申込み・契約について

マンション売却後の確定申告の方法を解説

マンション売却といえば、多くの人にとっては人生の中でも何度とない多額の取引になることと思います。マンションを売却した際には、それだけ多くの利益を得る人もいれば、中には損失が生じてしまう人もいるかもしれません。

いずれにせよ忘れてはいけないのが、マンションを売却した後の確定申告です。
確定申告は納税に関わってくる大事なことであるため、マンション売却を考えている人がまず理解するべき点でしょう。
今回は、マンション売却後の確定申告の方法や内容などについて詳しく解説したいと思います。

確定申告とは

確定申告とは、所得のある人それぞれの所得税を確定することを目的に行われるものです。
収入のある人であればこの手続きは行わなくてはいけません。元旦から大晦日までの1年間で発生した所得を全て足し合わせ、所轄の税務署に確定申告書を提出し、申告し納付するという形になります。

通常、会社に勤めて給与所得を得ている一般的な会社員の方で給与以外の所得がない場合は、勤めている会社が年末調製の手続きをしてくれるため、確定申告をする必要がありません。
ただし会社からの給与以外に所得があったり、自営業やフリーランスの方の場合は自ら確定申告を行わなくてはいけません。

確定申告は必須?

確定申告は有所得者の義務であり、これを行わなかった場合は脱税の罪に問われてしまう可能性があります。
また法定期日を過ぎて納付した場合、期日の翌日から納付日(完納日)までの期間に相当する延滞税を請求されてしまいます。
期間内に確定申告をすることは必須事項と言えます。

マンション売却の際の確定申告について


不動産売却をした場合に売り主に入るお金は、給与所得ではなく譲渡所得ということになり、これは個人に発生するものになります。
会社員の方であっても、この譲渡所得は会社側が行なってくれる年末調整の手続きには含まれないため、自分で確定申告を行う必要があるのです。
副業などをしている方であれば確定申告をしたことがあるかもしれませんが、給与所得以外の所得を得たことのない方だと確定申告の経験がないかもしれませんね。急に確定申告をしなくてはいけないということになっても、困ってしまうかと思います。

多くの場合は確定申告の必要がない…!

しかし実のところ、マンション売却の多くのケースでは確定申告の必要性はありません。売却によって利益が出た場合には確定申告をしなくてはいけませんが、多くの場合は利益が発生しないのです。
売却による利益というのは不動産を売却した額全てではなく、そこからその不動産を購入した時の額を計算します。不動産が購入時より高く売れるということはあまりないため、多くの場合は利益は出ないことになります。

利益がない場合でも確定申告のメリットあり

マンション売却によって利益が出なかった場合、法律上は必ずしも確定申告をする必要はありませんが、その場合でも実は確定申告をすることによるメリットはあります。
必要な要件を満たしている上で確定申告をすると、給与所得などと合算して損益計算をすることができるのです。
それによるメリットとしては、すでに納めた税金が還付金として返ってきたり、納める税金が安く済んだりなどといったことがあります。そのため、マンション売却の結果として損失が出た場合でも、節税対策として確定申告をする人は多いです。

