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不動産売却時のトラブルを避けるための付帯設備表と物件状況確認書の活用方法

不動産を売却した際に、買主と売主の間でトラブルになることが多いのが、引き渡し後に不動産に不具合が生じた場合です。不動産の状態が思っていたものと違っていたり、不動産と一緒にあると思っていたはずの家電や家具がなかった場合など、トラブルの原因は買主と売主の間での情報共有が足りていないケースがほとんどです。十分にどのような不動産をやりとりするのかを把握し合うためには、付帯設備表や物件状況確認書をしっかりと提示することが重要です。トラブルを避けるためには付帯設備表や物件状況確認書をどのように活用するべきなのかを解説していきます。

付帯設備表と物件状況確認書

不動産売却をする際には、どのような状態の不動産を売却するのか、どのような設備を付帯した状態で不動産を売却するのかを詳しく記載した書類を提出する必要があり、それらの書類のことを付帯設備表と物件状況確認書と呼びます。
付帯設備表と物件状況確認書は買主にどのような不動産なのかを確認してもらうためだけに用意するのではなく、現状を納得した上で購入してもらうことで売主自身の身を守るためにも必要となる重要な書類です。それぞれどのようなものなのか説明していきます。

付帯設備表とは

不動産売却の活動のひとつには「内覧」があり、買主になりうる方が不動産を下見にくることが含まれます。内覧の際、売主が新しい物件に身を移してから内覧してもらう場合には必要なものはすべて持ち出しているためあまり気にする必要はありません。

しかし、売主が不動産売却をしたのちに新しい物件に身を移そうとしているのであれば、持ち出そうと思っている家具や家電が内覧の際に置いてあることになります。この場合、買主の方はどうしても家具や家電がある状態での物件のイメージを強く持ってしまうため、「家具や家電もついてくる」と勘違いをされてしまうこともあります。どの家電や家具は不動産売却の際に置いていくのかを事前に買主に知らせておくことで、どの家具・家電はある状態で、どの家具・家電はない状態で購入することができるのかを理解してもらうことができます。

付帯設備表では、買主が購入する不動産に「なにがついてきて、なにがついてこないのか」を記載します。この際、不具合のある設備があるようであればどのような不具合があるのかを十分に明記しておきましょう。不動産引き渡し後に不具合が発生してしまうと買主の方とトラブルになる可能性もあるので、注意しましょう。

 

物件状況確認書とは

不動産売却の活動に置いて、売主が買主に対して不動産の状態がどのようなものなのかを告知する義務があります。不動産がどのような状態のものなのかは物件状況確認書にて提示します。

物件現状確認書では、売主が売却したい不動産がどのような状態であるのかを包み隠すことなく明記する必要があります。内容を買主が確認して納得した上で購入に至った場合には、不動産引き渡し後に記載のある不具合が生じたとしても売主は責任を問われることなく済みます。しかし、売主が不具合があることをわかっている上で物件状況確認書で記載をしなかった場合には、のちに不具合が生じた際に隠蔽していたと見なされて責任を問われることとなります。

仮に、発見することのできなかった瑕疵があった場合には、買主が瑕疵を見つけてから1年以内であれば売主には瑕疵担保が問われます。

付帯設備表に記載するべきこととは

付帯設備表を記載する際には、不動産についている様々な設備を「有・無」で表記する必要が有ります。設備と一言で言ってもとても詳細に記入することが好ましく、「玄関設備」ひとつを取っても、ドア、インターホン、証明、下駄箱、ドアベル、門、表札など様々なものが含まれます。

付帯設備表を作成する上で特に注意しながら記載しなくてはいけないことは「故障・不具合」についてです。「有」と答えた場合にはどのような状態のものであるかを再確認するようにしましょう。付帯設備表は「売買契約時点」でどのような状態であるかを明記することが大切であるため、付帯設備表を提示する直前にもう一度動作確認をするようにしましょう。季節ものの暖房や冷房は確認するのを忘れがちですが、しっかりと確認をするようにしましょう。

また、耐用年数があるものに関しては「購入からどれほどの期間が経っているのか」も合わせて記載することをおすすめします。耐用年数を大幅に超えていたり、保証期間が終わってしまっている場合にも記載しておくと良いでしょう。

トラブルが起きないようにするためには

付帯設備表を作成する上で、のちにトラブルに発展しないように注意するべきことにはどのようなポイントを抑えておくべきなのでしょうか。残置物を残さない、保証の期間を決める、不動産会社を詳細に打ち合わせをするの3つのポイントを詳しく説明していきます。

残置物は残さない

残置物とは、売主の方が個人的に購入をし取得した家具や家電のことを意味します。ドアやインターホンなど、売主の方が不動産を購入した時点ですでに備わっていた設備であれば置いていくことをおすすめします。
しかし、残置物については誰の所有者なのかがはっきりとしないため、のちに不具合が起きた際に責任が誰のものになるのかでトラブルになる可能性が高くなってしまいます。

保証の期間を決める

付帯設備表に「有」と記載の有るものが故障や不具合似た場合に売主が責任を問割れるのは一般的に引き渡し完了日から7日間以内に不具合が生じた場合です。「保証なし」で承諾してもらえたのであれば、保証はなしでも大丈夫です。しかし、「一週間の保証をつける」のが一般的で有ることは覚えておきましょう。

不動産会社と詳細に打ち合わせする

売主として付帯設備表で何を置いていき、何は持っていくかを決める際には、不動産会社をよく相談するようにしましょう。設備として置いて置いた方が付加価値がつき、不動産が高額で購入してもらえる場合があります。耐用年数があるものに関しては、残しておくよりも撤去してしまった方がトラブルになりにくいものもあります。そのような設備があるのであれば、不動産会社の方とよく相談することをおすすめします。

まとめ

・不動産を売却する際は、付帯設備表と物件状況確認書を準備する

・買主とのトラブルを避けるためにも不動産会社と綿密に相談をしながら準備する

・情報共有のためにも、付帯設備表や物件現状確認書の作成は慎重に行う

不動産を売却する際には売主と買主間でどのような不動産のやりとりをしているのかの情報共有がとても重要になります。情報共有のためにも、付帯設備表や物件現状確認書の作成は慎重に行うべきです。のちのトラブルを回避するためにも、不動産会社の方とよく相談をしながら作成していきましょう。

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