不動産会社を選ぶときは?

マンションの買取再販業者とは?メリットとデメリット解説

マンションを売却してお金を手にいれる方法としては、不動産会社に依頼をして買い主を見つけてもらい、購入してもらう「仲介」という方法が主流です。
これとは別に、マンションを不動産会社が買い手を探すのではなく、ダイレクトに買い取ってもらう取引方法も存在し、これを「買取」と言います。
更に、不動産会社が買い取った後の物件を再度、一般の消費者に販売することを「買取再販」といい、それを専門に行う業者のことを「買取再販業者」と呼びます。
今回は、「買取再販」についてのメリットやデメリットについて紹介していきます。

仲介と買取の違い

まず始めに、そもそもの仲介と買取の違いについて説明していきます。

わかりやすい違いでいうと、「売り先が誰になるか」というポイントです。

売却の買手
仲介とは、売り主(依頼者)と買い主との仲介を不動産会社に頼む事です。
詳細としては、不動産会社に物件の価格査定をしてもらった上で媒介契約を交わし、広告を出して買い主を見つけてもらう事。
そして、買い主を見つけてもらったら、不動産会社に売り主との売買契約を取りまとめてもらう流れになります。
また、売り出し価格の設定や内覧の対応(引っ越しする前の時)といった販売活動は、売り主が自らしなければなりません。
このように、不動産会社が買い主との仲介をしてくれるのか、もしくは不動産会社がダイレクトに買い取ってくれるのかが、買取と仲介の違いです。

 

このように、マンションなどの不動産を買い取ってくれる買手が違うということが大きな特徴として挙げられます。

他にも、「仲介」と「買取」の違いを見る際には、売却期間と売却価格や売却にかかる費用が異なってきます。

売却の期間

買取の場合、不動産会社が「買う」と決めて、買取価格の交渉が成立すればすぐに契約は完了します。そのため、査定から最短1週間~1か月ほどの比較的短い期間で売却が可能です。

最近では、3日で着金と言われるような、i Buyerという事業を展開する買取業者も出てきています

一方、仲介の場合は、仲介業者が買主を探すことから始めなくてはなりません。仲介業者が広告を出して買主を募集し、内覧などの対応も必要になるため、買取よりも売却が完了するまでに時間がかかります。

売却の価格

マンションを売るときには、エリアやマンションの広さ、間取り、築年数に応じて、相場が存在します。

基本的にこの相場とは、仲介によって売却が成立した価格がもとになっているため、仲介で売り出せば多少の値下げ交渉があったとしても相場に近い金額で売却しやすいです。

一方、買取で売ると買取価格は相場の60~70%になると言われています。

買取業者は個人から物件を買い取ったあと、リフォームなどを行いその費用を上乗せして転売することを目的としています。買取業者の利益構造上、どうしても相場よりも安い金額になってしまうのです。

詳細は「買取再販業者を利用するデメリット」に記載します

売却にかかる費用

仲介は購入者と売り主の間に業者が入るため仲介手数料が発生しますが、買取では仲介手数料は発生しません。

仲介手数料は一般的に「仲介手数料 = (売買価格×3%+6万円+消費税」で計算されます。

マンションの売却にかかる費用の詳細は下記を参照ください。

ここからは、より詳細に買取について、説明していきたいと思います。

買取には2つのパターンが存在する

最近では、仲介会社でも即時買取や買取保証のサービスを謳っている会社もありますが、こういった買取業者とタッグを組んでいるケースも散見されます。

不動産の買取のパターンを抑え、自身のマンションを買い取ってもらう際に、どのようなサービスが整っているかを事前に把握するようにしましょう。

即時買取

不動産買取には2つの方法があり、その1つが『即時買取』です。
買取価格の交渉が終了次第、不動産会社に即座に買い取ってもらう事を、即時買取と言います。
代金を受け取るまでの期間が短いため、なんとしても早く売却したい時におすすめの方法になります。
ただし、相場価格よりも低い値段で売却する事になるため、その点に気をつけなければなりません。

