媒介契約について

媒介契約の種類【まとめ】

マンション売却時の媒介契約まとめ【どれを選ぶべきか徹底解説】

マンションを売却する際は、不動産会社に任せる「仲介」を選ぶ人がほとんどです。マンションを売却の仲介において、不動産会社に依頼する際に必ず必要となるのが「媒介契約」です。媒介契約には3種類ありますが、マンションを売却する際はどの媒介契約を選ぶべきでしょうか。今回は徹底解説します。

媒介契約には3種類の取引態様がある

マンション売却における媒介契約とは何かマンション売却における媒介契約とは何か3つの種類を説明します

マンションを売却する際は、不動産会社に任せる「仲介」を選ぶ人がほとんどです。マンションを売却の仲介において、不動産会社に依頼する際に必ず必要となるのが「媒介契約」です。媒介契約には3種類あります

それぞれメリットもデメリットもあるため、どの契約形態でマンションの売却の契約を不動産会社と結ぶかはご自身に一番合うものを選びましょう。

まずはそれぞれの契約形態の違いを見ていきましょう。

前述の通り、マンションの売却時に不動産会社との契約を結ぶ際には以下の3つの契約形態があります。

1. 一般媒介契約
2. 専属専任媒介契約
3. 専任媒介契約

それぞれの違いをまとめると以下のような分け方ができます。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と締結することができるため、より多くの不動産会社を介しながら売却活動をすることができるのが最大の特徴です。

さらに、一般媒介契約では、売主が自身で買主となりうる方を探す活動をしてもよく、見つけられた際には不動産会社を介すことなく売買契約を結ぶことができます。

【一般媒介の特徴】
・複数の不動産会社に売却を依頼できる
・自身で買主となりうる人を探す活動をしても良い(自己発見取引可)

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは一般媒介契約とは違い、売主が自身で買主となるであろう方を探したり、不動産会社に仲介に入ってもらうことなく売買契約をかわしたりすることができません。
また、依頼できる不動産会社も1社となるため、よほど信頼できる不動産会社を見つけられた場合にのみ締結する契約種類です。

【専属専任媒介契約の特徴】

・一社の不動産会社に売却を依頼する
・自己発見取引ができない

自己発見取引とは

「自己発見取引」についてですが、自己発見取引とは売主が仲介業者を介さずに買主を見つけて取引をすることを指します。仲介業者を介さない分仲介手数料が抑えられるのがメリットです。仲介手数料を通常の取引よりも抑えられるのがメリットであると言えます。

しかし、個人で不動産を買いたいと申し立てている方を見つけるのは難しいだけでなく、買主の方の見極めも必要となるため、素人目だとよほど気をつけなくてはならないでしょう。

③専任媒介契約

専任媒介契約とは一般契約の売主が自身で買主を探せるという点と、専属専任媒介契約の1社でのみ売却活動ができるという点の2つの良い点を受け継いだ契約種類となっています。

【専任媒介契約の特徴】
・一社の不動産会社に売却を依頼する
・自己発見取引ができる

媒介契約の種類の早見表

媒介契約の種類早見表
媒介契約の
有効期間
売主が買主を探す 依頼できる
仲介会社の数
仲介会社からの売主へ報告する義務
専属専任媒介
契約
3ヶ月以内 × 1社 1週間に1回
(メール等)
専任媒介契約 3ヶ月以内 × 1社 2週間に1回
(メール等)
一般媒介契約 3ヶ月以内 複数契約可能 なし

ここまでのご説明で、媒介契約の種類によってマンションの売却の流れは大きく変わってくることが、おわかりいただけたのではないかと思います。

どのような契約を結ぶか、それは「マンションをどのように売りたいか」を大きく左右する大事な決断であるといえるでしょう。

3つの媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約・専属専任媒介契約・専任媒介契約のメリット・デメリット一般媒介契約・専属専任媒介契約・専任媒介契約のそれぞれのメリット・デメリットを紹介していきます。

 

