申込み・契約について

不動産売買契約書の確認しておくべき内容。契約後トラブルにならないように気を付けるべきポイントをまとめました。

不動産を購入した後にトラブルが発生し、「こんなこと契約の時に聞いていない!」「知らなかった!」と困った経験はありませんか?実は、不動産売買の契約をする時に「契約書のこの部分は特に重要!」といった気をつけるべきポイントがいくつかあります。不動産購入を検討していた時に周りの不動産購入者の数名から「こんなこと聞いていなかった・・」「契約書には書いてあるけど、気付かなかった・・」とトラブルが起こってから契約書の内容をよく見た、という話を聞いたことがあったので、同じ失敗を避ける為に売買の経験が豊富な不動産会社の担当に色々な話を聞いてわかったことがあります。この記事では基本的な売買の契約書の記載内容、その中でも特に購入後にトラブルが起こりやすい事例やトラブルを未然に防ぐような気をつけるポイントをご紹介します。この記事を読み終えると、トラブルを防ぐ売買契約書の読み方がわかるようになりますので、売買契約を控えている方、将来購入を検討している方はぜひご覧ください。

基本的な売買契約の流れとは?

まず、購入を検討されている方向けに売買の契約の流れをご紹介します。

=売買契約の流れ=

  1. 条件を決める
  2. 買い付け
  3. 契約
  4. 決済・引き渡し

これだけ見るととてもシンプルですが、不動産という大きな買い物。購入する物件の情報をどこでどれだけ確認できるのか細分化してご紹介します。

条件を決める
購入物件を探す前に

  • いくらの不動産を購入するのか(購入価格と、全体的な予算の確認)
  • 必要書類がすぐ準備できる状態なのか
  • 信用できる不動産会社探し
  • 購入後の不動産用途を明確にしておくこと

を行いましょう。

買い付け
不動産を探して良い物件が見つかったら、売主に「買い付け証明」を提出します。
買付け前に得られる情報は

  • 売買図面 建物住所や築年数、購入金額等
  • 現地内見 周辺環境や実際に物件を見ることができる、管理状況など
  • ハザードマップ (https://disaportal.gsi.go.jp/ 引用:国土交通省):地域の災害リスク
  • 建物謄本:実際の竣工年月、専用部分の大きさ、権利関係

等が挙げられます。なお、購入価格の交渉がある場合は買い付けのタイミングで売主に伝えます。

その後

  • 手付金の支払い(購入価格の約1割前後が多い)
  • 契約日の決定

を行います。
※このタイミングで可能であれば契約書類の雛形を不動産会社に依頼してみてください。契約前に契約書類の内容を確認することができ、不明点を事前になくしておくことができます。また、買い付け証明は売主に出した順で進められることがほとんどなので、購入に当たる全体的な予算は物件を探す前にクリアにしておくことをお勧めします。

予算で迷っているうちに先に他の人が買い付け証明を出してしまったら、また探し直しになるし、1番手の方がキャンセルになったとしても購入希望時期が大幅にずれる可能性があります。

契約
購入する物件について、不動産業者から重要事項説明書の説明を受けて契約を結びます。

ここで売主、買主共に契約書類に署名・捺印をします。

重要事項説明書とは?
宅建業法 第35条に規定されている書面のことです。不動産取引において、宅地建物取引士が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいいます。(行わない場合、宅建業法違反です!)重要事項説明書の内容に同意したのち、売買契約書の締結になります。

重要事項説明書には何が書いてるの?

契約締結前に必ず読み合わせを受ける“重要事項説明書”。
基本的に契約書に記載されている内容として。大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」の2種類の内容が記載されています。

「対象物件に関する事項」

  • 物件情報(特定できる情報かどうか)や権利関係
  • 法令上の制限(土地の利用制限、費用負担)
  • インフラ整備(飲用水や私道の負担)
  • その他制限(物件の利用制限、費用負担)
  • マンションの場合、利用・建物管理状態・修繕について

「取引条件に関する事項」

  • 契約条件(契約内容)
  • その他(金銭賃借斡旋の有無)

上記の内容を「宅地建物取引士」が説明するものとされています。
※この説明で契約を見送りにした例もあるので、しっかり確認するようにしてください。

決済・引き渡し
契約が無事完了したら、売買代金から手付金を引いた残金を決済した後に不動産の引き渡しです。この後、所有権移転手続きや、鍵の受け取りをします。

仲介手数料はいつ払うの?

仲介手数料とは?
仲介をしてくれた不動産会社への報酬です。買主は買主側の不動産会社に、売主は売主側の不動産会社にそれぞれ支払います。支払う金額の上限は宅建業法で定められており、「売買価格の3%+6万円×消費税」という計算式で計算します。

仲介手数料を支払うタイミングは、2回あります。

  1.  売買の契約手続きが完了した時点 で半金
  2.  決済が完了した時点 で残りの半金

を支払います。

不動産会社を通さずに売主と直接手続きを行う場合仲介手数料は発生しませんが、契約書類の内容で不明点があったり、金銭トラブルが発生した時のために不動産会社に仲介を依頼する方が多いようです。

売買契約書に記載されている主な内容とは?