買取保証

即時買取と仲介をマッチングさせたようなサービスが、買取保証です。
詳細としては、期間限定で不動産会社の仲介による物件の販売活動をして、期間中に契約まで事が運ばなかったら、不動産会社に買い取ってもらう流れになります。

仲介では、いつになったら物件が売れるのかわからない短所がありますが、買取保証を利用する事で、期間中であれば相場価格に近い値段で売却出来る可能性があります。

▼不動産会社のサービス内容や選び方についてはこちらの記事も参照ください

ただし、仲介で売買契約を交わせば、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりませんので、その点には気を付けてください。

  • 仲介と買取の違いを抑える。大きな違いとしては「買取」は値段は安いが、期間は短くて済む。
  • 単に買取といっても、「即時買取」と「買取保証」では大きく内容が異なる。
  • 「即時買取」は読んで字のごとく、不動産会社が自身のマンションをその価格ですぐに購入してくれ、仲介手数料もかからない。
  • 一方、買取保証の場合は、あくまでも一定期間「仲介」に出し、買取業者を紹介するため、仲介手数料を支払わなければならない。

買取再販とは

買取再販業者」とは、読んで字のごとく、マンションを買い取って再販する業者のことです。

それでは、この「買取再販業者」、具体的にはどんなことをしているのでしょうか?利用するとどんなメリットがあるのでしょうか?また、気をつけなければいけない点などを、にご紹介しましょう。

買取再販業者=転売を主に積極的に行う業者

一口に不動産業者といっても、業者のなかでは得意な分野が分かれる場合があります。

賃貸、建て売り等々、様々な種類の分野があるなかで、「買取再販業者」は転売を積極的に行っている業者であるといえるでしょう。

中古物件を安く買い取り、リフォームして再販する場合や、売れ残った新築マンションを買い取り、利益と付加価値をのせて販売する場合などがあります。買取の方法には、競売や任意売却、仲介業者からの紹介などが挙げられます。

独自ルートで物件を仕入れ、定期的な告知や広告活動も行っていて、耳にしたことがある方も多いかもしれませんね。

大手企業で直接買取りを行う数少ない企業のひとつといわれるのは「大京リアルド」。
ただし、買取対象は優良物件のごく一部という情報もあります。

「インテリックス」は、買取業者では上場している唯一の企業です。

多くの買取業者があるなかで、どの業者を選ぶかは、マンション売却の大きなポイントとなるでしょう。

数社に買取査定を依頼するなどして、売却に関しての段取りなどを詳しく説明してくれる、質問に誠実に答えてくれるなど、大事な取り引きを任せられる業者であるかどうか、じっくりと見極めることが大切です。

買取再販業者を利用するメリット

それでは次に、買取再販業者を利用してマンションを売るときの、メリットとデメリットについて考えてみましょう。

ここまでで、ご紹介したように、買取再販業者は、買い取った物件に利益をのせて再販しています。このため買取の価格は、相場より下がることがほとんどであるといえます。

「安く買い取られてしまうなら、再販業者を利用する意味ってどこにあるの?」と思う方もいらっしゃるかもしれません。端的にいうと、メリットは「不動産の換金時間の短縮」です。

①早く売却出来る上に、早く代金が受け取れる

買取価格の話し合い次第になりますが、まとまりさえすれば、早く売却できる上に代金を受け取れる長所があります。
仲介の時には、不動産を売却するのに最低でも3ヶ月は必須とされているため、時間的な余裕が必要になります。
しかし不動産買取であれば、買取を頼んでから、ご契約・お引き渡しまで最短1週間程度で終わらせる事も可能です。

これから述べていく長所も含めても、この点が最も大きい長所と言えます。

②仲介手数料が必要ない

仲介を頼んで買い主との売買契約を交わしてしまうと、成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。
反対に、不動産買取では仲介手数料が一切発生しません。

