媒介契約について

専任媒介契約か一般媒介契約か?マンション売却の媒介契約を徹底比較!

マンション売却時の媒介契約は一般か専任・専属専任媒介契約かを徹底比較!

マンションを売却するなら、プロである不動産会社に頼むのがおすすめです。この記事では、媒介契約にある「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つについて詳しく解説していきます。マンション売却時の媒介契約は一般媒介契約かそれとも専任媒介契約かを徹底解説します。

媒介契約とは?

マンション売却の際の媒介契約の種類とはマンション売却の際の媒介契約の種類について説明します。

「マンションを売ろう!」と思ったとき、まずはどうしますか?自分で買い手を見つけてくるのは至難の業。一般的には、不動産会社に仲介を依頼することになりますね。

マンションの売却を不動産会社に依頼するときは、不動産会社との間で、媒介契約を結ぶ必要があります。そしてこの媒介契約には、契約の内容が異なる

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

の3つの種類があります。

媒介にあたっては、依頼者の保護、取引の安全や流通の円滑化を図るため、媒介契約の書面化が義務づけられています

また、媒介契約を結ぶときには、不動産会社は3つの媒介契約の相違点を十分に説明し、依頼者の意思を十分に確認した上で媒介契約を締結すること、となっています。

しかし、ほとんどの方にとっては、不動産の売却はそう何度も体験することではなく、不動産用語を並べられるとお手上げ・・・という場合も多いのではないでしょうか?

実際に不動産会社に行って、なんだかよくわからないうちに契約を結んでしまった、ということにならないように、ここで3つの媒介契約の違いについて、学んでおきましょう。

「売却の依頼を1社にするか、複数の会社にするか」

この3つの媒介契約、大きなポイントは「売却の依頼を1社にするか、複数の会社にするか」、「売り主の自己発見取引(依頼者が自分で売買取引相手を探すこと)ができるか」の違いです。

  • 依頼を1社にする場合は専属専任媒介契約または専任媒介契約
  • 複数の会社にする場合は一般媒介契約

となります。

「売り主の自己発見取引ができるか」

自己発見取引ができるのは専任媒介契約、できないのが専属専任媒介契約となります。

ならば専任媒介契約の方がいいのでは?ということになりますが、不動産会社から売り主への販売状況報告の頻度が異なってきます。

業務の処理状況を報告する頻度は、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上となっています。

ここまでのご説明で、媒介契約の種類によってマンションの売却の流れは大きく変わってくることが、おわかりいただけたのではないかと思います。

どのような契約を結ぶか、それは「マンションをどのように売りたいか」を大きく左右する大事な決断であるといえるでしょう。

それぞれについて、より詳しく知りたい方は下記の記事を参照ください。

それではここからは、それぞれの媒介契約のメリット・デメリットについて紹介していきます。

各媒介契約のメリット・デメリット

マンション売却時のそれぞれの媒介契約のメリット・デメリットマンション売却時のそれぞれの媒介契約のメリット・デメリットを紹介していきます。

それでは改めて、3つの媒介契約のメリットを見ていきましょう。

まずは一般媒介契約です。

一般媒介契約を選ぶメリット

複数の不動産会社に売却依頼ができる一般媒介契約の場合、複数社の不動産会社が広告を出してくれるため、より多くの方の目に触れる機会が作れます

一般媒介だからといて必ず沢山広告をしてもらえるとは言えません。不動産会社が仲介手数料をもらえるのは、無事に契約をした会社だけになります、そのため、複数の業者と媒介契約が結べる一般媒介では、他社に契約を取られてしまう可能性もあるので、広告をかけない不動産会社も存在しています。