売買の大体の流れが把握できたところで、売買の契約書には何が書いてあるのかを整理します。

  1. 不動産の表示
  2. 売買代金および支払い方法等
  3. 特約

重要事項には、上記内容に加えて

  1. 登記簿情報(所有権・抵当権の表示など)
  2. 都市計画法・建築基準・敷地や道路に基づく制限
  3. 私道に関する負担等
  4. インフラの整備状況
  5. 契約解除に関して
  6. 損害賠償と違約金
  7. 手付金・支払金・預かり金の保全措置
  8. 金銭賃借の斡旋
  9. 瑕疵担保責任
  10. 割賦販売
  11. その他重要な事項

といった細かい内容が記載されています。
重要事項説明書の方が内容が細かく、売買にあたっての土地の条件や前提情報などが盛り込まれています。重要事項説明書の内容を納得した上で契約を結ぶという流れになるため、契約前に不明点などがあれば宅地建物取引士から重要事項説明書の説明を受けた時点で質問するようにしましょう。

特約事項とは?

契約書や重要事項説明書に追記できるようになっている特約事項とは、その売主・買主間の取引をする上で何かトラブルが起こった場合に「言った言わない」とならないように特例として記載しておくものです。原則的に基本的に定めていない事項については民法やそのほかの法令に従って協議の上で決定していくので、特約事項がない契約もあります。

<例えばこんな特約を入れます>
・公図と現況の土地の形が違う場合
公図と現況の土地が違うことを了承して購入したこと、また購入後に売主に異議申し立てをしないこと という特約

・瑕疵担保責任について
買主は現状のままの売買であることを了承し、売主は本物件が老朽化しているため瑕疵担保責任を負わない という特約

瑕疵担保責任とは、売主が知らなかった「物件の欠陥や不具合」を担保することです。雨漏り、腐食、シロアリ、地盤沈下、電波障害などですね。
このように、将来起こりうるトラブルリスクを予測して、記載しておくことが多々あります。

見落としやすい!ここはポイント

契約書類に記載される内容が把握できたとはいえ、実際に不動産売買契約書を見ると、文章量も多く一通り読むだけで結構な時間とエネルギーを消費してしまいます。そんな中で見落とししがちなポイントをご紹介します。

1) 対象面積と売買価格の算出の仕方
登記簿の面積と実際の面積が違う場合、売買価格はどちらの面積を対象に決めたのかを確認しましょう。もし現況が大幅に違う場合、差額が発生することがあるのか?も確認できたら良いですね。

2) 手付金と手付金解除について
手付金の解除は、「売主・買主のどちらが契約の履行に着手するまで」と期限を決められていることが多いです。万が一、双方どちらかの都合で契約を解除しなければいけなくなった場合、契約の履行に着手しているかによって違約金が発生するかが変わってきますので、よく読み込んでおいた方が良い箇所です。

3)所有権の移転手続きについて
決済後の所有権移転登記に関する費用について、売主か買主のどちらが費用を支払うか確認し、定めるようにしておくようにしましょう。事前に明確にしておくことで、実際支払いの場面になったときにトラブルにならずに済みます。

このように、支払いや金銭が関係してくる内容の部分は特に注意が必要です。支払う時期・内容などよく読み込むようにした方が良いですね。

防ぐ為に、まずできること

契約書を読んだけど、見慣れない言葉が多くて“わからないことがわからない”という方も多いと思います。
その場合は、セカンドオピニオンを取ることをお勧めします。客観的に契約内容を見てもらい、買主にとって不利な内容になっていないかを確認してもらうのです。餅は餅屋という言葉があるように、セカンドオピニンを取るといっても専門家に話を聞くのが一番適切です。

  • 売買経験が豊富な不動産業者に聞いてみる
  • 契約書類のリーガルチェックとして弁護士に聞いてみる

買主目線でみたときに、「これは?」となるような条文が入っているか見てもらいましょう。できたら「こういう条文に変えたほうが良い」などとアドバイスももらえると良いですね。そして実際の担当者に質問と買主からの提案を投げてみてください。

売主・買主共に納得した契約内容で契約手続きが出来るように、不動産会社に任せっきりにせず、買主であるあなたが積極的に契約内容に関わっていく姿勢も大事です。

まとめ

今回は、土地購入をするにあたっての、
・売買契約の流れについて
・売買契約書に記載される内容、特約事項について
・知らないと損をするポイント/売買契約後もめるポイント
・トラブルを防ぐには?
をご紹介しました。

不動産の契約書類は見慣れない言葉が多く、分かりづらいことも多いかと思います。

信頼できて知識も豊富な不動産会社の担当者を見つけること、セカンドオピニオンとして、専門家の意見を取り入れてより安全で安心な不動産取引を行なっていきたいですね。

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