媒介契約について

一般媒介契約とは?メリット・デメリットと注意点3選!

マンション売却における一般媒介契約まとめ

マンションの物件の売主が売却活動を依頼するために行うのが一般媒介契約です。一般媒介とはどういった契約方法か。一般媒介契約のメリットやデメリット、実際に一般媒介契約で売却を成功した人の声も紹介します。一般媒介契約について詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは一般媒介契約とは何かを紹介します。

媒介契約というのは、マンションなどの物件の売り主が、その売却活動を依頼するために不動産会社と結ぶ契約のことです。

そして一般媒介契約というのは、その中の一つの契約方法になります。

契約においては、不動産会社に行ってもらう売却活動の方法や、報酬としての仲介手数料の額などを明確に定めます。不動産会社がマンション売買の仲介をする場合には、必ずこの媒介契約を結ぶことが法律によって定められています

他の媒介契約と比べて異なる点として、一般媒介契約は同時期にいくつもの不動産会社と契約を結ぶことができるというものがあります。また、不動産会社の仲介なしで、売り主自身で買い主を見つけることもできるようになっています。

他の契約状況を明かすか否か

一般媒介契約の中でも、他の不動産会社との契約状況を明かすか否かで、さらに細かく契約の方法が分かれます。
一つは、他にも契約し仲介を依頼した会社があるという旨と、それがどの不動産会社なのかを伝えるという契約方法。
そしてもう一つはその反対で、そういった情報を一切伝えないという契約方法です。
一般媒介契約を結ぶ際には、そのどちらかの方法を選ぶことができます。

一般媒介と専任媒介契約との違い

媒介契約には一般媒介契約の他に、専任媒介契約と専属専任媒介契約という2つの契約方法があります。
ここではそれら2つをまとめて専任媒介契約と呼びますが、一般媒介契約と専任媒介契約の最も大きな違いは、「同時期に2社以上の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるかどうか」という点になります。

一般媒介契約では同時期にいくつもの不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能であることは先述の通りですが、専任媒介契約の場合には常に、2社以上との契約はできません
またそれに伴って、契約による独占力にも違いが出てきます。

一般媒介契約での場合、その売却活動についての不動産会社への詳しい報告などは必要ありません。

一方で専任媒介契約の場合、売却活動についての報告はもちろん、その報告の頻度も定められていたりと、不動産会社からの独占力は強くなります。

一般媒介契約はあくまで不動産会社選びの第一歩

マンション売却をするにあたっては、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んで、より多くの人に見てもらえる方が良いのではないかと考える人が多いのではないでしょうか。

実際のところ、初めの取り掛かりとしてその考え方は間違っていません。物件を扱ってくれる不動産会社が多いほど、より多くの購入希望者の方に見てもらえる可能性は高くなるはずです。まずはたくさんの方に物件の存在を知ってもらうというのが重要でしょう。

ただしこれは売り主にとっては良い状況ですが、それぞれの不動産会社からしたら決して美味しい話ではありません。

売り主が一般媒介契約を結んでいる各社はそれぞれ、その物件においては競合しているライバル同士ということになっているわけなのです。

見方を変えてみると、他社も関わっている物件に営業コストを使うのにはリスクが伴うということが分かります。売却のためにコストをかけても、結局他社が売ってしまってはなんの利益にもならず、かかったコストだけが損失として残ってしまうためです。

そのようなことから、一般媒介契約は専任媒介契約と比べると、どうしても営業に力を入れてもらえないということが多いです。

そのため、不動産売却を始める際にはまず候補となる複数の不動産会社とそれぞれ一般媒介契約を結び、売却活動を行う中で最も適した会社を見つけ、3ヶ月後の契約が終わるタイミングでその1社と専任媒介契約を結ぶというのが理想的な流れとされているのです。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリット一般媒介契約のメリットを紹介します。

一般媒介契約メリット①:不動産会社選びで失敗しづらい

一般媒介契約は、基本的にいくつかの不動産会社に同時にマンション取引の仲介を依頼することになるかと思います。

はじめに複数の不動産会社と関わるので、その中で実際に各社の営業スキルや販売戦略、対応の良し悪しなどを見た上で媒介契約を結ぶ会社を選ぶことができるのです。

はじめから1社に絞ってしまうのはリスクがありますが、自分の目でしっかりと見極めた上で決めることができるのであれば、安心ですよね。

一般媒介メリット②:不動産会社同士で対抗心を燃やしてくれる

不動産会社が物件取引の仲介において得ることのできる利益というのは、売買契約が完了することで発生する仲介手数料のみになります。

そのため、一般媒介契約を結んでいる売り主が他の不動産会社とも同様に一般媒介契約を結んでいた場合、もし仮に他社によって買い手が決まってしまった際には利益を得ることができないのです

せっかく営業にコストを割いても、実際に自社で取引を成立させられなければ損失が生まれることになってしまいます。そのような事態は何としても避けたいため、一つの物件を担当する各社が競って売却活動に臨む可能性もあるのです。