専任媒介契約を選ぶメリット

専任媒介契約にした場合のメリットについて考えてみましょう。

専任媒介契約のメリットは、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれるという点でしょう。

専任媒介契約の場合は、他社が販売活動をすることが無いので、コストをかけても、積極的な販売活動によって自社の売り上げにつながる可能性が高くなる、からです。

また、1社に任せることで複数に依頼したときのような複雑な取引を考えなくてもよい、というメリットがあります。

それでは、次にそれぞれの媒介契約のデメリットを見ていきましょう。

まずは一般媒介契約です。

一般媒介契約を選ぶデメリット

「一般媒介契約」のデメリットとしては、不動産会社との連絡などのやり取りの煩雑さです。

マンションの売却活動を始めると内見の対応や、買主の交渉等、非常に神経を使う時間が長くなります。

そんな中で複数の会社と媒介契約を結べる状態であると、複数の不動産会社に対して売却活動の日程の時間やスケジュール、広告活動をしっかりと伝えないといけないため、二度手間と感じてしまう人も中にはいるでしょう。

何度も同じことを説明するのが苦手な方や、不動産会社と連携をなかなか取れない方であれば、ほかの契約形態を用いて契約を結んだ方が、よりストレスなく売却を進められるでしょう。

専任媒介契約を選ぶデメリット

専任媒介契約のデメリットとしては、不動産会社との1対1の関係が悪い方向へ働いてしまった場合に中々買い手が見つからず、マンション売却の期間が長引いてしまったり、値下げ交渉に巻き込まれてしまうことです。

契約を結んだ不動産会社が誠意のない会社であった場合、売り主にとって不利な条件での契約を迫られたり、販売活動を積極的に行ってもらえない、といったトラブルが発生する可能性も十分にあります。

このようなトラブルにあわないようにするためには、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社の対応や実績などをよく吟味し、大切なマンションの売却を任せることができる信頼のできる不動産会社を選ぶことが大切です。

各媒介契約で注意するポイント

マンション売却で注意するポイント3選
マンション売却で注意するポイント7選を紹介していきます。

3つの契約形態は異なるため、当然注意するべきポイントも異なります。

それでは、「一般媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」の3つの種類それぞれでどのような点に気をつけながら契約を進めなければいけないのでしょうか。

一般媒介契約で注意するポイント3選

一般媒介契約で注意するポイントを紹介していきます。

不動産会社への連絡をマメにする

一般媒介契約で気をつけなくてはならないのは、不動産会社への連絡をマメにすることでしょう。

複数の不動産会社対売主で連絡を取らなければいけないため、自分一人でどこの不動産会社に何を伝えて、どこに何を伝えていないのかを常に把握しておく必要があります。

内見の日程を把握をする

特に内見の日時に関しては、不動産会社側で見つけてくれた買い手の方との調整が発生するため、丁寧に進めなくてはいけません。

複数の不動産会社の内見の日程が被ってしまわないよう、ご自身のスケジュールだけでなく、各不動産会社の日程も把握しておくことが重要です。

広告の内容のすり合わせをする

また、広告の内容のすり合わせも重要です。

それぞれの不動産会社の特徴に合わせて広告の打ち出し方を変えることで、より早く、買い手を見つけることができるので、どこに何を打ち出してもらうのかを正確に伝える必要があります。

専任媒介契約で注意するポイント5選

次に専任媒介契約で注意するポイントを紹介していきます。

取引相手を見極める

知識がない状態で取引相手を見つけてしまうと、のちにトラブルに発展してしまうケースもあるので十分な注意が必要です。

買い手がきちんとしていないと、マンションの売却が決まったと思い、引っ越しをしようとしたら、キャンセルされたために、自分の購入する物件も諦めてしまわざるを得ない・・・ということにもなりかねません。