ここから、より詳しく、3つの契約の種類のそれぞれのメリット、デメリットを見ていきましょう。

一般媒介契約のメリットとデメリット

複数の不動産会社に売却依頼ができる「一般媒介契約」にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。メリットとデメリットをそれぞれ紹介します。

一般媒介のメリット

一般媒介契約のメリットを紹介していきます。

不動産会社選びで失敗しにくい

一般媒介契約は、複数の不動産会社と関わるので、その中で実際に各社の営業スキルや販売戦略、対応の良し悪しなどを見た上で契約を結ぶ会社を選ぶことができるのがメリットです。そのため、自分の目でしっかりと見極めた上で決めることができるで安心です。

不動産会社からの独占を防ぐことができる

不動産会社は、媒介契約を結んでいる物件に関しては自社で直接買主を見つけたいと考えています。不動産会社が得られる仲介手数料が、売却した売り主からと購入した買い主からのどちらも発生する2倍の報酬が得られるためです。

一般媒介契約であれば、1社だけが独占するということができないため、一社の独占を防ぐことができ、売主にメリットのある売却をすることが出来ます。

▼不動産業界の悪習に基づいた不動産会社の選び方はこちらの記事を参照ください。

 

一般媒介のデメリット

売却活動に注力してもらえない可能性がある

不動産会社がコストをかけて営業活動や宣伝活動を行っても、他社によって対象の不動産の買主が見つかってしまった場合には、その不動産会社は仲介手数料が得られません。
そのため、もし自社の利益が見込めない場合にはあまり優先して売却活動に取り組んでもらえないこともあるのです。

複数の不動産会社に対応する手間がある

やり取りの煩雑さも一般媒介契約のデメリットです。売却活動を始めると内見の対応や、買主の交渉等、神経を使う体験をすることとなります。

そんな中で複数の会社と媒介契約を結ぶと、複数の不動産会社に対して売却条件を伝えないといけないため、二度手間と感じてしまう方も中にはいます。何度も同じことを説明するのが苦手な方や、不動産会社と連携をうまく取れる自信がない方であれば、ほかの契約形態を用いて契約を結んだ方がストレスなく売却を進められるでしょう。

オプションのサービスを受けることができない

マンション売却にあたって、不動産会社によってはハウスクリーニングや設備点検、また売却後に発覚した不具合の修繕など、オプションサービスとして行ってもらうことができます。しかし、他社でも決まる可能性がある、一般媒介ではオプションサービスは受けることができないことが多いです。そのため、ハウスクリーニングや修繕などの費用が基本的に自己負担となります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリットとデメリット

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は一社の不動産会社にのみ売却を依頼することのできる契約形態です。一社の不動産会社にのみ売却を依頼できるメリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。また、自己発見取引のメリットとデメリットも合わせてみていきましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリット

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」はどちらに1社の不動産会社でのみ売却依頼ができます。一社の不動産会社に売却の依頼をすることで、売却活動のやり取りを一社の窓口に絞ることができます。すると、より効果的な内見活動や広告活動を行うことができます。さらに、不動産会社側が優先的に広告を出してくれたり、積極的に対象の物件を売るための営業活動を行ってくれるでしょう。

売主としても不動産会社が一社なだけで連絡をとるための時間を短縮できたり、一社との進捗管理をすれば良かったりするため、状況把握がしやすいのがメリットと言えます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約のデメリット

一社の不動産会社でしか売却を依頼できないことには、デメリットもあります。一社の不動産会社でのみの売却活動となると、その不動産会社の広告でのみしか人目に触れるケースがないため、買主になりうる方が限られてしまいます

さらに、売却の依頼を受けてもらえた不動産会社でしか売却ができないことで、その不動産会社に依存してしまう傾向があります。

最近では、ポータルサイトなどで広告を出すことが不動産会社にとっても必須にはなってきているので、広告が人目に触れることがないというケースは減ってきています。

各媒介契約で気を付けるべきポイント

それぞれの媒介契約で気を付けるポイントマンションを売却する際に結ぶことになる、それぞれの媒介契約で気を付けるポイント

一般媒介契約で気をつけるべき点

一般媒介契約において、特に慎重に連絡を取り合わなくてはならない項目を紹介していきます。

不動産会社への連絡を綿密にする

一般媒介契約で気をつけなくてはならないのは、不動産会社への連絡を綿密にすることです。複数の不動産会社対売主でコミュニケーションを取らなければいけないため、一人でどこの不動産会社に何を伝えて、どこに何を伝えていないのかを常に把握しておく必要があります。