マンション売却による確定申告の内容


ここまででお話ししたように、マンション売却によって確定申告をする際には大きく分けて以下の2つのケースが存在します。

  1. 譲渡によって利益が出た場合(譲渡所得)の確定申告
  2. 譲渡によって損失が出た場合(譲渡損失)の確定申告

この2つのケースでは、それぞれ用意すべき書類や申告をする内容に違いがあります。
ここからはそれぞれのケースで必要な書類や申告内容について詳しく見ていきましょう。

利益が出た場合の確定申告

マンション売却によって利益が出た場合の確定申告では、不動産の譲渡によって生じた所得について申告し、それにかかる税である「譲渡所得税」を納める必要があります。

譲渡所得税の算出方法

譲渡所得勢を算出するための計算式は、以下のようになっています。

譲渡所得税 = 譲渡所得(課税対象)× 税率

課税対象となる譲渡所得に、譲渡所得勢の税率をかけた金額が、納めなくてはいけない譲渡所得税の額となります。

必要な書類

利益が出た場合の確定申告に際して用意する書類は、自分で用意するものと税務署から調達するものに分けられます。

・自分で用意する書類

自分で用意する書類は、以下の3つです。

  1. 不動産を売却した際の売買契約書
  2. 不動産を購入した際の売買契約書
  3. 仲介手数料や印紙税などの諸経費の領収書

売買契約書に関してはいずれもコピーで問題ありません。

・税務署から調達する書類

税務署から調達する書類は、以下の4つです。

  1. 確定申告書B様式
  2. 分離課税用の確定申告書
  3. 譲渡所得の内訳書
  4. 譲渡所得の内訳書

以上の書類を調達し、記入した上で、売買契約書や領収書と併せて提出しましょう。

利益が出た場合の確定申告に関する特例

不動産売却によって利益が出た場合の確定申告では、一定の要件を満たすことで認められる特例がいくつか存在します。

・マイホーム売却の際の3,000万円特別控除特例

自分が住んでいた不動産を売却した場合に、一定の要件を満たしていることで認められる、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることのできる特例です。

・認められる要件

3,000万円特別控除特例が認められるためには、以下の6つの要件を満たしている必要があります。

  1. 自らが住んでいた不動産を売却した
  2. 過去2年間で当該の特例もしくは譲渡損失に関しての特例が適用されていない
  3. 過去2年間でマイホーム買い替えや交換に関しての特例が適用されていない
  4. 売却した不動産や土地において、収用などの場合の特例が適用されていない
  5. 災害による滅失家屋の敷地で、退去時から3年以内に売却している
  6. 売主と買主が、親子や夫婦などの特別に近しい関係でない

以上は概略した文言ですが、これらを満たす場合に3,000万円特別控除特例が認められます。

・適用に必要な書類

3,000万円特別控除特例の適用には、先述の自分で用意する書類と併せて「住民票除票」を提出する必要があります。
この住民票除票は、売却から2ヶ月経過後に、当該の不動産が所在する住所を管轄する役所にて受け取ることができます。

・控除後の税額の算出方法

3,000万円特別控除特例を受ける場合の控除後の譲渡所得税額を算出するための計算式は、以下のようになっています。

譲渡所得税=(譲渡所得(課税対象)−3,000万円)×税率

課税対象となる譲渡所得から3,000万円を差し引き、その額に譲渡所得の税率をかけた金額が譲渡所得税額となります。

・10年以上所有していた場合の軽減税率特例

売却した不動産を10年以上所有していた場合に、一定の要件を満たしていることで認められる、軽減税率の適用を受けることのできる特例です。

・認められる要件

軽減税率特例が認められるためには、以下の5つの要件を満たしている必要があります。

  1. 国内にある自ら居住していた不動産を売却する、もしくは
    不動産と併せてその土地も売却する
  2. 売却した年の元日時点で当該の不動産や土地を所有している期間が10年を超えている
  3. 過去2年間で当該の特例もしくは譲渡損失に関しての特例が適用されていない
  4. 当該の不動産や土地でマイホーム買い替えや交換に関しての特例が適用されていない
  5. 親子や夫婦など売主と買主が、親子や夫婦などの特別に近しい関係でない
・適用に必要な書類

軽減税率特例の適用には、先述の「3,000万円特別控除特例」の適用に必要な書類に加えて、当該の不動産の「登記事項証明書」を提出する必要があります。

・控除後の税額の算出方法

軽減税率特例を受ける場合の控除後の譲渡所得税額を算出するための計算方法は、状況によって2パターンに分かれます。
それぞれの計算式は以下のようになっています。

①譲渡所得額(課税対象)が6,000万円に満たない場合

譲渡所得税=譲渡所得(課税対象)×税率(10%)

②譲渡所得額(課税対象)が6,000万円を超える場合

譲渡所得税=(譲渡所得(課税対象)−6,000万円)×税率(15%)

6,000万円に満たない場合は、課税対象となる譲渡所得に10%の税率をかけた金額が、譲渡所得税の額となります。
6,000万円を超える場合は、課税対象となる譲渡所得から6,000万円を差し引き、それに15%の税率をかけた金額が譲渡所得税の額となります。

・買い換え特例

不動産売却後に、新たに住み替えるための不動産を購入した場合に、一定の要件を満たしていることで認められる特例です。

・認められる要件

買い換え特例が認められるためには、おおよそ先述の「3,000万円特別控除特例」や「軽減税率特例」などで挙げられたような要件に加え、以下の5つの要件を満たしている必要があります。