不動産会社は、買い取った物件をリフォームした上で売りに出し、その売却益で利益を得る事を目的にしているからです。

③販売活動をしなくてもいい

仲介では、売り出し価格の設定はもちろんの事、空き家の状態で売りに出さない限り、内覧の対応は売り主自らがしなければなりません。

売り出し価格は、相場価格や需要といったあらゆる要素を加味した上で設定しなければなりません。
また、物件に興味を持ってくれている買い主が購入の決断が出来るように、内覧の対応をする際にはいくつか気を付けなければならないポイントがあります。
そもそもとして、内覧が1回で終わるとは限りません。

その反面、不動産会社による内覧は基本的に1度しかしないため、内覧にそこまでの気をつかわなくても済みます。

こういった販売活動を省けるのが、不動産買取の長所の1つです。

④瑕疵担保責任を負わなくていい

マンションの売買では、瑕疵担保責任のトラブルがよく起きます。
瑕疵とは、本来持っているはずの機能を備えていない事です。
これを不動産に置き換えると、暮らしていく上で差し支えのある欠陥がある事、例えば雨漏りや配水管のトラブルが挙げられます。

売却後、瑕疵担保責任が発生する期間中に瑕疵が認められると、その責任は売り主が負う事になりますので、修繕費や補修費を支払わなければなりません。

不動産買取では買い主が宅地業者であるため、瑕疵担保責任を負う事はありません。
そのため、売却後に瑕疵が認められても負う義務は一切ありません。

⑤資金計画が立てやすくなる

マンション買取では早く代金を受け取れるため、売却後の使い道が決まっていれば、それに向けた資金計画が立てやすくなる長所があります。
また、先程も述べたように瑕疵担保責任を負わなくて済みますし、仲介の時には買い主がローンを組めなくて売買契約がなかった事がまれに起きるケースも、不動産買取では起きません。

そういった意味でも、代金を受け取りさえすれば、なんの不安もなく資金計画を立てる事が出来るのです。

⑥周りの人になるべく気づかれずに売却出来る

マンション買取では、なるべく周りの人に気づかれずに物件を売却出来る長所があります。
不動産会社がダイレクトに物件を買い取るため、インターネット広告やレインズへの登録といった販売活動をする必要がないからです。
そのため、諸事情によりなるべく周りの人に知られずに不動産を売却したい時には、不動産買取はおすすめです。

可能性がゼロになるわけではありませんが、ぜひ不動産買取を検討してみてはいかがでしょうか。

買取再販業者を利用するデメリット

それでは次に、買取再販業者を利用してマンションを売るときの、デメリットについて考えてみましょう。

ここまでで、ご紹介したように、買取再販業者は、買い取った物件に利益をのせて再販しています。このため買取の価格は、相場より下がることがほとんどであるといえます。

①相場価格の70〜80%程の価格になる

マンション買取では、相場価格の70〜80%程の値段で不動産会社に買い取ってもらうのが基本的です。
不動産会社が70〜80%の値段で買い取るのは、不動産買取そのものには利益が出ないからです。

不動産会社が不動産買取のサービスを出しているのは、買い取った物件にお金をかけてリフォームや補修をする事で付加価値を与え、再販売して売却益を得る事を目的にしているからです。つまり買い取った物件を売却出来なければ、利益が出ないからです。

リフォームでお金がかかる上に、仲介における成功報酬たる仲介手数料がないので、そういったものを差し引いているからこそ、買取価格は相場価格の70〜80%になってしまうのです。

マンション買取を検討している方は、買取価格が相場価格の70〜80%になってしまう可能性がある事を考慮しましょう。

マンション買取に対応した一括査定サイトを利用しよう
一般的な一括査定サイトは、仲介を前提とした査定価格を出しています。
そのため、相場価格を知る面では効果的ですが、マンション買取の面ではあまり効果的ではありません。もしも不動産買取を前提とした査定価格を知りたい時には、買取に対応した不動産一括査定サイトを利用するようにしましょう。一般的な一括査定サイトは相場価格を把握するために利用し、マンション買取に対応した一括査定サイトは、買取の査定価格を知るために利用しましょう。