いくつもの不動産会社と売却取引を進めるとなると、様々な不動産会社が見つけてきたくれた買主の方との調整を組む必要が出てきます。

複数の不動産会社とやりとりをしなくてはならない一般媒介契約では、各不動産会社に何を伝えて何はまだ伝えていないのかをしっかりと整理していなくては進捗管理が難しくなってしまいます。

内見の日程・時間の把握すること

内見の日程

内見が可能な日程はしっかりと各不動産会社に共有しておくようにしましょう。

ご自身で住んでいない物件の売却であれば、無人の状態の物件となるため、特に日程の共有は必要ありません。どうしても同伴したい場合を除いては不動産会社に内見のスケジュールを決めてもらっても良いでしょう。

しかし、ご自身でまだ住んでいる物件を売却するのであれば、仕事や家族の都合上内見ができない日程の共有を徹底しましょう。内見できると思って物件に足を運んだとなれば、買主からの印象が悪くなってしまいます。さらに、不動産会社としても「また内見できない日だったらどうしよう」と買主に対して進めづらくなってしまいます。

内見の時間

内見の時間の共有も必須事項として随時共有しましょう。内見の時間を共有する理由は大きく2つあります。

1つ目は、物件の演出のためです。仮に物件が南向きや西向きだった場合、日差しが良いのが物件のアピールポイントのひとつとなります。日光が差し込む様子を内見で見てもらった方が決定率が高くなります。どのように光が入り、どれだけ部屋の中が明るくなるのかを体感してもらえる時間帯での内見をしてもらえるよう調整しましょう。

2つ目は、不動産会社が同時に何社か内見に来ないようにするためです。スケジュール管理を怠ってしまうと、同時に複数の不動産会社が内見にきてしまう恐れがあります。片方の内見が終わるまで待っていてもらうことになってはよくないので、スケジュール管理を徹底しましょう。

広告の内容を統一する

広告の内容も注意が必要です。すべての不動産会社で同じ内容の広告を打つのであれば問題はありません。しかし、それぞれの不動産会社の特徴に合わせて広告の打ち出し方を変えるのであれば、どこに何を打ち出してもらうのかを正確に伝える必要があります。

各不動産会社で広告を出すのであれば、アピールポイントはしっかりと伝えておくべきです。すべての不動産会社に対して同じアピールポイントを打ち出してもらうのであれば、漏れがないようしっかり伝わっているのは確認が必要です。

また、不動産会社の特性に合わせてアピールポイントを変えて広告を出す場合には、伝達ミスがないよう、最新の注意を払いながら各不動産会社にアピールポイントを伝えるようにしましょう。

仮に売買契約が決まらなかったとしても、不動産会社が買主がなぜ取引に応じなかったのかを理解できていれば、今後の売却活動を効果的に進めるためのヒントが得られたり、より買主目線での売却活動ができたりします。

専任媒介契約と専属専任媒介契約で気をつけるべき点

専任媒介契約と専属専任媒介契約において、特に慎重にならなくてはならない項目を紹介していきます。

不動産会社への依存をしない

1つの不動産会社でしか売却活動ができず、ご自身でも取引相手を探せないのが専任媒介契約と専属専任媒介契約。不動産会社が動いてくれないことには買主がいつまで経っても見つかりません。信用しても良い不動産会社なのか、見極めが鍵を握ります。

不動産会社を通じて買主のヒアリングをする

買主になりうる方が何組か内見をしても、なかなか取引に至らないことも。そんなときは売主の方が不動産会社を通じて買主の方のヒアリングをすることが重要となります。断られた理由が価格なのであればほかの物件と比べて高すぎる価格設定なのか、予算はあったのか、リフォームもしたい気持ちがあるのかのどの理由かによってものちの売却活動において取るべき行動が異なります。