そのため、取引の相手を見極めることが需要なポイントといえるでしょう。

不動産会社との連携をする

不動産会社で買い手が見つかっているのにも関わらず、ご自身でも取引相手を見つけてしまっては、どちらかの買い手の方に迷惑となってしまいます。

うまく不動産会社と連携を取りながら買い手になりうる方を探す必要があります

不動産会社に依存しない

1つの不動産会社でしか売却活動などの販売活動ができないのが専任媒介契約の特徴です。

不動産会社が動いてくれないことには買い手がいつまで経っても見つかることはありません。専任契約を結ぶ際は信用しても良い不動産会社なのか、見極めが鍵を握ります

不動産会社を切り替えるタイミングを見極める

専任媒介契約では前述した通り、不動産会社は一社にしか任せることができません。

そのため、マンション売却を任せた不動産会社が広告活動に動いてくれないと、中々買い手を見つけることができず、売却期間が長びき、値引きせずにはいられません。

そのため、専任媒介契約の際は不動産会社を切り替えるタイミングを見極めることが重要となります。

不動産会社を通じた買い手のヒアリングをする

一社に売却を任せていても、なかなか取引に至らないこともあります。

そんなときは売主が不動産会社を通じて買い手の方のヒアリングをすることが極めて重要となります。

断られた理由が価格なのであればほかの物件と比べて高すぎる価格設定なのか、リフォームもしたい気持ちがあるのかのどの理由かによって、のちの売却活動において取るべき行動が異なってきます。

また、買い手の方の視点で感じるアピールポイントや惹かれるものが何かをヒアリングすることで、広告で打ち出す内容をより買い手の方の視点のものに変更することができます。

専任媒介契約か一般媒介契約かの徹底比較

マンション売却時の媒介契約は一般か専任・専属専任媒介契約かマンション売却時の媒介契約は一般か専任媒介契約かを紹介していきます。

一般媒介契約がよいケース

複数の不動産会社で売却活動がでる一般媒介契約は、どのような場合に結ぶのが良いのでしょうか。一般媒介契約を結ぶおすすめのケースを紹介していきます。

とにかく誰から見ても人気のあるマンション

所有するマンションが「超」がつくほどの人気物件の場合は一般媒介でも問題ないでしょう。

人気があるエリア、もっと言ってしまうと人気の駅で、しかも駅近の魅力的なマンションの場合、さらには相場よりも安く出せるマンションの場合は、不動産会社ががんばって販売活動をしなくても購入希望者は向こうからやってきます。

このようなマンションの場合は一般媒介でも十分、高く・早く売れるでしょう。

一般的な人気のあるマンションの評価基準

人気のエリアにある
駅が近いなど交通の便がよい
駅まで平坦で歩いて行ける
築浅である
間取りが使いやすい
リフォームやリノベーションがしやすい
日当たりや見晴らしがよい
ゲストルームなどの共有設備が充実している
再開発エリアに認定されている
相場よりも安い

といったマンションになります。

専属媒介契約がよいケース

1社の不動産会社のみで売却活動ができる専任媒介契約は、どのような場合に結ぶのが良いのでしょうか。専任媒介契約を結ぶのみおすすめのケースを3つ紹介していきます。

信頼できる不動産会社を見つけられた場合

専任媒介契約を結ぶのにおすすめなケースの1つ目は、信頼できる不動産会社を見つけられた場合です。

専任媒介契約では、1社の不動産会社で売却活動をするため、契約を結んだ不動産会社がどのように広告を打ったり、売却するためのサービスを提供してくれたり、活動してくれたりするのかがマンション売却の成功の鍵を握ります

そのため、信頼感を抱けない不動産会社と専任媒介契約を結んでしまうと、「思っていたように売却活動をしてくれない」、「広告のセンスがなく集客できていない」などの悩みを抱えることになるでしょう。

どんなに他の不動産会社で契約を結びたくても、契約期間は他の不動産会社で契約を結ぶことができません

多くの専任媒介契約は3ヶ月は契約期間ではありますが、納得のいく不動産会社と契約が結べないとお金も時間も無駄にすることになってしまいます。

よほど「ここに任せたい!」と思える不動産会社と出会えない限り、損をしないよう専任媒介契約は控えた方が良いかもしれませんね。

長期戦になることが予想される物件の場合

専任媒介契約を結ぶのにおすすめな2つ目のケースは、マンションの売却活動が長期戦になることが予想される場合です。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社が売却活動をしてくれますが、「うちで売却活動をしても他の不動産会社で契約されてしまうかもしれない」というリスクがあるため、専任媒介契約に比べると積極的な売却活動をしてもらえることが見込めません。