②条件によっては都合が悪くなる恐れがある

マンションの買取は、築年数が長い程向いているとされています。
築年数が浅いとリフォームをする必要性があまりないために、買い取ってもらうよりも仲介してもらった方が、高い値段で売れる見込みがあるからです。

また、再販売するためのハードルが高い物件だと、そもそもとして買い取ってもらえない恐れもあります。
例えば、建物の破損がひどすぎてリフォームや補修をしても再販売出来ないような物件や、土地の分割が出来ないケースであれば、不動産会社から買取を断られる恐れがあります。

つまり、不動産会社が買い取る物件は、あくまでリフォームをした上で再販売出来る物件に限られるのです。

  • 仲介で不動産を売ろうとする場合には、買い手がつくまでは換金することができません。どうしても早く手持ちのマンションを売って換金したい方、買い手がつくまでの時間・手間をかけられない方にとっては、買い取り価格が下がってもなお、魅力のある方法といえるでしょう。

マンションを売却する際に買取を利用する主なケース

ここからは実際に、マンションを売却する際に買取を利用する主なケースを見ていきましょう。そのケースとしては下記の5点があげられます。

  • 早く売却したい、もしくは現金が早く欲しい時
  • 周りの人になるべく気づかれずに売却したい時
  • 一般の方に評価されづらい物件を売りたい時
  • 仲介で長い間売れない物件を売りたい時
  • 離婚により重荷になるマンションの売却

それぞれのケースの詳細を解説いたしますので、不動産買取を検討している方は、ぜひ参考にしていただきたいです。

早く売却したい、もしくは現金が早く欲しい時

先程も述べたように、早く売却出来る事が、不動産買取の長所の1つです。

そのため、例えば「転勤が急に決まったので早く売却したい」、「住み替え先の新居を早く購入したいからお金が欲しい」といったケースで、不動産買取を利用する方が多くいます。

周りの人になるべく気づかれずに売却したい時

何か事情があって、周りの人になるべく気づかれずに売却したい方も、不動産買取を利用している事が多いです。
リスクが完全にゼロになる事はありませんが、販売活動をしなくて済むため、周りの人に知られてしまうリスクを極力減らせます。

何かしらのご事情を抱えている方は、不動産買取を利用してみてはいかがでしょうか。

一般の方に評価されづらい物件を売りたい時

築年数が長い、立地があまり良くないなど、一般の方にあまり評価されない物件は、売却活動が進まない恐れがあります。
自分でリフォームをする事も1つの方法になりますが、いっその事不動産会社に買い取ってもらった方がリフォームする手間も省けますし、販売活動もする必要もなくなります。

仲介で長い間売れない物件を売りたい時

仲介で長い間売れない時に、不動産買取を利用する方も多くいます。
売り出し価格を下げるといった対策を取ったとしても、残念ながら売れないケースが少なからずあります。
そうなった際には、売れ残り物件として認知される可能性があるので、余計に売却する事が難しくなる恐れもあります。

売却期間をズルズルと延ばさない意味でも、買取を利用する方が多くいるのです。

離婚により重荷になるマンションの売却

また、離婚をきっかけに利用した事例もあります。結婚をきっかけにマンションを購入するケースは多いと思われますが、多くのご夫婦が希望する間取りは3LDKや4LDK。将来家族が増えても暮らせる広い間取りだと思います。

しかし、離婚してしまえば、当然一人暮らしをするにはこれらの間取りは広すぎます。マンションを所有していることで、それぞれが新たな人生を歩むために重荷になってしまうための、即金での買取が向いています。

買取と任意売却との違い

このように会社の倒産や離婚など人生の予期せぬ事態に遭遇し、持っている不動産をすぐに処分したいという人は増えております。すぐに現金化でき、身軽になりたいと考えている人にとって即金買取は便利なサービスといえます。