また、買主の方の視点で感じるアピールポイントや惹かれるものをヒアリングすることで、のちに広告で打ち出す内容をより買主の方の視点のものに変更ができます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約で気をつけるべき点

専任媒介契約と専属専任媒介契約において、特に慎重にならなくてはならない項目を紹介していきます。

取引相手の見極めをする

他の不動産会社の介入がない保証があり、売主の方も同時に取引相手の探せる「専任媒介契約」は3つの中で最も効率よく買主を見つけることができる契約形態と言えるのではないでしょうか。

1つの不動産会社しか関与していないため、売却活動をしてくれないことには買主が見つかりませんが、並行してご自身でも取引相手が探せるため、不動産売買の経験のある方であればこの契約形態を選んでみても良いでしょう。しかし、知識がない状態で取引相手を見つけてしまうと、のちにトラブルに発展してしまう可能性もあるので注意が必要です。

不動産会社との連携をする

不動産会社で買主が見つかっているのにも関わらず、ご自身でも取引相手を見つけてしまっては、どちらかの買主の方に迷惑となってしまいます。うまく不動産会社と連携を取りながら買主になりうる方を探す必要があります。

どの媒介契約を選んでも重要なポイント

どの媒介契約を結ぶ際にも重要なポイントどの媒介契約を結ぶ際にも重要なポイントを紹介していきます。

一般媒介や専属専任媒介契約や専任媒介契約でも売主と不動産会社間のやりとりは重要です。しかし、それ以上に重要なのが不動産会社が買主の思いを十分に理解できているかどうかです。

不動産会社が買主の思いを理解できているか

売却活動は平均で半年間は掛かるといわれています。

その半年間の間には何人かの購入希望者が内見に来ることになります。

一度内見があった際には、次回の内見に行かせるように、何より買主の思いを理解し、次なる改善を繰り返していくことが重要です。

▼内見対応のコツはこちらの記事を参照ください

では、具体的に内見後の感想で知りたい内容と、それに対する改善策について紹介していきます。

価格が合わなかった

売買取引が決まらなかった理由が「価格が合わなかったから」なのであれば、「予算がいくらほどだったのか」をヒアリングしてもらいましょう。その理由は、買主が価格を理由に取引をしなかった場合、「ほかに良い物件で価格や低いものがあったから」もしくは「マンション購入ごリフォームがしかかったから」の2つの理由であることが多いです。

「ほかに良い物件で価格や低いものがあった」のであれば、どのような物件と比較していたのかを聞いてみましょう。エリアが違ったり、明らかに物件のスペックが違うのであれば仕方がないのかもしれません。しかし、同じエリアの似ている物件である場合、価格の見直しが必要になるのかもしれません。

また、リフォームを希望している買主の場合、マンション購入後のリフォーム費用を予算に組み込んでいるケースがほとんどです。そのため、マンションの価格を抑えたい方が多いことを覚えておきましょう。その場合、価格交渉をすれば決まる可能性もあるため、最後まで諦めずに対応できる策を考えてみると良いでしょう。

ほかのマンションで決めてしまった

ほかのマンションを決めてしまったのであれば、ご自身の物件と決まったマンションではどのような違いがあったのかを分析してもらいましょう

明らかなエリアの違いやスペックの違いがないのであれば、マンションの雰囲気や細かい部分で決まった物件に劣ってしまった可能性が高いです。「売れる物件」をヒントに売却活動が行えると良いですね。

内見した買主が言う良かった点

売買取引が成立しなくても、「マンションについて良かった点」はヒアリングしてもらうようにしましょう

どんなに売主であるご自身で「ここがアピールポイント」と思っているものがあっても、買主側からしたらアピールに思えないなんてこともあります。

買主の視点でマンションを見た際にどのようなポイントが良かったのかをヒアリングすることで、のちの売却活動における広告で買主目線でのアピールポイントを打ち出せるようになります。

売主と買主では見ているポイント、見えているポイントが全く異なるため、「お客様」の視点を大事にすることで取引にならなかった買主さんとは縁がなくても、その後の縁につながることが大いにあります。