需要の高いエリアのマンションだったり、よほど良い物件で、売却活動をしなくても勝手に買主が見つかってしまうようなマンションでない限り、売却活動を十分にしてもらえないとなると売主としては満足できないでしょう。

特に、人気の薄いエリアのマンション、古いマンション、欠点のあるマンションなど、売却活動が長期的になることが見込まれるマンションである場合には、専任媒介契約を用いて積極的に売却活動をしてもらえる環境を整えることをおすすめします。

一般媒介で販売していたが進捗が悪い物件の場合

専任媒介契約を結ぶのにおすすめな3つ目のケースは、一般媒介契約を結んでいたものの売却の進捗が悪い場合です。

媒介契約の契約期間は多くの場合が3ヶ月であり、3ヶ月経っても売却できなかった場合には「契約を更新する」、もしくは「契約を変更する」のどちらかの方法をとる必要があります。

ずっと一般媒介契約を結んでいたものの、思うように売却できなかったり、進捗が悪い場合には契約更新のタイミングで一般媒介契約から専任媒介契約に契約を変更してみることをおすすめします

しかし、専任媒介契約であれば、1社の不動産会社とはいえ、一般媒介契約よりも積極的に売却活動をしてもらえます。もちろん、一般媒介契約同様自身で買主を探し続けることもできます。

自分自身の物件についても正しく理解することが重要

自身の売却したいマンション尉合っている不動産会社を見つけるためには、まずは自身のマンションがどのような物件であるのかを正しく理解する必要があります。チェックしておくべきポイントとしては、以下です。

・人気のあるエリアかどうか
→人気がある:大手不動産会社でもOK
→人気がない:地域密着型不動産会社の方が好ましい
・戸建かマンションか
・リフォームの有無

自身のマンションがどのようなマンションなのかをわかっているだけで、不動産会社に求めるべきポイントを絞ることができます。

媒介契約のまとめ

マンション売却時の媒介契約のまとめマンション売却時の媒介契約のまとめを紹介します。
  1. マンション売却する時に結ぶ媒介契約の種類は3つ。売却の依頼を1社にするか/複数の会社にするか、売り主の自己発見取引ができるかどうかで選別される。
  2. マンション売却時のそれぞれの媒介契約のメリット・デメリットはそれぞれ異なるため、自分に合った契約の種類を選ぶ必要がある。
  3. マンション売却時の一般媒介契約で注意するポイントは3つ、専任媒介契約で注意するポイントは5つ存在する。
  4. 媒介契約は一般か専任媒介契約かの徹底比較することが重要。
  5. 一般媒介契約がよいケースは「とにかく誰から見ても人気のあるマンション」を売却する時である。
  6. 専任媒介契約がよいケースは「信頼できる不動産会社を見つけられた場合」や「長期戦になることが予想される物件の場合」、「一般媒介で販売していたが進捗が悪い物件の場合」となる。

このように、媒介契約を結ぶうえではそれぞれ、メリットやデメリットがあり、どちらを選ぶかは物件の置かれている状況でケースバイケースに変わってきます。

まずは、それぞれの違いとメリット・デメリットを比較し、覚えておくようにしましょう。

何よりも重要なのは、信頼できる不動産会社を見つけることです。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、不動産一括査定サイトを利用することをお勧めします。

下記のお問い合わせフォームより、無料で一括査定サイトを利用することができるので、是非試してみてはいかがでしょうか。

 

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Smoola マガジン 編集部
マンションナビを運営する「マンションリサーチ」の「Smoola マガジン」編集部です。不動産売買取引・物件売却における不安を無くしたい!そんな想いからSmoolaマガジンは産まれました。不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士などの不動産専門家による執筆、監修記事を発信します。
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