必ずしも自社で売却をすることができない一般媒介契約では、一般媒介契約全ての会社が広告活動を頑張ってくれるわけではないことに注意して下さい。必ず媒介契約を結んだ会社には広告活動の内容をヒアリングしましょう。

一般媒介メリット③:不動産会社からの独占を防ぐ

基本的に不動産会社は、媒介契約を結んでいる物件に関しては自社で直接買い手を見つけたいと考えています。理由としては、不動産会社が得られる仲介手数料は、売却した売り主からと購入した買い主からのどちらも発生するためです。

そのため、あまり良くない不動産会社と仮に専任媒介契約を結んでしまった場合、その会社に物件を過度に独占されてしまう可能性があります

具体的には、意図的にマンション情報の公開を制限したり、他の不動産会社からの問い合わせに対して「商談中」や「売却が決まっている」などという返答をしたりということがあるのです。

このような独占状態になってしまうと、他者から入った購入依頼を断られてしまうため、売却までに必要医女に時間がかかってしまう可能性があります。

また、購入希望者との交渉をうまく進めるために、売り主側に値引きを持ちかけてくるということも考えられます。

一般媒介契約であれば、1社だけが独占するということができないため、そのような事態を防ぐことができます。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリット一般媒介契約のデメリットを紹介します。

一般媒介デメリット①:売却活動に注力してもらえない可能性がある

前述した通り、一般媒介契約では、不動産会社がコストをかけて営業活動や宣伝活動を行っても、他者によって買い手が見つかってしまった場合にはその不動産会社への仲介手数料は発生しません。

そのため、もちろん競合して熱心に売却活動をしてもらえる可能性はあるものの、もし自社の利益が見込めない場合にはあまり優先して売却活動に取り組んでもらえないこともあるのです。

専任媒介契約であれば、自社か他社かは問わず、買い手が見つかって売却が成立した場合には必ず、媒介契約を結んでいる不動産会社に仲介手数料が入ることになります。

売却することさえできればほぼ確実に利益が見込めるため、売却活動にも熱心に取り組んでくれるのです。

一般媒介デメリット②:複数の不動産会社に対応する手間がある

一般媒介契約では、基本的に複数の会社と媒介契約を結ぶことになるかと思われます。
すると必然的に、各社との連絡をそれぞれ個別で行わなくてはいけません。

マンションの売れ行きや金額の変更、内覧の申し込み状況などの情報をそれぞれ個別で共有する必要があるのです。

そのため複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ場合には、その数が多ければ多いほど、各社との情報共有により多くの時間と手間がかかってしまいます

一般媒介デメリット③:オプションのサービスを受けることができない

マンション売却にあたって、どこかの不動産会社と専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んでいる場合、会社によってはハウスクリーニングや設備点検、また売却後に発覚した不具合の修繕など、オプションサービスとして行ってもらうことができます。

しかし、そういったサービスは、一般媒介契約である場合には受けることができないことが多いです。

そのため、一般媒介契約では、ハウスクリーニングや修繕などの費用が基本的に自己負担となります

一般媒介契約の取引態様で注意するポイント3選!

一般媒介契約を結ぶ際に注意するポイント3選を紹介します。一般媒介契約を結ぶ際に注意するポイント3選を紹介します。

 

「一般媒介契約」を用いて不動産売却の契約を結ぶために最も重要と言っても過言ではないのが、売却依頼をするすべての不動産会社にしっかりと必要な条件を伝達すること

いくつもの不動産会社と売却取引を進めるとなると、様々な不動産会社が見つけてきたくれた買主の方との調整を組む必要が出てきます。

一社であればその不動産会社とだけ連絡を取っていれば済むため、状況が整理しやすく、進捗の把握が簡単にできます。

対して、複数の不動産会社とやりとりをしなくてはならない「一般媒介契約」では、各不動産会社に何を伝えて何はまだ伝えていないのかをしっかりと整理していなくては進捗管理が難しくなってしまいます。

マンション売却時に一般媒介契約を選んだ場合に、特に慎重に連絡を取り合わなくてはならない項目を3つに絞って紹介していきます。

一般媒介契約の注意点①:内見の日程を調整する

内見が可能な日程はしっかりと各不動産会社に共有しておくようにしましょう

ご自身で住んでいないマンションの売却であれば、無人の状態の物件となるため、特に日程の共有は必要ありません。

どうしても同伴したい場合を除いては不動産会社に内見のスケジュールを決めてもらっても良いでしょう。

しかし、ご自身でまだ住んでいるマンションを売却するのであれば、仕事や家族の都合上内見ができない日程の共有を徹底しましょう。

内見できると思って物件に足を運んだとなれば、買主からの印象が悪くなってしまいます。さらに、不動産会社としても「また内見できない日だったらどうしよう」と買主に対して進めづらくなってしまいます。