専任媒介契約か一般媒介契約かどっちを選ぶべき

マンションを売却するにあたって多くの人が悩むのが、専任媒介契約と一般媒介契約のどちらの媒介契約を選ぶべきかというポイントです。

結論ファーストでいうと、それはそのマンションなどの不動産の置かれている状況で変わります。ケースバイケースということです。

詳細については、下記の記事を参照ください。

媒介契約を解除するべきタイミング

また、実際に媒介契約を結んで売却を始めた場合に、どんな時に媒介契約を解除すべきか、また切り替えるべきかについて悩まれる方も多いと思います。

その場合は、下記の記事を参照ください。

 

それでは、最後にマンションの売却時の媒介契約時に必要となる書類についても押さえておきましょう。

媒介契約・売買契約をする上で必要な書類

マンションの売却時に媒介契約を結ぶうえで必要な書類マンションの売却時に媒介契約を結ぶうえで必要な書類を紹介します。

マンション売却時の媒介にあたっては、依頼者の保護、取引の安全や流通の円滑化を図るため、媒介契約の書面化が義務づけられています。また、媒介契約を結ぶときには、不動産会社は3つの媒介契約の相違点を十分に説明し、依頼者の意思を十分に確認した上で媒介契約を締結すること、となっています。

媒介契約を通じてマンションの売却活動をした先に、買主と不動産売買契約結ぶことになります。

マンションを売却するために必要な媒介契約と不動産売買契約を締結するために必要な書類には、どのような書類があるでしょうか。

必要となる媒介契約書、買付証明書、売買契約書、精算関係書、類鍵受領書、物件引渡確認書の6つの書類がどのようなものなのかを解説していきます。

媒介契約時に必要な書類

それでは、まずは媒介契約時に必要となる書類を見ていきましょう。

媒介契約書

マンション売却をするためにはどのような形式であれ、売却活動をしなくてはいけません。そして売却活動をするために売主は不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3つの種類があります。「一般媒介契約」、「専属専任売却」、「専任媒介契約」の3つです。

これらの媒介契約を不動産会社と結んだら、不動産会社は契約に関する規定事項を記入した書類に印鑑を押して売主と買主に提示する義務があります。この提示された書類が媒介契約書です。

媒介契約書に記載されている内容

媒介契約書の中に記載されている媒介契約の種類・媒介契約の種類・その他の規制事項については必ず確認するようにして下さい。

特に広告費はどちらが持つかなども記載してあることがあるので要注意です。

後から「こんなはずではなかった」とならないように、契約書は必ず目を通すようにしましょう。

売買契約契約時に必要な書類

続いては売買契約時に必要な書類を見ていきましょう。

買付証明書

買付証明書とは、買付申込書、買受証明書、購入申込書など様々な名称で呼ばれることの多い書類で、買主の方から受け取る書類です。

買主の方が仲介業者の担当者とマンションを内覧し、マンションが気に入った場合にこの買付証明書を仲介業者または売主に提出します。

「このマンションをこの価格で買います」という意思表示となっており、買付証明書を提出した順に契約が信仰されていくため、複数ある場合には前に提出している方が契約しないとなったタイミングより次の方の契約が進行していくことになります

形式は決まっておらず、仲介業者が不動産会社に提出する際に作成するものとなっています。

売買契約書

売買契約書とは、マンションなどの不動産の売買が成立したタイミングで交わされる契約書です。マンションの住所はもちろん、面積、構造、住宅タイプなど、様々な情報が記載されています。

売却の成約価格も記載があり、内訳もしっかりとわかるようになっています。戸建ての場合は、土地代と土地代がそれぞれいくらなのか、そして総額も表記されています。

そのほかにも、土地の実測量や規約など、のちにトラブルへと発展してしまわないように細かい情報がすべて記載されているのが特徴です。

売買契約書は不動産会社が作成してくれるため、自身で作成しないといけないという不安は持たなくて大丈夫です

精算関係書類

マンション売却をするためには売却価格だけでなく、諸経費がかかるためすべて精算しなくてはいけません。

そのために必要になるのが、「売買精算書」です。精算をしなくてはいけないのにはどのようなケースがあるのでしょうか。

売却する不動産が戸建ての場合、実測をする必要がある場合があります。実測をした場合には、決済日当日に実測図と境界確認書を買主の方に渡します。それを元に、実測面積と契約面積に差異があるようであれば、差異分の売買価格を精算します。