  1. 当該の不動産の売却額が1億円以下である
  2. 購入する不動産の延床面積やが50平方メートル以上、かつ土地の面積が500平方メートル以下である
  3. 売却した年を挟んで3年の間に新居とする不動産を購入する、また一定期限までに入居する
  4. 購入する不動産が耐火建築物の中古物件である場合、築25年以内のものである、もしくは一定の耐震基準を満たしている
  5. 購入する不動産が耐火建築物でない中古物件である場合、築25年以内のものである、もしくは取得期限までに一定の耐震基準を満たす見込みがある
・適用に必要な書類

買い換え特例の適用には、先述の確定申告に必要な書類に加えて、以下の書類を提出する必要があります。

  • 買換資産の明細書
  • 先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
  • 代替資産の取得期限延長承認申請書
  • 売却した不動産の「登記事項証明書」
  • 購入した不動産の関連書類(売買契約書など)
・控除後の税額の算出方法

買い換え特例を受ける場合の控除後の譲渡所得税額ですが、まず売却額よりも購入額の方が高かった場合には譲渡がなかったものと見なされ、譲渡所得税が一切課されません。
反対に、購入額よりも売却額の方が高かった場合には、以下の順で計算し算出します。

  1. 【収入額=売却した不動産の売却額−購入した不動産の購入額】
  2. 【総経費=(売却した不動産の購入額+売却した不動産の売却活動経費)×(収入額÷売却した不動産の売却額)】
  3. 【譲渡所得(課税対象)=収入額−総経費】
  4. 【譲渡所得税=譲渡所得(課税対象)×税率(15%)】

損失が出た場合の確定申告

不動産売却においては、損失が発生してしまうケースも存在します。
不動産売却によって損失が発生した場合、同年度に発生した他の所得(給与所得など)と損益として通算することができます。
これによって、その年の税金が安くなる可能性があります。
またその年に損失を控除することができなかった場合でも、場合によっては最大3年間は繰り越すことができます。
以下で控除の特例について、詳しく見ていきましょう。

損失が出た場合の確定申告に関する特例

・買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

居住用の不動産を買い換えるなどしたことによって譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで認められる特例です。

・認められる要件

この特例が認められるためには、以下のそれぞれの要件を満たしている必要があります。

<売却した不動産に関して>

  • 5年以上所有していた

<購入した不動産に関して>

  • 延床面積が50平方メートル以上である
  • 売却した年を挟んで3年の間に購入した
  • 購入した年の大晦日の時点で、ローンが10年以上残っている
  • 購入した翌年の大晦日までに入居する見込みがある
・適用に必要な書類

この特例の適用には、以下のような書類を提出する必要があります。

  • 確定申告書
  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 売却した不動産の登記事項証明書
  • 売却した不動産の売買契約書
  • 住民票の除票
  • 購入した不動産の登記事項証明書
  • 購入した不動産の売買契約書
  • 年末時点での住宅ローンの残高証明書
  • 住民票
・譲渡損失額の算出方法

譲渡損失の金額を算出するための計算式は、以下のようになっています。

譲渡損失額=
売却した不動産の購入額−(売却した不動産購入時の経費+売却した不動産の売却額)

売却した不動産の購入時の経費と売却額を足し合わせ、それを売却した不動産の購入額から差し引いた金額が、譲渡損失額になります。

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

住んでいた不動産の売却に際して譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで認められる特例です。

・認められる要件

この特例が認められるためには、売却した不動産に関して以下のそれぞれの要件を満たしている必要があります。

  • 5年以上所有していた
  • 売買契約を結ぶ前日の段階で、住宅ローンが10年以上残っている
・譲渡損失額の算出方法

譲渡損失の金額を算出するための計算式は、上述の「買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」で紹介しているものと同じになります。

まとめ

今回は、マンション売却後の確定申告の方法や内容について解説してきました。
マンション売却の際には、利益が出るケースもあれば損失が出るケースもあり、それぞれすべき確定申告の内容も異なってきます。

このような税務手続きはややこしく、億劫になってしまうことも多いかもしれませんが、脱税のリスクやせっかく得するチャンスを逃してしまうことなども考えると、ぜひ正しくやっておくべきだと言えます。

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