媒介契約について

媒介契約の種類と種類ごとの注意点7選!

マンション売却時の媒介契約の種類と気を付けるべきポイント7選!

マンションを売却する際に結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」の3つの媒介契約形態があります。それぞれの媒介契約の種類の説明とマンション売却時に媒介契約を結ぶうえでの注意点を種類ごとに7つにまとめて紹介します。

媒介契約の種類は3つ

マンション売却時の媒介契約の3つの種類マンション売却時の媒介契約の3つの種類を紹介します。

マンションを売却する上では、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。

不動産会社にマンション売却の仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」の3つの契約形態があります。それぞれの媒介契約の種類を紹介していきます。

媒介契約種類①:「一般媒介契約」とは

「一般媒介契約」とは、3つの契約形態のうち唯一、複数の不動産会社で売却活動を進められる契約形態です。

複数の不動産会社に扱ってもらうことにより、より多くの方の目に売却したい物件を触れさせることができ、より早期売却を求めている方に向いている契約形態です。しかし、不動産会社としては広告にお金をかけても、ほかの不動産会社に媒介を取られる可能性があるため、積極的に広告を打ち出してくれるということは少ないです。物件のスペックと相談をして契約形態を決める必要があります。

媒介契約種類②:「専任媒介契約」とは

「専任媒介契約」とは、「一般媒介契約」とは異なり1つの不動産会社でのみ売却活動ができる契約形態です。専任媒介契約では、加えて「自己発見取引」と呼ばれる取引をすることもできます

自己発見取引とは不動産会社を介さずに、自身で買い手を見つけてくることができることを言います。家族や友人など自分で直接買い手を見つけることができると、仲介手数料も安く抑えられるというメリットがあります。

1つの不動産会社でのみ売却活動ができるため、不動産会社としては媒介を別の不動産会社に取られる心配がないため、不動産会社としても広告費用を多くかけて積極的に売却活動に臨んでくれます

前述した通り、売主本人も不動産会社に買い手の発掘を任せきりにせず、ご自身で買い手となりうる方を見つけて仲介業者を介さずに取引ができます。仲介業者を介さないため、仲介手数料が抑えられるのが魅力です。

媒介契約種類③:「専属専任媒介契約」とは

「専属専任媒介契約」とは、「専任媒介契約」と同じく1つの不動産会社でのみ売却活動ができます。専任媒介契約との違いは「自己発見契約」ができないことです。

1つの不動産会社が他の不動産会社の介入も、売主が見つけた買い手も気にすることなく売却活動ができます。

そのため、3つの契約形態の中で不動産会社が最も力を入れて広告を打ち出したり、売却活動をしてくれたりするのは「専属専任媒介契約」であると言えるでしょう。

媒介契約の種類ごとの注意点7選

マンション売却で注意するポイント3選マンション売却で注意するポイント7選を紹介していきます。

3つの契約形態は異なるため、注意するべきポイントが異なります。

それでは、「一般媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」の3つの種類それぞれでどのような点に気をつけながら契約を進めなければいけないのでしょうか。

「一般媒介契約」で注意するポイントは3つ

まず始めに一般媒介契約で注意するポイントを紹介していきます。

媒介契約種類ごと注意点①:不動産会社への連絡

一般媒介契約で気をつけなくてはならないのは、不動産会社への連絡をマメにすることです。

複数の不動産会社対売主でコミュニケーションを取らなければいけないため、一人でどこの不動産会社に何を伝えて、どこに何を伝えていないのかを常に把握しておく必要があります。

