況報告書」を活用する。
  5. 告知すべきかどうか複雑な事情がある場合は、複雑な事情があるのなら、まずは不動産業者に相談してみると良い。
  6. 告知事項を隠蔽した場合は、売主が個人の場合は、修理費用を負担しなくてはいけない。また、水漏れによって床などが破損した場合は、その修理費も請求されてしまいかねない。

繰り返しになりますが、瑕疵担保責任とは、契約を交わす際に、通常の注意を払っていても気づかない瑕疵があった場合に、売主が買主に負う責任のことをいいます。

もしあなたが買主だったら、「これは告知しておいてくれよ〜」と思うことは、告知するべきでしょう。

売却できればゴールではありません。売却が済んでも、負うべき責任があることを知っておいてください。

また、告知事項の説明は不動産会社にとっても重要な内容です。

告知事項を怠って提訴された不動産業者は宅建法違反で業務の一部停止や、悪質性が高い場合には宅建免許の取消といった重い処分を下される可能性があるのです。そのため、信頼できる不動産業者は向こうから、告知事項がないかを確認してくるでしょう。

個人で売買を考えている場合でも、告知事項に該当する物件であればトラブルを避けるために不動産業者に相談することをおすすめします。

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