不動産会社を選ぶときは?

マンション売却を成功させるための不動産会社の選び方

マンション売却時に不動産会社をしっかり選ぶ理由とは

マンションを売却する際には、不動産会社に買い手探しを依頼することになります。その不動産会社は売買の中で仲介手数料を取ることで経営を成り立たせています。

そんな不動産会社の仲介手数料には、「両手仲介」と「片手仲介」の2種類があります。不動産会社の「仲介」という役割を正しく理解するために、まずはこの2点について見ていきましょう。

両手仲介とは

文字の通り「買い手側」「売り手側」両方の仲介をし、その両方から仲介手数料を得るというやり方です。この場合、取引に関わる不動産会社は1社のみになります。

具体例を挙げると、「売却依頼を受けた中古マンションを自社の新しいお客さんに販売する」というのがこの状態になります。

片手仲介とは

両手仲介とは違い、片手仲介の場合は関わる不動産会社は2社になります。別の2社が買い手と売り手にそれぞれ付き、契約をするというのがこれに該当します。

当然、不動産会社としては両方から手数料が取れる両手仲介の方が有利になります。そのため、他者から内見の問い合わせがあっても対応しなかったり、すでに商談が進んでいるという体にして断ってしまう可能性があるのです。このようなことが起これば、売却により時間がかかり、さらに売れたとしても相場より安い値段でしか売れない可能性も出てきます。

不動産会社は本来自分では見つけられない買い手を見つけてきてくれる大事なパートナーですから、このような自分本位の不動産会社をなるべく避け、売却に熱心な不動産会社を探すことが重要です。

不動産会社には得意、不得意がある


不動産会社と一口に言っても、その内容は非常に様々です。具体的には、土地の開発・建設をメインとする事業性の高い不動産会社から、個人を中心とした不動産の売買をする会社、さらにそれらを管理する会社などです。

主とする内容が多様なのですから、その不動産会社ごとに得手不得手があって当然です。従って、中古マンションを売却するにあたって、不動産会社ならどこでも構わないというわけではなく、「個人をターゲットとした売買に強い」不動産会社を選ぶことが重要なのです。

媒介業者とは

このように個人間での不動産売買を主に行う不動産会社は媒介業者と呼ばれます。

売り手としては、なるべく早く、そして希望に近い金額で売れることが望ましいのですが、すべての媒介業者がそれに向けて動くわけではないということを念頭に置いておくことが重要です。

媒介業者の中には成約させて両者から取引手数料を取ろうとするあまり、買い手側の希望金額に過度に寄り添い、結果的に売り手側の利益が極端に減ってしまうという事態が起こる可能性があります。売り手と買い手の金額バランスをとるということは非常に重要で難しいことなのですが、これができる媒介業者に依頼するのが一番ということになります。

しかし、一度でそのような媒介業者を見つけるのは困難です。そのため、複数社に一括査定を依頼し、その中から数社に絞って話を進めるというのがおすすめです。この過程を加えることで、本当に信頼の出来る不動産会社を見つけることができます。

一見、工数が増えて手間に思えるかもしれませんが、このプロセスは安心かつ納得のいく売却をするのに欠かせないもの。スムーズな売却のために、会社選考は必ず行いましょう。

不動産会社を選ぶ時の注意点


不動産会社を比較する際に、インターネットで口コミを検索するのは得策とは言えません。ネットの口コミには虚構の情報も多く、ライバル会社を蹴落とすために悪い情報を掲載しているものも見かけるからです。

不動産会社を比較検討する際には、複数の会社に「一括査定」を依頼するのが良いでしょう。このサービスを利用すると、一度に複数社の比較をすることができ、何度も内容を記入する必要がないので便利です。様々な会社から様々な視点で査定をしてもらうことにより、自分自身でも相場を把握しやすくなるというメリットもあります。

「机上査定」と「訪問査定」とは

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類が存在します。

机上査定とは

机上査定とは築年数や広さなど、数字を元に査定を出す方法です。

訪問査定とは

訪問査定とは不動産会社が実際にその物件を見て査定を行う方法です。一括査定である程度会社を絞ったら、不動産会社の営業マンに会って雰囲気を見るのも兼ねて、数社に訪問査定を依頼するのがおすすめです。

会社規模のみで選ばない

不動産会社を選ぶ際、つい名前の知れた大企業を選びがちですが、大企業が必ずしも良いとは限りません。確かに、大企業であれば顧客数が多い場合がほとんどなので、見込み客や購入希望者も多くなる傾向があります。