鍵受領書

鍵受領書とは、どこの鍵を何本引き渡したのかが明記されている書類です。これは受け取った買主側が引き渡す売主に対して提出するものです。

その理由は、後になって何本鍵があったのかでトラブルにならないようにするためです。仮に5本あったにも関わらず、1本紛失してしまった際に「もともと売主の方が4本しかくれなかった」と揉めごとになったとしましょう。

「あった」「なかった」の主張を証明できるものがない限り、「なかった」として処理されてしまいます。そのようなトラブルになってしまった際に鍵がもともと何本あり、何本受け取っていたのかを証明するためにも、鍵受領書は必要になる書類です。

物件引渡確認書

物件引渡確認書とは、対象の不動産が売主から買主の手元に引き渡されたことを証明するための書類です。この書類は不動産会社側で作成してもらえるもので、この書類の発行に基づいて不動産売買契約が完結します。

内容としては売主と買主もちらもの情報が記載されているものです。売主と買主の氏名、住所、連絡先などが明記されているもので、何年の何月何日に引き渡しが行われたのかが明記されています。

付帯設備表・物件状況報告書

付帯設備表・物件状況報告書とは、内見時に見たマンションと引き渡す際のマンションの差分を明確に示すための書類です。

マンションを売却する際には、まだそこに住んでいる状態で売却活動をする人がほとんどです。まだ住んでいる状態で売却活動をするということは、買主が内覧に来ている際には、まだ家具があったり、水道やお風呂が改修中であったりするケースもあります。

実際に買主の手に渡ったときに、想定とは違ったとトラブルにならないようにも、付帯設備表・物件状況報告書が必要になります。

▼付帯設備表・物件状況報告書についてはこちらの記事を参照ください。

 

媒介契約の種類まとめ

マンション売却時の媒介契約のまとめ媒介契約の種類まとめを紹介していきます。
  1. 不動産を売却する際、不動産会社に依頼する時には必ず媒介契約が必要になる。
  2. 媒介契約の種類は、一般媒介契約、専属専任媒介契約・専任媒介契約の3種類。
  3. それぞれの大きな違いは、依頼する会社が複数(一般)か一社(専属専任・専任)かどうか。さらに自己発見取引ができる(専任)かできない(専属)かが違う。
  4. それぞれの媒介契約でメリット・デメリットが全く異なるため、注意が必要。
  5. どの媒介契約を結ぶうえでも、媒介契約をする不動産会社との情報共有がマンション売却の成功のカギとなる。
  6. 媒介契約から売買契約において必要となる媒介契約書、買付証明書、売買契約書、精算関係書、類鍵受領書、物件引渡確認書、付帯設備表・物件状況報告書の書類を事前に準備しておく。
  7. 契約間近で書類が不足している事態にならないようにする。

マンションを売却するためは、まず不動産会社と不動産売却活動をするための媒介契約と、実際に購入が決定する売買契約の2つの契約を結ぶ必要があります。売主にとって、媒介契約と売買契約は契約を締結する相手もタイミングも異なります。

しかし、マンション売却するためにどちらも必要な契約になるため、しっかりとどのような契約があるのかを把握しておきましょう。

また、それぞれ必要になる書類も異なるため、どの契約にはどのような書類が必要なのかも事前に知っておくことをおすすめします。契約間近で書類が不足している事態にならないようにしましょう。

とにかく、媒介契約時に重要なのは、「信頼できる不動産会社」を見つけられるかどうかです。

売却一括査定サイトなどを利用しながら、自分のマンションを売却する上で理想の不動産会社を見つけられるように、時間に余裕を持って冷静に売却活動を行いましょう。

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マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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