なお、混合しやすいサービスとして任意売却というものがあります。これは競売により担保物件を売却して債権の回収を図るには時間や手間がかかるので、不動産会社が仲介して、債権者と債務者の間に入り、より高く早く担保物件を売却しようとすることであって、必ずしもそこで仲介する不動産会社が買い取るわけではありません。

マンションを売却する際に仲介を利用する主なケース

一方で、マンションを売却する際に「仲介」を利用した方がよいケースも見ておきましょう。

  • 物件の需要が高い・一般の方に評価されやすい物件
  • 売却期間を設けていない
  • なるべく高い値段で売却したい

以上が、売却に向いているケースになります。

仲介の大きな長所は、相場価格(査定価格)に近い値段で売却出来る可能性がある事、あわよくば相場価格よりも高く売れる見込みがある事です。

そのため、一般の方が評価しやすくて需要の高い物件、例えば築年数が浅かったり、立地が良い物件は高く売れる確率を上げてくれます。
また、仲介は少なくとも3ヶ月以上の期間が必要になるので、特に売却期間を設けていない時には、仲介を選択したほうが高く売れる見込みがあります

仲介と買取はどちらが良いのか?

仲介と買取はどちらが良いのか?
不動産会社による仲介と買取、どちらを選択したほうが良いのかは断言出来ません。
自分が置かれている状況によって、どちらが最適か変わってくるからです。

例えば、なんとしても高く売りたい時には仲介がおすすめですし、早く売却したい時には、買取がおすすめです。
先程述べたケースを参考に、自分が優先すべき事をきちんと考え抜いてから、仲介か買取かを選択するようにしましょう。

売却期間に余裕がある時には買取保証を利用しよう

ちなみに、売却期間にある程度の余裕がある時には、『買取保証』を利用してみてはいかがでしょうか。

一定期間中は仲介で販売活動をし、リミットを越えたら買取に切り替えられるこのサービスは非常に便利です。

また、売れないかもしれない不安を抱えなくて済むため、販売活動にも安心して取り組めたり、スケジューリングがしやすい長所があります。
ぜひ、売却期間に余裕がある方は、買取保証を検討してみてはいかがでしょうか。

マンションの買取再販業者まとめ

  1. 仲介と買取の違いを抑える。大きな違いとしては「買取」は値段は安いが、期間は短くて済む。
  2. 単に買取といっても、「即時買取」と「買取保証」では大きく内容が異なる。
  3. 「即時買取」は読んで字のごとく、不動産会社が自身のマンションをその価格ですぐに購入してくれ、仲介手数料もかからない。
  4. 一方、買取保証の場合は、あくまでも一定期間「仲介」に出し、買取業者を紹介するため、仲介手数料を支払わなければならない。
  5. 「仲介」でマンションを売ろうとする場合には、買い手がつくまでは換金することができない
  6. 早く手持ちのマンションを売って換金したい方、買い手がつくまでの時間・手間をかけられない方にとっては、魅力のある方法
  7. 所有しているマンションや置かれている状況によって、「仲介」がよいのか、「買取」が良いのかを冷静に判断する

 

マンション買取を詳しく知る助けになったでしょうか。
あまり知られてはいませんが、マンション買取も、れっきとした不動産の売却方法の1つです。仲介にも長所がありますが、買取にも相応の長所があります。

自分の置かれている状況に照らし合わせながら、仲介か買取かを選びましょう。

近年は地価が上昇傾向にあり、不動産会社が売却するマンションを仕入れることが大変なので「今すぐに処分したい資産はありませんか」と“高価買取”をうたい文句に盛んに営業を行う営業担当者が増えてきたと言われています。

しかし、売主側から見れば、その買い取り金額が適正かどうかを検証する時間的余裕がなく、後になってずいぶん安い値段で売ってしまったと後悔することもあります。

マンションは一生のうちで何度も売ったり買ったりするものではなく、その判断一つで人生を大きく左右してしまうほどの大事な資産といえます。したがって、どのようなサービスなのかを十分に見極めてから慎重に利用されることをおすすめします。

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