しかし、中小規模の不動産会社であっても親身に相談に乗ってくれたり、地元の情報をより詳しく把握していたりする場合があります。実際に会社選びで最も重要なのは、どんな販売活動をしてくれるのかという点です。

そのためにも会社の規模で会社の優良を判断するのではなく、会社や営業マンのレスポンスや態度などから信頼できる会社選びをすることが重要です。

担当者選びも大切

マンション売却の際には会社そのものだけでなく、実際にあなたのマンションを担当する担当者選びも大切になってきます。依頼後にはその担当者が広告活動や購入希望者との交渉を行うのですから、慎重に選びたいものです。

最初の段階で不安を感じるような場合は会社を変えることを検討するか、あるいは担当者を代えてもらうように依頼するのが良いでしょう。

質問や疑問を投げかけて反応を見る

担当者選びで非常に有効なのが、こちら側から質問を投げかけること。この返答によって、その担当者の誠意や知識量などを計ることができます。

どのような販売活動を行うのか

その担当者が実際にポスティングなどの行動を起こしてくれるのか、また、その地域の人脈はどの程度持っているかなどを知ることは、マンション売却に直接的に関わるため重要です。インターネットでの広告はどの会社もするので、それ以外の広告活動について詳しく聞くのが良いでしょう。

マンション売却に必要な保険や税金、法律などの知識について

マンション売却で動く金額は大きいため、結果的にこれらの専門知識によって差が開くことがあります。

一番簡単に見分ける方法としては、宅建資格の有無が挙げられます。宅建資格を持っている場合は、ある程度の知識があると判断することができます。

しかし、資格を持っていなくても優秀な担当者は存在します。そのときは、法律や税などについて具体的に質問してみて、それに対する返答で判断するのが良いでしょう。

不動産会社の言うことだからと、相手の言うことを全て鵜呑みにするのは危険です。特に、マンション売却は値段の大きな取引なので、十分に信頼できる担当者を選ぶためにも、自分から質問するなどのアクションを起こしてみることが大切です。

過去の実績を確認する

第三者の視点として、行政のシステムを使って不動産会社を選ぶのも一つの有効な手段です。日本には国土交通省が運営する「ネガティブ情報等検索システム」というものがあります。

これは、国土交通大臣や各地方整備局長などが宅地建物取引業者に対して行った行政処分などをまとめたもので、その会社が扱う物件が行政処分を受けたことがあるのかを確認することができます。ここでは平成18年12月19日以降の行政処分情報をインターネットで検索できます。

閲覧することができる情報は、以下の6点。

  • 行政処分を受けた年月日
  • 宅地建物取引業者免許番号
  • 事業者名
  • 本社住所
  • 処分の種類(指示、業務停止と期間、免許取り消し)
  • 違反行為の概要

行政処分扱いを受けた不動産会社は、その処分実施時期から5年間掲載されることになります。検索する際には、処分等年月日、事業者名、都道府県、処分等の種類などの情報が必要です。このシステムにより、特定の業者を調べたり、売却物件がある都道府県で処分を受けたことがある業者を一括検索することもできます。

ただし、行政処分情報だけを頼りにすることは好ましくありません。なぜなら、行政処分履歴はなくても顧客とのトラブルが多い不動産会社は存在しますし、逆に、行政処分歴があっても、その後業務改善が行われた会社もあるからです。

したがって、行政処分情報は不動産業者を選ぶ際の参考程度と理解して利用することが望ましいでしょう。 実際に最も大事なのは、不動産業者を何軒も訪ね、会社の雰囲気や担当者の対応の仕方、自身との相性を確かめる手間を惜しまないことなのです。

売却を成功させるには手間をかけて不動産会社を選ぶことが重要

扱う金額が大きいマンション売却ですから、慎重に仲介業者を選ぶことが重要です。

したがって、時間や手間はかかるかもしれませんが、複数者に査定を依頼して、その会社の得手不得手や知識量、またあなた自身との相性を確認することが、納得のいく取引の第一歩と言えるでしょう。

また、インターネットを使った一括査定は非常に便利ですが、ある程度まで絞ったら訪問査定を依頼したり、自分自身で会社訪問をしたりして情報収集とその会社の熱量を図っていくことが大切です。安心で納得できるマンション売却のためにも、手間を惜しまず自分にとって最適な不動産会社を選ぶことを最優先に考えましょう。

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