一般媒介契約の注意点②:内見の時間を調整する

内見の時間の共有も必須事項として随時共有しましょう。内見の時間を共有する理由は大きく2つあります。

1つ目は、物件の演出のためです。仮に物件が南向きや西向きだった場合、日差しが良いのが物件のアピールポイントのひとつとなります。

日光が差し込む様子を内見で見てもらった方が決定率が高くなります。どのように光が入り、どれだけ部屋の中が明るくなるのかを体感してもらえる時間帯での内見をしてもらえるよう調整しましょう。

2つ目は、不動産会社が同時に何社かが内見に来ないようにするためです。

スケジュール管理を怠ってしまうと、同時に複数の不動産会社が内見にきてしまう恐れがあります。片方の内見が終わるまで待っていてもらうことになってはよくないので、スケジュール管理を徹底しましょう

一般媒介契約の注意点③:広告の出し方を揃える

各不動産会社で広告を出すのであれば、アピールポイントはしっかりと伝えておくべきです。すべての不動産会社に対して同じアピールポイントを打ち出してもらうのであれば、漏れがないようしっかり伝わっているのは確認が必要です。

また、不動産会社の特性に合わせてアピールポイントを変えて広告を出す場合には、伝達ミスがないよう、最新の注意を払いながら各不動産会社にアピールポイントを伝えるようにしましょう。

一般媒介契約のリアルボイスをご紹介

一般媒介契約のリアルボイスを紹介一般媒介契約のリアルボイスを紹介します。

 

上記のサイトでは、実際に一般媒介契約をしたお客様の声を掲載しています。

  • 売却活動をして初めて知ったこと・気づいたこと抜粋

一般媒介の方が売り手に有利です。専任との違いは、レインズの登録とか状況報告の義務ですが、業者は売らないと利益にならないので、必ず売ろうとします。その時、ライバルがいた方が競って活動しますし、売り主に取って比較できるので良いことばかりです。お蔭で契約事務だけ他の業者に任せたので、仲介手数料を節約できました。専属専任だとこれは許されません。低価格の古い物件は、ネットで遠くの人が競って買うことはありませんから、あらゆる販売可能性を残すためにも、一般媒介契約にすべきです。

  • 一括査定してよかったこと抜粋

各社の意見を聞いて、どうすれば売れるのかを考えることができます。大いに参考になります。ただ、どの情報が正しいかは、終わってみないと分からない気がしますが。

  • もう一度売却活動するとしたら何に気をつけるか抜粋

必ず一般媒介契約で、物件の近くに店舗を構える2社以上の会社に頼む。すでに引っ越している場合、カギを預けて内見をしてもらう。自分で立ち合うのは大変だから。やはり売れる時期に売るべき。2~3月がベスト。古い物件なら、売る直前に、お化粧リフォーム(壁紙、照明を交換など)して、とにかく明るく、ピカピカに見せる。同じマンションに他の部屋が売りに出ていると、注目が集まるので売り時と考える。

  • これから売却活動する人へアドバイス抜粋

やり方として、部屋は引っ越した後か、かなり片付いた状態で販売活動を開始する。一括査定サイトで比較査定して、情報を集める。2~3社に、一般媒介契約で売却を依頼する。3カ月(媒介契約期間)は、値段をそのままにしてじっくり売る。3カ月で売れなければ、値段を下げて、一気に売る。結論として、場所が良ければ、古い物でも必ず売れると思います。どうしてもダメなら、値段は下がりますが、業者へ売ることもできます。

近くにマンションを売却した知人がいない人などはぜひ、このようなお客様の声を参考にしてみると良いでしょう。

 

一般媒介契約まとめ

マンション売却時の一般媒介契約まとめマンション売却時の一般媒介契約まとめを紹介します。
  1. 一般媒介契約は同時期にいくつもの不動産会社と契約を結ぶことができ、不動産会社の仲介なしで、売り主自身で買い主を見つけることもできるようになっている。
  2. 一般媒介契約のメリットとしては、「不動産会社選びで失敗しづらい」、「不動産会社同士で対抗心を燃やしてくれる」、「不動産会社からの独占を防ぐ」の3点。
  3. 一般媒介契約のデメリットとしては、「売却活動に注力してもらえない可能性がある」、「複数の不動産会社に対応する手間がある」、「オプションのサービスを受けることができない」の3点。
  4. 一般媒介契約を選ぶのか、専任媒介契約を選ぶのかはそれぞれのメリットやデメリットを比較し、検討することが重要。

ここまでお話ししたように、一般媒介契約であれば同時期に複数の不動産会社と結ぶことができます。

ただし専任媒介契約と比べると、不動産会社にとっては優先度の低い契約手法であることは否めず、確実に営業活動に力を入れてほしい場合にはあまり適していないかもしれません。

そのため、一般媒介契約については、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるという特性を活かし、特定の会社と専任媒介契約を結ぶ前の見極めの手段として捉えることが最も有意義な方法であると言えるでしょう。

専任媒介契約について、知りたい方は下記の記事を参照ください。

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Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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