媒介契約種類ごと注意点②:内見スケジュールの把握

特に内見の日時に関しては、不動産会社側で見つけてくれた買い手の方との調整が発生するためシビアに進めなくてはいけません。

複数の不動産会社の内見のスケジュールが被ってしまわないよう、ご自身のスケジュールだけでなく、各不動産会社のスケジュールも把握しておくことが重要です。

媒介契約種類ごと注意点③:広告の内容の共有

また、広告の内容も注意が必要です。すべての不動産会社で同じ内容の広告を打つのであれば問題はありません。

しかし、それぞれの不動産会社の特徴に合わせて広告の打ち出し方を変えるのであれば、どこに何を打ち出してもらうのかを正確に伝える必要があります。

「専任媒介契約」で注意するポイントは2つ

次に媒介契約で注意するポイントを紹介していきます。

媒介契約種類ごと注意点④:取引相手の見極め

他の不動産会社の介入がない保証があり、売主の方も同時に取引相手の探せる「専任媒介契約」は3つの中で最も効率よく買い手を見つけることができる契約形態と言えるのではないでしょうか。

1つの不動産会社しか関与していないため、売却活動をしてくれないことには買い手が見つかりませんが、並行してご自身でも取引相手が探せるため、不動産売買の経験のある方であればこの契約形態を選んでみても良いでしょう。

しかし、知識がない状態で取引相手を見つけてしまうと、のちにトラブルに発展してしまう可能性もあるので注意が必です。

買い手がきちんとしていないと、マンションの売却が決まったと思い、引っ越しをしようとしたら、キャンセルされたということにもなりかねません。

そのため、取引の相手を見極めることが最も需要なポイントとなります。

媒介契約種類ごと注意点⑤:不動産会社との連携

不動産会社で買い手が見つかっているのにも関わらず、ご自身でも取引相手を見つけてしまっては、どちらかの買い手の方に迷惑となってしまいます。

うまく不動産会社と連携を取りながら買い手になりうる方を探す必要があります

「専属専任媒介契約」で注意するポイントは2つ

媒介契約種類ごと注意点⑥:不動産会社への依存

1つの不動産会社でしか売却活動ができず、ご自身でも取引相手を探せないのが「専属専任媒介契約」。

不動産会社が動いてくれないことには買い手がいつまで経っても見つかりません。信用しても良い不動産会社なのか、見極めが鍵を握ります

媒介契約種類ごと注意点⑦:不動産会社を通じた買い手のヒアリング

買い手になりうる方が何組か内見をしても、なかなか取引に至らないことも。

そんなときは売主の方が不動産会社を通じて買い手の方のヒアリングをすることが重要となります。

断られた理由が価格なのであればほかの物件と比べて高すぎる価格設定なのか、予算はあったのか、リフォームもしたい気持ちがあるのかのどの理由かによってものちの売却活動において取るべき行動が異なります。

また、買い手の方の視点で感じるアピールポイントや惹かれるものをヒアリングすることで、のちに広告で打ち出す内容をより買い手の方の視点のものに変更ができます。

媒介契約種類ごとに注意するポイントまとめ

マンション売却時の媒介契約で注意するポイントを紹介マンション売却時の媒介契約で注意するポイントまとめを紹介します。
  1. マンションを売却する上では、不動産会社に仲介を依頼することが一般的。
  2. マンション売却の仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」の3つの契約形態がある。
  3. 「一般媒介契約」で注意するポイント「不動産会社への連絡」、「内見スケジュールの把握」、「広告の内容の共有の3つ。
  4. 「専任媒介契約」で注意するポイントは「取引相手の見極め」、「不動産会社との連携」、の2つ。
  5. 「専属専任媒介契約」で注意するポイントは「不動産会社への依存」、「不動産会社を通じた買い手のヒアリング」の2つ。

今回は、媒介契約を結ぶ際に気を付けるべきポイントについて記載してきました。

「一般媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」のどの契約形態で契約を進めるにしても、媒介契約において売主と不動産会社の連携はかなり重要となります。

「一般媒介契約」では主に売主と不動産会社間での連絡が重要で、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」では主に不動産会社を介して買主とコミュニケーションを取ることが重要です。

また、どの形態を用いるかによって不動産会社がどれだけ費用や労力を費やして売却活動に挑んでくれるかが異なります。ご自身で連絡を頻繁に取れるのか、売却活動をしている時間が取れないのかをよく見極めて一番合っている契約形態で取引を進められると良いですね。

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